Neues Gesetz Was der Mietendeckel regelt

Mit dem Mietendeckel betritt Berlin juristisches Neuland. Denn noch ist nicht geklärt, ob die Regelung zum Schutz von Mietern mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der SPIEGEL erklärt die Details.
Wohnhäuser in Berlin: "Juristisches Neuland"

Wohnhäuser in Berlin: "Juristisches Neuland"

Foto: Jörg Carstensen/ DPA

Monatelang wurde um den Mietendeckel in Berlin gestritten. Mit der Abstimmung im Berliner Abgeordnetenhaus hat das bundesweit einmalige Gesetz am Donnerstag die vorerst letzte Hürde genommen. In Kraft tritt es, sobald der Gesetzestext veröffentlicht wurde. Opposition und Wirtschaftsverbände haben das Gesetzesvorhaben von Rot-Rot-Grün immer wieder scharf kritisiert. Aus ihrer Sicht ist es das falsche Instrument, um Mieten zu senken. Sie befürchten, es führe wegen der abschreckenden Wirkung auf Investoren dazu, den Wohnungsmangel sogar noch zu verschärfen.

Was ist das Ziel?

Mit dem Mietendeckel-Gesetz will der Senat den weiteren Anstieg der Mieten in Berlin stoppen. Der war in den vergangenen Jahren in der wachsenden Hauptstadt stärker als anderswo zu beobachten und hatte zu Verdrängung in den gefragten Stadtteilen und zu Härten speziell für Geringverdiener geführt.

Wie lange gilt der Mietendeckel?

Nach Inkrafttreten des Gesetzes gilt er für fünf Jahre. Der Senat hofft, dass der Mietendeckel bis dann überflüssig wird, weil sich der Wohnungsmarkt nicht zuletzt durch entsprechenden Neubau entspannt hat. Kritiker befürchten jedoch, dass danach ein extremer Preisschub zu erwarten ist, weil die bislang gültigen - und preisdämpfenden - Mietspiegel dann nicht mehr gültig sind.

Gilt er für alle Wohnungen?

Nein. Ausgenommen sind alle Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden - aber auch Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Wohnungen in Wohnheimen.

Ab wann wird die Miete gedeckelt?

Als Stichtag gilt der 18. Juni 2019. Für Mieter, die in bestehenden Mietverhältnissen danach eine Mieterhöhung erhalten haben, gilt die Miete zum Zeitpunkt des Stichtags. Alle anderen Mieten werden auf ihrem aktuellen Stand eingefroren.

Was gilt bei Wiedervermietung der Wohnung?

Nach Inkrafttreten des Gesetzes muss sich der Vermieter an die neuen Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten.

Wie hoch dürfen die Mieten sein?

Das ist in der Mietentabelle festgelegt, die sich in groben Zügen am Mietenspiegel 2013 orientiert. Danach liegt die Obergrenze für die Kaltmiete beispielsweise von Wohnungen, die keine Sammelheizung und kein Bad haben und zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig wurden, bei 4,59 Euro pro Quadratmeter. Dagegen sind bei Wohnungen mit Sammelheizung und Bad, die zwischen 2003 und 2013 bezugsfertig wurden, 9,80 Euro erlaubt.

Gelten Ausnahmen für besonders günstige Wohnungen?

Ja, bei Wohnungen, für die der Vermieter bisher deutlich weniger als die jeweilige Obergrenze verlangt hat, kann er die Miete im Fall einer Wiedervermietung erhöhen - allerdings um maximal einen Euro pro Quadratmeter.

Wann ist eine Miete überhöht?

Das Gesetz verbietet überhöhte Mieten - das gilt aber erst neun Monate nach seiner Verkündung. Eine Miete ist überhöht, wenn sie mehr als 20 Prozent über dem entsprechenden Grenzwert in der Mietentabelle liegt. Beträgt die Mietobergrenze also 5,95 Euro pro Quadratmeter, darf sie 7,14 Euro nicht übersteigen. Bei Wohnungen in einfacher Wohnlage werden bei der Berechnung der Mietobergrenze 28 Cent abgezogen, bei solchen in guter Wohnlage 74 Cent addiert.

Macht die Ausstattung einen Unterschied?

Bei Wohnungen, die laut Definition eine moderne Ausstattung haben, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Euro pro Quadratmeter. Dafür muss die Wohnung über mindestens drei Merkmale verfügen wie eine Einbauküche, einen barrierefrei zugänglichen Aufzug, eine hochwertige Sanitärausstattung oder einen hochwertigen Bodenbelag in der Mehrzahl der Zimmer.

Was ist, wenn der Vermieter überhöhte Mieten verlangt?

Wenn ein Vermieter eine höhere als die zulässige Miete verlangt, verhält er sich rechtswidrig und kann mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro belangt werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwacht das Verbot und geht gegebenenfalls gegen solche Vermieter vor. Mieter können sich an die Senatsverwaltung wenden. Sie haben aber auch die Möglichkeit, den zivilrechtlichen Weg zu gehen und den Vermieter selbst zu verklagen.

Ist der Mietendeckel rechtssicher?

Das ist hochumstritten. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) bezeichnete das Gesetz als "juristisches Neuland". Eine Reihe von Gutachten kommt zu unterschiedlichen Einschätzungen. Ein Hauptkritikpunkt lautet: Das Land Berlin habe nicht die Kompetenz zu einer solchen Gesetzgebung. Kritisiert wurde auch, dass das nachträgliche Absenken der Mieten ein Verfassungsverstoß sei.

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mik/dpa-AFX
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