DIW-Studie: Airbnb treibt Mietpreise in die Höhe

Neues Futter für Gegner von Airbnb: Ökonomen haben nachgerechnet, wie stark der Einfluss der Vermietungsplattform auf die Preise am Wohnungsmarkt ist – und ob politische Maßnahmen helfen.

Protest gegen Airbnb in Berlin-Kreuzberg: Plattform treibt die Preise

Foto: Norbert Schmidt / imago images

Die Politik sieht in Vermietungsplattformen wie Airbnb seit Längerem einen Treiber der Wohnungsnot in Städten. Nun zeigt eine Studie  des Deutschen Wirtschaftsforschungsinstituts (DIW), dass die auf der Vermietungsplattform angebotenen Wohnungen tatsächlich einen signifikanten Einfluss auf das Mietniveau in Berlin haben. Durch eine zusätzliche Airbnb-Unterkunft in Berlin steigen laut der Studie im direkten Umfeld die Angebotsmieten um durchschnittlich 13 Cent je Quadratmeter.

Dies sei vor allem auf dauerhafte Airbnb-Angebote zurückzuführen, die dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stehen. Das treibe die Preise. Mit jedem neuen Inserat wird demnach eine 100 Quadratmeter große Wohnung in Berlin pro Jahr um 156 Euro teurer.

Der Effekt fällt etwas geringer aus, wenn man in die Berechnung alle Airbnb-Unterkünfte – also nicht nur dauerhaft vermietete Wohnungen – einberechnet: Dann steigt die Miete im direkten Umfeld um durchschnittlich zehn Cent je Quadratmeter.

Je nach Bezirk fallen die Mietsteigerungen sehr unterschiedlich aus: In Lichtenberg ist der Effekt mit 46 Cent pro Quadratmeter am größten, in Mitte ist er mit acht Cent pro Quadratmeter am niedrigsten.

Dabei zeigt sich überraschenderweise, dass der Effekt in Stadtteilen tendenziell größer ist, in denen es weniger Airbnb-Angebote gibt. Die Autoren der Studie führen dies darauf zurück, dass etwa bei einer hohen Airbnb-Dichte durch etwa nächtlichen Lärm die negativen Effekte auf die Anwohner so sehr ansteigen, dass regulärer Wohnraum weniger nachgefragt wird. Auch könnten frei werdende Wohnungen dort auf eine höhere Nachfrage treffen als in Gegenden mit einem niedrigen Ausgangsbestand.

Berliner Politik zeigt Wirkung

Außerdem haben die Forscher untersucht, wie die Berliner Anti-Airbnb-Politik wirkt. 2014 nahm der Senat den Kampf gegen Vermietungsplattformen auf, reaktivierte das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, das die Vermietung einer Wohnung für Ferienzwecke genehmigungspflichtig macht – was faktisch einem Verbot gleichkommt. Wer seine Wohnung ohne Genehmigung anbietet, muss mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen. Im Jahr 2018 wurden die Regeln nochmals verschärft: Seitdem müssen Gastgeber auf Airbnb und ähnlichen Plattformen beim Bezirksamt eine Registriernummer beantragen und diese in jedem Inserat angeben.

Laut den DIW-Forschern zeigte das Gesetz Wirkung. Mit Einführung der Regelungen sind die Airbnb-Angebote in der Stadt zunächst im Mai 2016 um 23 Prozent zurückgegangen, bevor sie wieder anwuchsen. Einige Immobilien kamen also zurück auf den regulären Wohnungsmarkt, wodurch die Mieten etwas gesunken sind. Seit Einführung des Zweckentfremdungsverbots sanken etwa in Neukölln die Angebotsmieten für eine 65 Quadratmeter große Wohnung um bis zu 38 Euro monatlich. In Berlin-Mitte lag der Rückgang bei bis zu 25 Euro je Wohnung.

Den gesamten Markt dürfte das Gesetz aber wenig beeinflussen. Anfang 2020 wurden in Berlin monatlich rund 25.000 Wohnungen und Zimmer auf Airbnb zur Vermietung inseriert, das macht weniger als ein Prozent des gesamten Wohnungsangebots in Berlin aus. »Selbst bei einem vollständigen Verbot würde sich die Wohnungsknappheit nicht erheblich reduzieren«, schreiben die Autoren.

Dennoch dürfe die Wirkung von Airbnb nicht unterschätzt werden. Denn gemessen an der Zahl neu gebauter Wohnungen sei die Größenordnung durchaus relevant: Im Jahr 2019 wurden in Berlin etwa 19.000 Wohnungen fertiggestellt und neu auf den Markt gebracht. Das Gesamtangebot auf Airbnb entspricht damit etwa dem 1,3-Fachen der jährlichen Bauleistung des Wohnungsmarkts.

Airbnb erklärte, die Studie basiere auf »fehlerhaften Scraping-Daten und einer unpräzisen Methodik.« Sie bestätige, dass kein eindeutiger Zusammenhang zwischen Mietpreisen und Homesharing hergestellt werden könne. "Wir nehmen Bedenken sehr ernst und wollen gemeinsam mit der Stadt Berlin an fairen und verhältnismäßigen Regeln für Homesharing arbeiten", sagte eine Sprecherin.

Anmerkung der Redaktion: In einer früheren Version des Textes hieß es, dass der Effekt mit 46 Cent pro Quadratmeter am größten in Marzahn-Hellersdorf ist. Tatsächlich handelt es sich um Lichtenberg. Wir haben die Passage angepasst.