Gesetzesreform Was die neuen Regeln für gemeinsames Wohneigentum für Sie bedeuten

Sanierungen am Haus, Ladesäulen in der Tiefgarage, neuer Aufzug: Gemeinschaftseigentum sorgt oft für Streit unter Wohnungsbesitzern. Am Dienstag treten mit einer Gesetzesreform neue Spielregeln in Kraft.
Mehrfamilienhaus in Berlin (Symbolbild)

Mehrfamilienhaus in Berlin (Symbolbild)

Foto: Kitty Kleist-Heinrich/ imago images/tagesspiegel

Ob es um Sanierungsmaßnahmen geht, einen neuen Aufzug oder Ladesäulen in der gemeinsamen Tiefgarage: Immer wieder kommt es In Mehrfamilienhäusern zu Streitigkeiten zwischen den Eigentümerinnen und Eigentümern der einzelnen Wohnungen. Und das Wohnungseigentumsgesetz, das alles regeln soll, stammt aus dem Jahr 1951.

In den vergangenen Jahrzehnten wurde das Gesetz nur hier und da verändert. Aber am Dienstag tritt eine umfassende Reform in Kraft. Sie gibt neue Spielregeln für gemeinschaftliches Eigentum in einem Haus vor. 

Warum wird das Gesetz reformiert?

In seiner bisherigen Form gilt das WEG bereits seit 1951. Damals sollte es den Wohnungsbau stärken – und damit breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb einer Eigentumswohnung ermöglichen. Klimaschutz, die Digitalisierung oder der demografische Wandel spielten damals allerdings noch keine Rolle. In all den Jahren wurde das WEG zwar mehrfach angepasst, aber nie grundlegend überholt. Die Reform war daher überfällig. Dem Verband Wohnen im Eigentum (WiE) zufolge betreffen die Änderungen die Eigentümerinnen und Eigentümer von rund zehn Millionen Wohnungen in Deutschland.

Was ändert sich?

Ein zentraler Punkt der Reform ist, dass Modernisierungen künftig einfacher möglich sein sollen – vor allem mit Blick auf energetische und altersgerechte Sanierungen oder auch den Einbau von Ladesäulen für Elektroautos. Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft begrüßt, dass hierdurch ein wesentliches Hindernis für die Elektromobilität aus dem Weg geräumt werde. Außerdem soll die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums effizienter werden.

Was heißt das für Wohneigentümerinnen und -eigentümer?

Bestimmte Baumaßnahmen können Eigentümer künftig auf eigene Faust veranlassen, also ohne Zustimmung der Miteigentümer – vorausgesetzt, sie tragen die Kosten dafür selbst. Das gilt zum Beispiel für Ladesäulen, einbruchsichere Fenster und Türen, einen Treppenlift oder einen Glasfaseranschluss.

In anderen Fällen wird die erforderliche Beschlussmehrheit herabgesetzt. Der Einbau einer modernen, klimafreundlicheren Heizung zum Beispiel könnte dann schon von der Hälfte der Eigentümer beschlossen werden. Um Eigentümer vor finanzieller Überforderung zu schützen, müssen sich aber nur dann alle Wohnungseigner an den Kosten von Sanierungsmaßnahmen beteiligen, wenn die bauliche Veränderung von zwei Dritteln der Eigentümer beschlossen wurde – und auch nur dann, wenn die Veränderung nicht mit »unverhältnismäßigen Kosten« verbunden ist. Ansonsten tragen diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben.

Grundsätzlich bringt die Reform den Eigentümern laut dem Verband Wohnen im Eigentum mehr Spielraum, ihr Gemeinschaftseigentum zu verwalten, allerdings auch mehr Verantwortung. In vielen Fällen müsse sich erst zeigen, was die Neuregelung in der Praxis tatsächlich bedeute. Denn viele Verfahrensfragen seien noch offen.

Was ist mit den Verwaltern und Verwalterinnen?

Die ursprüngliche Fassung der Gesetzesreform war vor allem scharf kritisiert worden wegen der Rolle der Wohnungsverwalter, welche die Eigentümer einsetzen können. So hatte etwa WiE befürchtet, dass die Befugnisse der Verwalter zulasten der Eigentümer aufgewertet würden – und diese womöglich über die Köpfe der Wohnungseigner hinweg handeln könnten.

Künftig sollen die Verwalter nun zwar die Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach außen sein und dabei auch Verträge abschließen können. Zugleich ist ihr Handlungsspielraum aber eingeschränkt. Denn die Eigentümer können die Verwalter auch ohne wichtigen Grund abberufen.

Der Eigentümerverband Haus & Grund sieht hierin ein »ausgewogenes Gesetz sowohl für Eigentümer als auch für Verwalter«. Außerdem können Eigentümer künftig verlangen, dass die Verwalter von den örtlichen Industrie- und Handelskammern zertifiziert werden.

Und was ist mit den Mietern?

Der Deutsche Mieterbund warnt, dass vermietende Wohnungseigentümer künftig die Möglichkeit hätten, die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen statt wie bisher üblicherweise nach Wohnfläche auf die Mieterinnen und Mieter umzulegen. Dies berge ein »erhebliches Konfliktpotenzial«, da der Verteilungsmaßstab für die Mieter so nicht transparent sei.

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clh/AFP