Immobiliengeschäfte Grunderwerbsteuer? Nicht für Spekulanten

Mit sogenannten Share Deals vermeiden Immobilienspekulanten jedes Jahr Hunderte Millionen Euro Steuern. Die Regierung will das Schlupfloch nun zwar schließen - doch findige Anwälte haben längst ein neues entdeckt.
Neubauten in Offenbach am Main

Neubauten in Offenbach am Main

Foto: Arne Dedert/ DPA

Wirtschaftskanzleien wie die deutschen Dependancen der US-Sozietät McDermott Will & Emery leben auch davon, dass sie ihren Klienten Investitionsmodelle maßschneidern, die auskömmliche Renditen sichern und Steuerzahlungen vermeiden. Bei Immobiliengeschäften ist das derzeit noch legal möglich, indem das zum Verkauf stehende Grundstück oder Gebäude einfach in einen Firmenmantel gesteckt wird, und anschließend nicht die Immobilien, sondern die Gesellschaftsanteile den Besitzer wechseln.

Share Deals werden solche Geschäfte genannt, und die sind unter bestimmten Bedingungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Clever konstruiert lassen sich so bei Transaktionen mit einem Volumen von mehreren Hundert Millionen leicht zweistellige Millionenbeträge sparen (wie der Trick funktioniert, lesen Sie hier).

Das geht den Finanzministern der Länder schon seit Längerem gegen den Strich, doch der Bund zierte sich über Jahre, das Steuerschlupfloch zu schließen. Erst Finanzminister Olaf Scholz (SPD) hat jetzt einen Gesetzentwurf auf den Weg gebracht, der Share Deals deutlich erschweren soll.

Doch womöglich wird das Gesetz seine Wirkung verfehlen. Denn Berater, wie die von der Kanzlei McDermott, arbeiten längst an Alternativen, solche Gesetzesverschärfungen ganz legal auszuhebeln. "Viele Kanzleien haben sich bereits auf die Situation eingestellt und ihre Mandanten entsprechend vorsorglich beraten", sagte ein McDermott-Advokat bereits im Mai der Wirtschaftanwalts-Plattform Juve.

Und das ideale Modell hat die Branche auch schon gefunden. Es nennt sich Unit-Deal. Dabei wird die zu verkaufende Immobilie in einen Fonds gesteckt, der von einem Treuhänder verwaltet wird.

"Brandbeschleuniger für die Spekulation mit Immobilien"

Und dieses Konstrukt wird wohl auch nach der Gesetzesänderung steuerbefreit bleiben. Zu diesem Schluss kommt ein bisher unveröffentlichtes Gutachten des juristischen Dienstes des Bundestags, das dem SPIEGEL vorliegt. "Diese Gesetzesänderung ist jedoch nicht geeignet, etwaige Steuervermeidungen durch Unit Deals zu verhindern", heißt es in der Stellungnahme der Parlamentsjuristen. Knackpunkt ist laut Bundestagsgutachten die Treuhand-Konstruktion im Fondsmodell. Dadurch wäre auch jede "entgeltpflichtige Übertragung von Anteilen" steuerbefreit.

"Es ist ungerecht, dass die junge Familie Grunderwerbsteuer beim Hauskauf zahlen muss, während große Immobilienkonzerne sich darum drücken können", sagt Lisa Paus, finanzpolitische Sprecherin der Grünen-Bundestagsfraktion. Hinzu komme, "dass sich der schnelle Weiterverkauf von Immobilien nur mit Steuerfreiheit lohnt". Damit, so die Grünen-Politikerin, seien Steuerschlupflöcher wie über die Unit-Deals "der Brandbeschleuniger für die Spekulation mit Immobilien und den überhitzten Wohnungsmarkt".

Und wie wirksam Unit-Deals die inkriminierten Share Deals ersetzen können, hat die Branche bereits durchexerziert. Ende des vorigen Jahres kaufte die Hessisch-Thüringische Landesbank für rund eine halbe Milliarde Euro 21 Gewerbeimmobilien von einem Berliner Investmentmanager. Die Transaktion wurde als Unit-Deal abgewickelt. Die Immobilien waren vorher in einen Fonds gepackt worden. Grunderwerbsteuer wurde nicht fällig. "Zumindest kurz- bis mittelfristig", sagt ein Mc-Dermott-Anwalt, "könnte die Attraktivität von Unit-Deals steigen."