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Nachverdichtung: Nachbarhaus statt Innenhof

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Konzept gegen Wohnungsnot Höher, enger, dichter

In deutschen Großstädten fehlen Wohnungen und freie Flächen. Die sogenannte "Nachverdichtung" könnte die Wohnungsnot mindern. Das Potenzial ist groß - doch Anwohner sind oft alles andere als begeistert.

Der Hamburger Stadtteil Altona ist beliebt. Es gibt kleine Cafés, Restaurants, eine Einkaufsstraße, Kitas und Spielplätze, bis ins Zentrum der Hansestadt sind es nur wenige Kilometer. Besonders junge Menschen und Familien zieht diese Mischung an. Einzig: Hinziehen ist alles andere als einfach. So beliebt das Viertel, so knapp das Wohnungsangebot.

In vielen anderen Stadtteilen beliebter Großstädte ist es ähnlich. Es mangelt an bezahlbarem Wohnraum und freien Flächen, trotzdem wollen immer mehr Menschen dort leben. Daran wird sich in den kommenden Jahrzehnten kaum etwas ändern, wie eine Studie der Allianz jüngst zeigte. Wenn sich nichts ändert, entstehen pro Jahr lediglich 200.000 neue Wohnungen. 2030 würden dann bereits eine Million Wohnungen fehlen.

Wie also kann in großen Städten weiterer Wohnraum entstehen? Diese Frage beschäftigt Stadtplaner, Politiker und Vertreter der Bauindustrie seit Jahren. Ihre Antwort lautet: Nachverdichtung. Zum Beispiel durch neue Stockwerke auf alten Häusern.

In die Höhe bauen ist nicht die einzige Möglichkeit der Nachverdichtung. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung für Stadtentwicklung (BBSR) beschreibt noch fünf weitere gängige Ansätze:

  • Anbau: Gebäude werden um neue Teile erweitert, weitere Wohneinheiten werden geschaffen.
  • Baulücken schließen: Diese Methode wird vor allem im Innenstadtbereich angewandt. Dazu gehört auch, unattraktive Freiflächen aufzuwerten.
  • Innenhöfe gelten als grüne Inseln - gleichzeitig bieten sie Platz für neue Gebäude in ansonsten dicht bebauten Stadtteilen. Bei Investoren ist dieser Ansatz sehr beliebt, bei Anwohnern freilich nicht.
  • Umstrukturierung: Parkplatzplätze, Gewerbe oder Kleingärten werden mit neuen Wohnflächen bebaut.
  • Konversion: Ungenutzte Gebäude, wie zum Beispiel ehemalige Militärbauten oder Bauhöfe, werden abgerissen, und die Fläche wird neu bebaut.

Insbesondere in prosperierenden Städten haben diese Methoden in den vergangenen Jahren stark an Bedeutung gewonnen. In Hamburg macht Nachverdichtung nach Angaben der Behörde für Stadtentwicklung mittlerweile 90 Prozent des Wohnungsbaus aus - "Mehr Stadt in der Stadt", lautet das euphemistische Motto . Die Behörde schätzt das Potenzial für weitere Nachverdichtung als sehr hoch ein.

In der vergangenen Woche präsentierten Bauindustrie und Immobilienbranche die Ergebnisse einer Untersuchung - demnach könnten durch solche Maßnahmen der Nachverdichtung bis zu 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen.

Das richtige Maß finden

Auf den ersten Blick spricht vieles für Nachverdichtung: Die Infrastruktur ist bereits vorhanden und kann effizienter genutzt werden. Wer in neue Wohnungen zieht, die auf diesem Weg entstehen, kann auf ein bestehendes kulturelles und soziales Angebot zurückgreifen.

Im Idealfall profitiert sogar das Klima, schreiben die Autoren eines Fachgutachtens zu städtebaulicher Nachverdichtung und Klimawandel . Neubauten haben häufig einen geringeren Energieverbrauch, Baumaßnahmen wie die Gebäudeaufstockung gehen häufig mit energetischer Sanierung einher, heißt es dort.

Dennoch ist das Konfliktpotenzial hoch, wenn es um Nachverdichtung geht. Nicht überall dort, wo mehr Wohnraum benötigt wird, kann auch nachverdichtet werden. Und nicht jeder Ansatz eignet sich für jeden Stadtteil.

"Man muss sehr sorgfältig nach Situation und Rahmenbedingungen abwägen", sagt Bernd Breuer, der im BBSR für Stadtentwicklung zuständig ist.

Widerstand bei Anwohnern

Das gelingt nicht immer. Wird zu stark verdichtet, geht das zulasten der Wohnqualität - die Menschen leiden unter mehr Lärm und Verkehr, haben weniger Freizeitflächen in ihrer Umgebung. Entstehen mehrheitlich Eigentums- oder teure Mietwohnungen, ist der neue Wohnraum für viele nicht bezahlbar - das beschleunigt die Gentrifizierung.

Der Widerstand gegen die Nachverdichtung wächst deshalb. In immer mehr Städten werden Bürgerinitiativen gegründet. Anwohner sammeln Unterschriften oder gehen auf die Straße. Protest gibt es vor allem dort, wo die Bewohner direkt von den Maßnahmen betroffen sind - etwa wenn der Hinterhof bebaut wird oder der Balkon des neuen Nachbarn plötzlich in Rufweite ist.

Stoppen lässt sich der Trend zur Nachverdichtung jedoch wohl nicht. Wie Hamburg realisieren bereits etliche Städte in Deutschland einzelne Nachverdichtungsprojekte. Die Potenziale seien jedoch noch lange nicht ausgeschöpft, sagt Breuer. Die Bundesregierung unterstützt Nachverdichtung, indem sie Kommunen zum Beispiel mehr Spielräume für die Bebauung von Innenstadtflächen einräumt.

In Hamburg-Altona etwa lassen sich bereits an vielen Ecken Maßnahmen der Nachverdichtung erkennen. Wo noch vor wenigen Jahren Parkplätze waren, leben heute beispielsweise in der Kleinen Bergstraße Dutzende Menschen.

Und das ist erst der Anfang. Vielerorts wird abgerissen, um-, auf- oder neu gebaut. Tausende neue Wohnungen sollen so entstehen. Allein in der neuen "Mitte Altona"  entstehen auf einer Konversionsfläche im ersten Bauabschnitt 1600 neue Wohneinheiten - früher fuhren auf diesem Areal Züge.


Zusammengefasst: Großstädte ziehen immer mehr Menschen an. Zugleich fehlt es an bezahlbarem Wohnraum und genügend Flächen für Neubauten. Neben der Möglichkeit, in die Höhe zu bauen, gibt es die Ansätze, anzubauen, Baulücken zu schließen, Innenhöfe zu nutzen oder zum Beispiel ungenutzte Gebäude nutzbar zu machen. Doch diese sogenannte Nachverdichtung stößt auch auf Kritik.

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