Mieterhöhungen nach Modernisierung BGH stärkt Mieterrechte

Wird ein Mietshaus modernisiert, werden die Kosten meist auf die Mieter umgeschlagen. Doch in Einzelfällen können diese sich wehren, entschied der Bundesgerichtshof.

Modernisierung: Mieter können sich in bestimmten Fällen gegen Mieterhöhungen wehren
Lothar Ferstl/dpa

Modernisierung: Mieter können sich in bestimmten Fällen gegen Mieterhöhungen wehren


Bei Hausmodernisierungen können sich Mieter wegen finanzieller Überforderung gegen Mieterhöhungen wehren. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor. Der Vermieter kann einem Mieter nicht prinzipiell entgegenhalten, dass eine kleinere Wohnung für ihn angemessen sei. Allerdings müssen die Gerichte eine umfassende Einzelfallprüfung vornehmen.

Waren die Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Schäden notwendig oder wurde damit der allgemein übliche Wohnstandard hergestellt, kann der Mieter keine Einwände erheben und muss den Zuschlag bezahlen. Das hat der BGH entschieden.

Die Frage, ob die Wohnungsgröße angemessen sei, spiele bei der Interessenabwägung zwar eine Rolle - es müssten aber alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei komme es zum Beispiel auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung an.

Mieter wohnt seit fast 60 Jahren in der Wohnung

Modernisierungskosten dürfen bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufgeschlagen werden. Das Gesetz schützt aber Mieter, die eine Erhöhung derart hart trifft, dass diese "auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist".

Ein Hartz-IV-Empfänger aus Berlin, der in einer knapp 86 Quadratmeter großen Wohnung lebt, hat sich nach der Entscheidung des BGH zu Recht auf diese Härte berufen. Der Mann war 1962 als Fünfjähriger mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen.

Seit dem Tod der Eltern lebt er dort alleine. Er bezieht Hartz IV mit einem Mietanteil von 463,10 Euro. Zuletzt betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 Euro plus Heizkostenvorschuss.

240 Euro Modernisierungszuschlag

Im Jahr 2016 ließ der Vermieter Fassade und obere Geschossdecke dämmen, vergrößerte die Balkone und setzte den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Gang. 240 Euro sollte der Modernisierungszuschlag monatlich ausmachen. Der Mieter berief sich auf das Gesetz, wonach die Mieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn sie für ihn eine unverhältnismäßige Härte bedeuten würde.

Hiergegen wandte die Vermieterin ein, dass er sich darauf nicht berufen könne, weil die Wohnung nach den Maßgaben des Jobcenters mit 86 Quadratmetern für alleinstehende Hartz-IV-Empfänger ohnehin viel zu groß sei.

Diesen Einwand ließ der BGH nicht gelten. Bei den Hartz-IV-Regelungen gehe es um eine Deckelung der von der Allgemeinheit zu tragenden Unterkunftskosten. Bei der Härteklausel gehe es dagegen um die Frage, ob ein Mieter, der selbst keinerlei Einfluss auf Modernisierungen hat, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.

Landgericht gab Mieter recht

Dabei könne sich nicht nur die Vermieterin, sondern auch der Mieter auf den im Grundgesetz verankerten Eigentumsschutz berufen, betonte der BGH. Daher müssten immer im Einzelfall die Interessen beider Seiten abgewogen werden.

Allerdings heißt es in dem Gesetz auch, dass der Mieter dann keine Einwände erheben kann, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Akzeptiert werden müssen Zuschläge auch, wenn die Modernisierungsmaßnahmen vorgeschrieben sind.

Das Landgericht Berlin hatte dem Mieter überwiegend Recht gegeben. Die Vergrößerung der Balkone sei nicht allgemeiner Standard, die Fassadendämmung ebenfalls nicht vorgeschrieben gewesen. Nur für die Isolierung der oberen Geschossdecke sollte der Mieter 4,16 Euro monatlich zusätzlich bezahlen.

Der BGH hob dieses Urteil nun auf, weil die Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters Rechtsfehler aufweise. So sei nicht ermittelt worden, ob die Balkonerweiterung dem üblichen Standard entspreche. Das Berliner Gericht habe lediglich auf den Mietspiegel verwiesen, der zur Balkongröße aber keine Aussagen treffe.

Auch bezüglich der Fassadendämmung müsse geprüft werden, ob aufgrund von Schäden der Putz vollständig erneuert werden musste und deshalb auch eine Dämmung vorgeschrieben war. In diesem Fall könnte der Mieter nämlich keine Einwände gegen die Modernisierungszuschläge erheben.

Allerdings könne der Vermieter den Langzeitmieter nicht auf eine kleinere Wohnung verweisen, weil er dort seit Langem seinen Lebensmittelpunkt hatte, teilte der BGH mit.

(Aktenzeichen: VIII ZR 21/19)

brt/Reuters/dpa

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