Berliner Mietspiegel Atempause im Wohnungswahnsinn

In Berlin ist eine hitzige Debatte über Wohnkosten entbrannt. Jetzt legte Bausenatorin Lompscher neue Zahlen vor, wonach der Anstieg deutlich gebremst wurde. Zeigt die Enteignungsdebatte schon Wirkung?
Die Mieten steigen vor allem links: Altbauten im Prenzlauer Berg (l.) und Plattenbauten in Marzahn

Die Mieten steigen vor allem links: Altbauten im Prenzlauer Berg (l.) und Plattenbauten in Marzahn

Foto: imago images/Schöning / Britta Pedersen/DPA

Als Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher an diesem Montag den neuen Mietspiegel der Hauptstadt vorstellte, lag neben der offiziellen Pressemappe auch eine Stellungnahme des privaten Immobilienverbands BFW aus. Der Tonfall klang fast flehentlich. Der neue Mietspiegel sei fair für alle: "Wir benötigen daher keine politischen Debatten über die Einführung eines Mietendeckels oder die Enteignung von Wohnungsunternehmen."

Doch diese Diskussionen sind längst entbrannt. Berlin, früher berühmt für seine günstigen Wohnungen, ist zum Sinnbild für steigende Mieten geworden. Zu den radikaleren Reaktionen gehört die Idee, das Immobilienunternehmen Deutsche Wohnen mithilfe eines Volksbegehrens gegen Entschädigung zu enteignen. Lompschers Partei unterstützt das Vorhaben und bewirbt es derzeit auf Plakaten mit dem Slogan "Berlin hat Eigenbedarf".

Nun allerdings stellte die Bausenatorin Zahlen vor, die nicht zu Warnungen vor einem Berliner "Mietenwahnsinn" zu passen scheinen. Demnach stiegen die Mieten seit der Vorstellung des letzten Mietspiegels im Jahr 2017 jährlich um durchschnittlich 2,5 Prozent. Damit hat sich die Verteuerung deutlich verlangsamt - zuvor hatte die Steigerungsrate noch bei 4,6 Prozent gelegen.

Die Bitte des BFW wollte Lompscher dennoch nicht erhören. "Solche Dokumente sind wichtig, aber sie beenden keine Debatten", sagte sie über den Mietspiegel. Die neuen Zahlen seien kein Grund zur Entwarnung. Sie zeigten vielmehr, dass mietsenkende Maßnahmen des Senats "offenbar greifen und Wirkung zeigen".

Jeder Vierte lebt unter Milieuschutz

Zu diesen Maßnahmen zählt die Mietpreisbremse, die Preiserhöhungen bei Neuvermietungen begrenzt und für die der Mietspiegel die zentrale Grundlage ist. Lompscher nannte außerdem eine Vereinbarung mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, die Mieterhöhungen in deren Beständen auf zwei Prozent pro Jahr zu begrenzen. Auch sei die Zahl der sogenannten Milieuschutzgebiete weiter erhöht worden. Von rund 3,6 Millionen Berlinern lebt mittlerweile fast ein Viertel in Gegenden, in denen Mieterhöhungen durch Luxussanierungen und ähnliche Vorhaben erschwert werden.

Doch einen Effekt könnten nicht nur schon beschlossene Maßnahmen haben - sondern auch die im Raum stehende Enteignungsdrohung. Selbst wenn das Volksbegehren nicht erfolgreich sein sollte, erhoffe er sich davon "eine pädagogische, disziplinierende Wirkung" auf private Hauseigentümer, hatte Mitinitiator Michael Prütz dem SPIEGEL gesagt . Die scheint sich nun zu zeigen - nicht in den Zahlen selbst, aber im Konsens darüber.

An der Berechnung des Berliner Mietspiegels sind sowohl Mietervereinigungen als auch Verbände der privaten Immobilienwirtschaft wie der BFW beteiligt. Die letzten Statistiken waren aber nie von allen Beteiligten anerkannt worden. Die Deutsche Wohnen klagte sogar gegen frühere Mietspiegel, zum Teil mit Erfolg.

Nun aber hätten erstmals seit 2013 alle Verbände den Mietspiegel anerkannt, betonte Lompscher - als Verbandsmitglied auch die Deutsche Wohnen. Sie wünsche sich nun "sehr, dass die Deutsche Wohnen aufhört, gegen Mietspiegel zu prozessieren".

Die Zustimmung der Immobilienverbände erreichte der Senat auch durch eine geänderte Methodik bei der Berechnung des Mietspiegels. Die ist auch außerhalb der Hauptstadt Gegenstand von Gerichtsverfahren: Am Montag war der bayerische Haus- und Grundbesitzerverein vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof teilweise erfolgreich mit einer Klage auf die Herausgabe von Daten durch die Stadt München. Die Eigentümerlobby vermutet, dass Durchschnittsmieten zu niedrig berechnet wurden, wodurch die erlaubten Mietsteigerungen zu klein ausfielen.

Beim Blick nach Bayern erscheinen die Berliner Verhältnisse freilich noch ziemlich paradiesisch. Liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin laut dem neuen Mietspiegel bei 6,72 Euro pro Quadratmeter, so sind es in München laut Zahlen des Senats 11,69 Euro. In Hamburg sind es 8,44 Euro und damit immer noch 26 Prozent mehr als in Berlin.

Preissteigerungen an beiden Enden

Im Verhältnis zu früheren Preisen aber sind die Steigerungen in Berlin den Zahlen zufolge die höchsten der drei Großstädte. Seit der Jahrtausendwende lag das Plus demnach bei durchschnittlich 2,8 Prozent pro Jahr. In München waren es hingegen 2,1 Prozent, in Hamburg 2,3 Prozent. Da komme die Einkommensentwicklung nicht mit, so Lompscher - zumal nicht nur Toplagen vom Berliner Mietenanstieg betroffen sind.

Die höchsten Steigerungen gab es einerseits bei Altbauten, die bis 1918 errichtet wurden (3,8 Prozent), und großen Wohnungen (3,1 Prozent), anderseits aber auch in sogenannten einfachen Wohnlagen (3 Prozent), zu denen auch immer noch große Teile der Trendbezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln gehören. Am geringsten waren die Steigerungen mit 1,6 Prozent hingegen in den Plattenbauten des Berliner Ostens.

Lompscher forderte den Bund auf, auch im ganzen Land die Voraussetzungen für einheitliche Mietspiegel zu schaffen. Bezahlbarer Wohnraum habe sich "bundesweit zur zentralen, sozialen Frage entwickelt", die Bundesregierung habe dem Problem jedoch lange "vollkommen untätig zugesehen".

Untätigkeit wirft die Berliner Opposition allerdings auch Lompscher vor. Denn in Berlin entsteht nach wie vor viel zu wenig Wohnraum - ein Problem, das sich durch Mietpreiskontrollen nicht wird lösen lassen.

Die SPD rüttelt deshalb am kompletten Bebauungsverbot für das sogenannte Tempelhofer Feld, das vor fünf Jahren ebenfalls per Volksbegehren durchgesetzt wurde. Fraktionschef Raed Saleh schlug am Wochenende eine neue Abstimmung über eine "behutsame Randbebauung" des früheren Flughafens vor. Lompscher lehnte das ebenso wie die mitregierenden Grünen umgehend ab.

Die Bevölkerung aber scheint anderer Meinung zu sein: Laut dem letzten Berlin-Trend von Infratest Dimap sind 59 Prozent für eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes. Genauso groß ist die Zahl derer, die eine Enteignung von Wohnungsunternehmen gegen Entschädigung ablehnen.

Zusammengefasst: Der Anstieg der Wohnkosten in Berlin hat sich deutlich verlangsamt, das geht aus dem neuen Mietspiegel hervor. Bausenatorin Katrin Lompscher will dennoch weiter über radikalere Maßnahmen wie Enteignungen sprechen. Unter deren Eindruck stimmten erstmals seit 2013 alle Vertreter der Immobilienwirtschaft dem Mietspiegel zu.