Studie zum Berliner Mietendeckel Vermieter verlieren pro Monat 21 Millionen Euro

Ab diesem Montag startet Phase zwei des Mietendeckels in Berlin: Überhöhte Mieten können abgesenkt werden. Laut einer neuen Studie dürften deutlich mehr Mieter profitieren als bislang angenommen.
Mehrfamilienhäuser in der Nähe des Kollwitzplatzes im Stadtteil Prenzlauer Berg

Mehrfamilienhäuser in der Nähe des Kollwitzplatzes im Stadtteil Prenzlauer Berg

Foto: Lothar Ferstl / DPA

An diesem Montag tritt die wohl radikalste Stufe eines Gesetzes in Kraft, das es so auf dem bundesdeutschen Wohnungsmarkt noch nie gegeben hat: Für viele Wohnungen in Berlin müssen die Wohnkosten gesenkt werden, wenn sie bisher zu hoch gewesen sind. So sieht es der Mietendeckel vor, das wohl wichtigste sozialpolitische Projekt der rot-rot-grünen Landeskoalition. Seit dem 23. Februar waren die Mieten lediglich eingefroren, nun aber beginnt Phase zwei, die Mietsenkungen im großen Stil vorsieht.

Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geht bisher davon aus, dass rund 340.000 Wohnungen von dieser zweiten Stufe des Mietendeckels betroffen sein werden. Doch eine neue Untersuchung des Forschungsunternehmens F+B zeigt, dass das Gesetz für deutlich mehr Wohnungen gelten dürfte. Laut dem aktuellen Wohn-Index des Analysehauses, der dem SPIEGEL vorliegt, sollen bei 512.000 Wohnungen die Regelungen zur Absetzung der Miete greifen. »Das entspricht rund 37 Prozent des Berliner Gesamtbestands relevanter Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen«, heißt es in der Analyse.

Mietspiegelniveau von 2013

Es dürften also bald deutlich mehr Mieterinnen und Mieter einen Brief erhalten, in dem sie über die Absenkung der Miete informiert werden. Als zu hoch gilt eine Wohnungsmiete, wenn sie mehr als 20 Prozent über der im Gesetz definierten Obergrenze liegt. Diese Obergrenze ist zum einen vom Baujahr des Hauses abhängig, zum anderen von der Ausstattung und dem Zeitpunkt der letzten Modernisierung.

Dazu hat der rot-rot-grüne Senat eine Preistabelle vorgelegt, in der die Wohnungen nach Baujahr und Ausstattung gestaffelt aufgeführt und mit einer Höchstmiete versehen werden. Diese Preise entsprechen ungefähr dem Mietspiegelniveau von 2013. So sind beispielsweise für Gründerzeitbauten aus den Jahren vor 1918, die oft in gefragten Lagen stehen, 6,45 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter erlaubt. Für Wohnungen, die zwischen 1973 und 1990 gebaut wurden, gar nur 6,04 Euro. Liegt die aktuelle Miete um mehr als 20 Prozent darüber, dürfen Vermieter nur noch den Tabellenwert verlangen.

Laut den Analysten von F+B werden Vermieter bei diesen Regeln hochgerechnet pro Monat knapp 21 Millionen Euro weniger Miete einnehmen. Das wären im Durchschnitt 40 Euro pro Wohnung. Auf ein Jahr gerechnet entgehen Vermietern damit 250 Millionen Euro.

Mieter von sanierten Altbauwohnungen dürften besonders profitieren

Die meisten Potenziale für Mietsenkungen zeigen sich demnach bei den rund 165.000 gut ausgestatteten Altbauwohnungen bis Baujahr 1918. Allein in diesem Segment könnten die Mieten insgesamt um 6,8 Millionen Euro günstiger werden. Dagegen haben Wohnungen in Ost- und West-Berlin der Jahre 1965 bis 1990, zu denen viele Plattenbau- und Großsiedlungen gehören, nur ein Abwertungspotenzial von 5,7 Millionen Euro. »Wir gehen davon aus, dass insbesondere die Mieter von hochwertig sanierten Altbauwohnungen in guter Lage profitieren werden«, sagt Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.

Ob der Berliner Mietendeckel notwendig und sinnvoll ist – darüber wird politisch seit Langem hart gestritten. Klar ist: Bundesweit hat sich der Trend steigender Mieten zuletzt auch ohne einen solchen Eingriff deutlich abgeschwächt. Laut dem F+B-Index sind die Neuvertragsmieten im dritten Quartal 2020 zum Vorquartal um 0,9 Prozent gesunken. Im Vergleich zum Vorjahresquartal legten sie geringfügig um 0,1 Prozent zu. »Im Bundesdurchschnitt gehören damit exorbitante Mietensteigerungen endgültig der Vergangenheit an«, sagt Leutner. Wenn es die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen im Frühjahr im Zuge der Corona-Pandemie nicht gegeben hätte, hätte das wohl zu noch stärkeren Rückgängen bei den Mieten geführt.

Anders als die Mieten steigen die Kaufpreise für Häuser weiter, wenn auch nicht mehr so stark wie in den Jahren zuvor. Diese verteuerten sich im Vergleich zum Vorquartal um 0,5 Prozent und im Jahresvergleich sogar um 8,6 Prozent. Das Plus liegt deutlich höher als bei den Preisen für Eigentumswohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren fast immer deutlich stärker gestiegen waren. Nun sind es eher die Einfamilienhäuser mit Garten, die teurer werden. »Wir sind der Auffassung, dass die Corona-Pandemie hier einen zusätzlichen und offenbar auch nachhaltigen Nachfrageschub erzeugt hat«, sagt Leutner.

Der F+B-Wohn-Index misst die Miet- und Preisentwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Grundlage für den Index sind laut eigenen Angaben die Angebotsdaten von mehr als 30 Millionen Objekten in ganz Deutschland.