Hermann-Josef Tenhagen

Förderung für Gutverdiener Wohnraum schaffen, Steuern sparen

Hermann-Josef Tenhagen
Eine Kolumne von Hermann-Josef Tenhagen
Sie gehören zur Generation der Babyboomer und verdienen gut? Dann können Sie sich bei der Linderung der Wohnungsnot verdient machen - und nebenbei selbst profitieren.
Wohnhaus in Berlin

Wohnhaus in Berlin

Foto: Britta Pedersen/ dpa

Der Mangel an preiswerten Mietwohnungen ist zurzeit eine der größten innenpolitischen Herausforderungen. Vorschläge gibt es viele, zwei politische Antworten stechen hervor: die der rot-rot-grünen Koalition in Berlin, die Vermieter zwingen will, Wohnungen billiger anzubieten und dadurch die Zahl der preiswerten Wohnungen auf Kosten teurer Wohnungen zu erhöhen. Und die der schwarz-roten Bundesregierung, die Gutverdienern Steuervorteile gewährt, wenn sie preiswerten zusätzlichen Wohnraum zum Vermieten schaffen.

Zum Mietendeckel ist in den vergangenen Monaten viel geschrieben worden. Er ist Ende Januar endgültig beschlossen worden und wird noch in diesem Monat in Kraft treten. Klar ist schon, dass die Oppositionsparteien in Berlin das Gesetz vor Gericht prüfen lassen werden. Die Regeln zu Senkung besonders hoher Mieten treten ohnehin erst im Spätherbst in Kraft. In Berlin sollen dann für alle Mietwohnungen bis Baujahr 2013 detaillierte Mietobergrenzen gelten, die sich am Mietspiegel Anfang des vergangenen Jahrzehnts orientieren. Basis ist die folgende Liste:

Erstmalige Bezugsfähigkeit

Ausstattung

Mietpreis pro Quadratmeter

bis 1918

mit Sammelheizung
und mit Bad

6,45 Euro

bis 1918

mit Sammelheizung
oder mit Bad

5,00 Euro

bis 1918

ohne Sammelheizung
und ohne Bad

3,92 Euro

1919 bis 1949

mit Sammelheizung
und mit Bad

6,27 Euro

1919 bis 1949

mit Sammelheizung
oder mit Bad

5,22 Euro

1919 bis 1949

ohne Sammelheizung
und ohne Bad

4,59 Euro

1950 bis 1964

mit Sammelheizung
und mit Bad

4,08 Euro

1950 bis 1964

mit Sammelheizung
oder mit Bad

5,62 Euro

1965 bis 1972

mit Sammelheizung
und mit Bad

5,95 Euro

1973 bis 1990

mit Sammelheizung
und mit Bad

6,04 Euro

1991 bis 2002

mit Sammelheizung
und mit Bad

8,13 Euro

2003 bis 2013

mit Sammelheizung
und mit Bad

9,80 Euro

Werden die um mehr als 20 Prozent überschritten, werden die Mieten auf diesen Wert abgesenkt. Halten sich Vermieter nicht ans Gesetz, müssen die Mieter allerdings selbst ihr Recht durchsetzen. Berlin taugt natürlich als Labor für moderne Mietenpolitik, weil tatsächlich 85 Prozent der Einwohner in den 1,6 Millionen Mietwohnungen der der Stadt leben und die Stadt zudem in den vergangenen Jahren um einige hunderttausend Einwohner gewachsen ist.

Das Modell Steuervorteile für Gutverdiener (Sonderabschreibungen) gilt bundesweit und ist schon in Kraft. Es gehört zu den wichtigsten Plänen aus dem Koalitionsvertrag der Großen Koalition: In dieser Legislaturperiode sollen insgesamt 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen - Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser - gebaut werden.

Wenn Sie noch ein Dachgeschoss haben, dass sich zu einer eigenen Wohnung ausbauen lässt, oder auf Ihrem großen Grundstück nach dem Wegzug der Kinder tatsächlich noch Platz für ein zweites Haus wäre, denken Sie darüber nach!

Der Bedarf ist unstrittig. Es besteht ein breiter Konsens vom Deutschen Mieterbund bis hin zu den Verbänden der großen Wohnungsbaugesellschaften. Nach einer Prognos-Studie  würden allein 140.000 Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten Jahr für Jahr zusätzlich gebraucht.

Aktuell hängt die Koalition bei diesem Ziel hinterher, in den Großstädten besonders. Bundesweit habe die Zahl der Baugenehmigungen 2018 zwar fast die 350.000 erreicht und sei auch in den ersten 11 Monaten 2019 noch leicht gestiegen, schrieb mir das Bundesinnen- und Bauministerium diese Woche, nur die beantragten Wohnungen werden nicht alle gebaut.

Baugnehmigungen für Wohnungen in Deutschland

2017

2018

Insgesamt

347.882

346.810

... darunter in neu errichten Wohngebäuden

300.349

302.209

... wiederum davon:

-- in Ein- oder Zweifamilienhäusern

11.987

110.638

-- in Mehrfamilienhäusern

172.404

180.137

Mit dem Steuerabschreibungsprogramm sollte vor allem der Mietwohnungsbau in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten gefördert werden. Die Koalition will auch privates Kapital mobilisieren, dass derzeit quasi unverzinst auf Bankkonten liegt. Nicht nur Wohnungsbauunternehmen sollen die Not lindern helfen.

Das Programm soll insgesamt 600.000 Wohnungen zusätzlich schaffen, schrieb mir das Finanzministerium diese Woche. Rechnet man an der Untergrenze mit 100.000 Euro Investitionskosten pro Wohnung, würden nach diesen Annahmen 60 Milliarden Euro investiert und erst einmal Milliarden Euro steuerliche Förderung fällig.

Und so funktioniert die Förderung

  • Wer neuen Wohnraum schafft und ihn mindestens zehn Jahre vermietet, kann von der befristeten Sonderabschreibung profitieren. Er kann sie in den ersten vier Jahren zusätzlich zur normalen Abschreibung bei der Steuererklärung von seinem Einkommen abziehen und so viel Steuern sparen. Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt und vermietet, kann normalerweise nur jährlich 2 Prozent des Preises für Haus und Wohnung - ohne Grundstückswert - steuerlich abschreiben.

  • Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Sonderabschreibung zu erhalten: Man kann eine neue Eigentumswohnung kaufen und sie erstmals vermieten. Oder das Dachgeschoss ausbauen. Der neue, bisher nicht vorhandene Wohnraum kann beispielsweise auch durch Anbau, Dachaufstockung oder Umbau eines bislang gewerblich genutzten Objekts entstehen. Über 40.000 solcher Wohnungen werden derzeit Jahr für Jahr beantragt.

Mit dieser Sonderabschreibung will die Große Koalition eins der aktuellen Probleme beim Wohnungsbau umgehen: Bislang kommen nämlich gerade Städte mit besonders großem Zuzug nicht damit hinterher, neue Baugebiete und Baugrundstücke auszuweisen. Mehr Wohnungen auf bestehenden Baugrundstücken könnten diese Not sofort lindern.

Wenn Sie also noch ein Dachgeschoss haben, das sich zu einer eigenen Wohnung ausbauen lässt, oder auf Ihrem großen Grundstück nach dem Wegzug der Kinder tatsächlich noch Platz für ein zweites Haus wäre, denken Sie darüber nach!

Wenn Sie auch noch das entsprechende Einkommen haben, ist die Förderung über Sonderabschreibungen tatsächlich attraktiv. Und je mehr Sie verdienen, desto attraktiver.

Die Förderung läuft über 4 Jahre. Sie dürfen jedes Jahr 5 Prozent der Kosten des neuen Wohnraums - ohne Grundstückskosten - im Fachjargon Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Ihren zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen.

Wer als Spitzenverdiener für 200.000 Euro Baukosten 100 Quadratmeter Wohnraum schafft, kann in den ersten 4 Jahren 40.000 Euro zusätzlich von der Steuer absetzen und beim Spitzensteuersatz von 42 Prozent plus Soli zusätzlich 17.000 Euro Steuern sparen. Hinzu kommen die normalen Abschreibungen von zwei Prozent im Jahr.

Teure Wohnungen werden mit dem Modell nicht bezuschusst. Absetzbar sind in dem Modell bis zu 2000 Euro Kosten je Quadratmeter neuer Wohnfläche. Luxuswohnungen schon gar nicht. Denn bei Herstellungskosten von über 3000 Euro je Quadratmeter gibt es keine Sonderabschreibung mehr. Für die Abschreibung zählt allein der Kostenanteil, der auf das Gebäude anfällt. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar und zählt auch nicht bei der Baukostenobergrenze.

Sonderabschreibung hin oder her, so eine Investition sollten Sie scharf kalkulieren. Am Ende ist es Ihr Risiko, ob die Finanzierung der Wohnung sicher steht. Ihr Mietangebot muss also so sein, dass es langfristig attraktiv ist für Mieter.

Bei 800 Euro Nettokaltmiete hätten die Mieter in dem 200.000 Euro-Beispiel für 100 qm nach gut zwanzig Jahren die Wohnung abbezahlt. Kostet der Quadratmeter Wohnraum knapp 3000 Euro, wird also gerade noch gefördert, müssten die Mieter 1200 Euro zahlen, damit die Rechnung aufgeht.

Einen besonderen Vorteil hat das Modell vor allem für Babyboomer, also Anfang-Sechziger, die jetzt noch gut verdienen und in wenigen Jahre im Ruhestand ein niedrigeres Einkommen haben. Oder die überlegen, die neu geschaffene Wohnung nach Ablauf der Zehnjahresfrist selbst zu nutzen oder diese danach mit Gewinn steuerfrei verkaufen.

Dazu muss man verstehen, wie die Sonderabschreibung konstruiert ist. Am Ende ist es nämlich keine zusätzliche Steuererleichterung: Tatsächlich wird die Möglichkeit, seine Investition abzuschreiben nur vorgezogen. Über die gesamte 50-jährige Abschreibungsfrist einer Immobilie bleibt die Summe gleich. Dank der Sonderabschreibung kann man aber bis zu 28 Prozent der Gebäudekosten schon in den ersten vier Jahren steuerlich geltend machen. Das ist besonders interessant, wenn Sie kurz vor der Rente stehen und deshalb später deutlich weniger Steuern zahlen. Ganz zu schweigen davon, dass es ohnehin nur jungen Leuten vorbehalten ist, so eine 50-jährige Frist komplett zu erleben.

Sind Sie also ein Babyboomer, können Sie in den ersten Jahren bei der Tilgung Ihrer Baufinanzierung dank der Sonderabschreibung so große Fortschritte machen, dass die normalen Raten in der Rente tatsächlich von den Kaltmieten der Mieter bestritten werden können. Vielleicht wollen Sie sich jetzt auch den altersgerechten Wohnraum in der Stadt oder vor den Toren der Stadt sichern, in denen Sie dann nach zehn Jahren Vermietung selbst einziehen. Und bis dahin helfen Sie Mietern in der aktuell angespannten Lage.

Allerdings müssen Sie sich mit dem Plan beeilen. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss im Zeitraum September 2018 bis Ende 2021 gestellt werden - soweit gilt das schon im Koalitionsvertrag angekündigte Gesetz rückwirkend. Der Kniff mit der Bauanzeige ist eine Reaktion auf einen weiteren Missstand im Wohnungsbau: Die Genehmigungen dauern auf Ämtern in vielen Städten und Gemeinden deutlich zu lang.

Die Sonderabschreibung ist von der Politik offenbar gut durchdacht. Zwei Probleme beseitigt das Modell aber ganz sicher nicht:

  • Erstens, dass der fehlenden Sozialwohnungen. Tendenziell liegen die für solche Projekte notwendigen Mieten über den Sozialmieten. Aktuell fallen aber jedes Jahr 100.000 Wohnungen aus der Sozialbindung heraus. Nach wie vor werden deutlich weniger neu gebaut.

  • Und zweitens können Sie jedenfalls in Großstädten wie München, Hamburg, Berlin oder Düsseldorf für knapp 3.000 Euro pro Quadratmeter noch keine neue Wohnung kaufen. Dort wird die Förderung eher dazu führen, dass Wohnungssuchende in die Umlandgemeinden ausweichen müssen.

Es muss also noch einiges mehr passieren, um zu verhindern, dass Wohnungsnot die große soziale Frage der kommenden Jahrzehnte wird. Aber es ist immerhin ein Anfang.

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