Immobiliengeschäfte Grunderwerbsteuer? Nicht für Spekulanten

Mit sogenannten Share Deals vermeiden Immobilienspekulanten jedes Jahr Hunderte Millionen Euro Steuern. Die Regierung will das Schlupfloch nun zwar schließen - doch findige Anwälte haben längst ein neues entdeckt.

Neubauten in Offenbach am Main
Arne Dedert/ DPA

Neubauten in Offenbach am Main

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Wirtschaftskanzleien wie die deutschen Dependancen der US-Sozietät McDermott Will & Emery leben auch davon, dass sie ihren Klienten Investitionsmodelle maßschneidern, die auskömmliche Renditen sichern und Steuerzahlungen vermeiden. Bei Immobiliengeschäften ist das derzeit noch legal möglich, indem das zum Verkauf stehende Grundstück oder Gebäude einfach in einen Firmenmantel gesteckt wird, und anschließend nicht die Immobilien, sondern die Gesellschaftsanteile den Besitzer wechseln.

Share Deals werden solche Geschäfte genannt, und die sind unter bestimmten Bedingungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Clever konstruiert lassen sich so bei Transaktionen mit einem Volumen von mehreren Hundert Millionen leicht zweistellige Millionenbeträge sparen (wie der Trick funktioniert, lesen Sie hier).

Das geht den Finanzministern der Länder schon seit Längerem gegen den Strich, doch der Bund zierte sich über Jahre, das Steuerschlupfloch zu schließen. Erst Finanzminister Olaf Scholz (SPD) hat jetzt einen Gesetzentwurf auf den Weg gebracht, der Share Deals deutlich erschweren soll.

Doch womöglich wird das Gesetz seine Wirkung verfehlen. Denn Berater, wie die von der Kanzlei McDermott, arbeiten längst an Alternativen, solche Gesetzesverschärfungen ganz legal auszuhebeln. "Viele Kanzleien haben sich bereits auf die Situation eingestellt und ihre Mandanten entsprechend vorsorglich beraten", sagte ein McDermott-Advokat bereits im Mai der Wirtschaftanwalts-Plattform Juve.

Und das ideale Modell hat die Branche auch schon gefunden. Es nennt sich Unit-Deal. Dabei wird die zu verkaufende Immobilie in einen Fonds gesteckt, der von einem Treuhänder verwaltet wird.

"Brandbeschleuniger für die Spekulation mit Immobilien"

Und dieses Konstrukt wird wohl auch nach der Gesetzesänderung steuerbefreit bleiben. Zu diesem Schluss kommt ein bisher unveröffentlichtes Gutachten des juristischen Dienstes des Bundestags, das dem SPIEGEL vorliegt. "Diese Gesetzesänderung ist jedoch nicht geeignet, etwaige Steuervermeidungen durch Unit Deals zu verhindern", heißt es in der Stellungnahme der Parlamentsjuristen. Knackpunkt ist laut Bundestagsgutachten die Treuhand-Konstruktion im Fondsmodell. Dadurch wäre auch jede "entgeltpflichtige Übertragung von Anteilen" steuerbefreit.

"Es ist ungerecht, dass die junge Familie Grunderwerbsteuer beim Hauskauf zahlen muss, während große Immobilienkonzerne sich darum drücken können", sagt Lisa Paus, finanzpolitische Sprecherin der Grünen-Bundestagsfraktion. Hinzu komme, "dass sich der schnelle Weiterverkauf von Immobilien nur mit Steuerfreiheit lohnt". Damit, so die Grünen-Politikerin, seien Steuerschlupflöcher wie über die Unit-Deals "der Brandbeschleuniger für die Spekulation mit Immobilien und den überhitzten Wohnungsmarkt".



Und wie wirksam Unit-Deals die inkriminierten Share Deals ersetzen können, hat die Branche bereits durchexerziert. Ende des vorigen Jahres kaufte die Hessisch-Thüringische Landesbank für rund eine halbe Milliarde Euro 21 Gewerbeimmobilien von einem Berliner Investmentmanager. Die Transaktion wurde als Unit-Deal abgewickelt. Die Immobilien waren vorher in einen Fonds gepackt worden. Grunderwerbsteuer wurde nicht fällig. "Zumindest kurz- bis mittelfristig", sagt ein Mc-Dermott-Anwalt, "könnte die Attraktivität von Unit-Deals steigen."

insgesamt 150 Beiträge
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lenslarque 14.10.2019
1. Schuld ist
nicht nur der Gesetzgeber sondern auch die Finanzgerichte, die die Gesetze bewußt falsch anwenden. Es ist offensichtlicher Wille des Gesetzgebers, daß bei beim Übergehen von Grundstücksanteilen Grunderwerbssteuer gezahlt werden muß, Dieses offensichtliche "Wollen" fließt bei den Urteilen nicht ein.
leontion 14.10.2019
2. Konservativ-liberale Gleichmacherei
Die letzte Änderung des Grunderwerbsteuermodells geschah unter der korrupten CDU-CSU-FDP-Regierung unter Kohl Anfang der 80er Jahre. Oscar Schneider (CSU) war Bundesbauminister. Bis dahin waren kleine Häuslebauer dank Freigrenzen von der Grunderwerbsteuer befreit. Der Erwerb teurer Villen wurde besteuert. Das jetzige Modell besteuert alle gleich und erlaubt Schlupflöcher. Der Villenerwerber bezahlt weniger, der kleine Häuslebauer mehr.
abro90 14.10.2019
3. Das ist zu einfach
Zitat von lenslarquenicht nur der Gesetzgeber sondern auch die Finanzgerichte, die die Gesetze bewußt falsch anwenden. Es ist offensichtlicher Wille des Gesetzgebers, daß bei beim Übergehen von Grundstücksanteilen Grunderwerbssteuer gezahlt werden muß, Dieses offensichtliche "Wollen" fließt bei den Urteilen nicht ein.
Richter legen Gesetze innerhalb ihrer Formulierung aus. Es ist nicht deren Aufgabe auf die Absicht des Gesetzgebers zu spekulieren. Das Problem hier ist, dass der deutsche Bundestag und seine Abgeordneten entweder nicht in der Lage oder nicht willens sind für eine gerechte Besteuerung von Immobilienverkäufen zu sorgen. Die Judikative kann da nichts für.
aspi01 14.10.2019
4. "Ungerecht"
Das ist wieder mal typisch Grüner Neidreflex-Sprech: "Es ist ungerecht, dass die junge Familie Grunderwerbsteuer beim Hauskauf zahlen muss, während große Immobilienkonzerne sich darum drücken können". Was hat die junge Familie davon, "wenn auch Immobilienkonzerne Grunderwerbsteuer zahlen müssen"? Gar nix. Schafft die Grunderwerbsteuer ab, dann wird ein Schuh daraus und die junge Familie kann sich freuen. So aber werden die jungen Familien mit dem Segen der Grünen abkassiert.
Andreas P. 14.10.2019
5. Das Problem würde sich weitgehend lösen...
...wenn die Grunderwerbsteuer auf ein erträgliches Level runtergeschraubt würde. Bis zu 6,5% ist Wegelagerei und Wucher der Gemeinden. Wenn mal als Parter z.B. je zur Hälfte PRIVAT eine Immobilie kauft und ein Partner seine Hälfte an den anderen Partner überträgt, dann wird wieder kassiert. Wäre die Grunderwerbsteuer bei 2% und würde dann auch auf Share Deals angewandt, dann wäre das für private und kommerzielle Käufer wesentlich attraktiver.
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