Young Money Blog So kaufen Sie eine Immobilie

Viele junge Paare und Familien träumen von einem Haus oder einer Eigentumswohnung. Doch manche fühlen sich von so einem Schritt überfordert. Hier erfahren Sie die Grundlagen des Immobilienkaufs in drei Schritten.
Neubaugebiet auf der Schwäbischen Alb

Neubaugebiet auf der Schwäbischen Alb

Foto: Arnulf Hettrich/ imago images

Ein Haus zu kaufen, ist die wohl schwierigste finanzielle Entscheidung, die wir in unserem Leben treffen werden. Die ganze Angelegenheit ist wirklich komplex und lässt sich nicht so leicht wie das Sparen mit Aktien umsetzen. Es kommt nun mal im Leben nicht oft vor, dass man etwas für mehrere 100.000 Euro kauft und einen großen Teil davon mit fremdem Geld bezahlt, das man über die nächsten Jahrzehnte aus seinem Einkommen tilgen muss. Bis die Suche nach einer Immobilie erfolgreich endet, können Monate vergehen. Sie werden dabei lernen müssen, mit Frust umzugehen, denn nicht selten zieht man im Wettstreit mit anderen Käufern den Kürzeren.

Schritt 1: Die passende Immobilie finden

Das Angebot ist groß: Über Immobilienmarktplätze im Internet wie immoscout24.de, immowelt.de und ohne-makler.net sowie über Kleinanzeigenportale wie kalaydo.de lassen sich in Sekunden Tausende von Häusern und Wohnungen finden.

Um die Suche einzugrenzen, sollten Sie überlegen, wie viel Platz Sie eigentlich brauchen. Dafür kommen Sie nicht darum herum, einen Blick in die Zukunft zu werfen: Wer soll einmal in der Immobilie leben? Sind Kinder geplant? Im nächsten Schritt lassen sich einzelne Angebote, aber auch ganze Stadtteile oder Regionen ausschließen, in denen man sich eine Immobilie vermutlich nicht leisten kann.

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Dann geht es ans Besichtigen. Je mehr Immobilien Sie angesehen, je mehr Verkäufer Sie getroffen haben, umso besser können Sie vergleichen. Und umso größer ist die Wahrscheinlichkeit, auch ein Haus zu finden, bei dem die Kompromisse überschaubar sind. Es empfiehlt sich, die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen, also auch nach Schimmel an den Wänden Ausschau zu halten, nach Schäden zu fragen und Energiekosten in Erfahrung zu bringen. Auch die Umgebung sollte man sich genau ansehen: Wie viel Verkehr gibt es? Wie weit ist der Weg zur Arbeit?

Schritt 2: Finanzierung klären

Parallel zur Suche nach einer passenden Immobilie geht es für Sie darum, die Finanzierung zu klären und den günstigsten Kredit zu finden. Das ist zugegebenermaßen nicht leicht. Kalkulieren Sie zunächst, wie viel Sie sich leisten können (diese Checkliste hilft dabei). Erst nachdem Sie grob ihre Lage durchgerechnet haben, ist es sinnvoll, verschiedene Kreditangebote einzuholen. Dafür muss man jedes Mal eine komplett neue Rechnung aufmachen, weil von Haus zu Haus die Bedingungen völlig unterschiedlich sind.

Laufen Sie einfach ohne Vorwissen zur nächsten Bank, ist die Gefahr groß, über den Tisch gezogen zu werden. Denn eines ist klar: Die Bank verdient mehr Geld an einem "dummen" Kunden als an einem "schlauen". Die Vorrecherche sollten Sie also angehen, bevor Sie in ein Gespräch mit Banken und Baugeldvermittlern gehen. Wenn Sie sich das Thema nur von den Anbietern erklären lassen, riskieren Sie, sich abzocken zu lassen.

Jeder, der ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, kommt deshalb nicht darum herum, sich Hilfe bei einem Berater zu holen. Doch damit meine ich nicht, dass Sie einfach darauf hören sollen, was Makler und Bankberater sagen. Denn diese Gruppen von Menschen berät nicht unabhängig, sie verdient direkt oder indirekt daran, dass Sie eine Immobilie kaufen. Sie können Ihnen keinen objektiven Rat geben, weil sie einem Interessenkonflikt unterliegen. Zwar werden Gespräche bei einer Bank als "Beratung" bezeichnet, in Wahrheit sind sie aber Verkaufsgespräche.

Im Vorfeld lohnt es sich, das Anliegen mit Freunden, Eltern oder anderen Verwandten zu besprechen. Oft kann man aus deren Erfahrungen lernen und so einige Fehler von vornherein ausschließen. Auch bekommt man in solchen Gesprächen ein besseres Gefühl für das ganze Thema. Ich würde aber davon abraten, mich allein auf die Eltern zu verlassen, denn deren Hauskauf ist meist lange her. Die Finanzierungsbedingungen haben sich inzwischen geändert.

Es ist deshalb sinnvoll, sich wirklich unabhängig zu informieren und beraten zu lassen - auch wenn das etwas Geld kostet. Die wohl beste Beratung liefern die Verbraucherzentralen, die als gemeinnützig anerkannt sind. Sie beraten neutral und kompetent zu fairen Preisen. Eine andere Möglichkeit ist, einen Honorarfinanzberater zu konsultieren – das sind Spezialisten, die unabhängig beraten und keine Provisionen oder Kommissionen von den Finanzanbietern einstreichen. Der Honorarberater wird einzig und allein von Ihnen bezahlt – wie ein Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekt.

Viele meiner Freunde sträuben sich dagegen, weil sie es nicht einsehen, dafür mehrere Hundert Euro zu zahlen, und lassen sich deshalb lieber von dem Bankangestellten "beraten", den sie seit Kindheitstagen kennen. Denn hier gebe es die Informationen und Empfehlungen ja kostenlos, sagen sie. Doch tatsächlich kann eine solche "Beratung" richtig teuer werden, denn beim Produktabschluss fließen Provisionen an den Bankangestellten, die der Kunde bezahlt.

Während der Beratung können Sie beginnen, sich über ein, zwei oder drei Baugeldvermittler unverbindliche Angebote einzuholen. Empfehlenswerte Vermittler sind Dr. Klein, Interhyp und Planet Home. Nach einer Untersuchung der Stiftung Warentest sind die Angebote der Online-Baugeldvermittler deutlich günstiger als die der regulären Banken. Aber auch hier gilt: Diese Online-Vermittler werden von den Kreditgebern bezahlt, sie vermitteln deshalb nicht unbedingt das beste Produkt, sondern das, an dem sie gut verdienen.

Dann ist es sinnvoll, einen Termin bei einer regionalen Filialbank auszumachen, um ein erstes Gespräch zu führen. Hierbei geht es darum, dass Sie sich vorstellen, ihr geplantes Vorhaben schildern und sich als attraktiven Kunden vermarkten, damit die Bank glaubt, dass es sich lohnt, ihnen einen Kredit anzubieten. Es empfiehlt sich, im Anschluss zu Hause die Informationen der Bank mit den Informationen der Online-Baugeldvermittler abzugleichen. Oft ist es sinnvoll, die Bank mit den Angeboten der Vermittler zu konfrontieren und nachzuverhandeln.

Schritt 3: Kauf abwickeln

Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden und eine verbindliche Kreditzusage der Bank erhalten haben, ist es fast geschafft! Sie haben sich durch Berge von Papier gearbeitet, durch Kreditangebote, Exposés und Verkaufsunterlagen. Sie haben Vor- und Nachteile abgewogen und sich mit dem Verkäufer und ihrer Bank geeinigt.

Gemeinsam mit dem Verkäufer vereinbaren Sie nun einen Termin beim Notar. Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf immer der Schriftform und muss notariell beurkundet werden. Ist der Vertrag einmal unterschrieben, kann man nur von ihm zurücktreten, wenn die andere Seite ihn in wesentlichen Punkten nicht erfüllt – der Käufer also nicht zahlt.

Bis dahin sollten Sie sich die Immobilie genau ansehen und ihren Zustand dokumentieren. Das Haus wird in dem Zustand gekauft, in dem es besichtigt wurde. Der Verkäufer haftet nur noch für solche Schäden, die er verschwiegen hat – wenn also zum Beispiel das Dach undicht ist, obwohl er das auf Nachfrage bestritten hat. Solche Täuschungen nachzuweisen, ist meist nur möglich, wenn der Zustand zuvor dokumentiert ist.

Der Notar erfragt, ob noch Reparaturen oder Renovierungen vereinbart worden sind; außerdem erkundigt er sich nach dem Kaufpreis und der Finanzierung. Dann setzt er den Vertrag auf, schickt ihn Käufer und Verkäufer zu, und wenn nichts Unvorhergesehenes passiert, liest er ihn beim Termin in seinem Büro wortwörtlich vor, lässt sich die Personalausweise zeigen und bittet zur Unterschrift.

Der Notar überwacht nach der Unterschrift, wie Immobilie und Geld Zug um Zug den Eigentümer wechseln. Im Regelfall überweist erst der Käufer oder dessen Bank den Kaufpreis oder zahlt ihn an, auf Wunsch zunächst auf ein Treuhandkonto, über das nur der Notar verfügen darf. Dann erfolgt die Übergabe der Immobilie!

Dieser Text ist ein Auszug aus dem Buch "Young Money Guide", das am 13. Januar 2020 erschienen ist.