Energiekonzept Mieter zittern vor Merkels Ökorevolution

Für die Umwelt ist es ein Segen, für die Bürger wird es teuer: Die Regierung will Hausbesitzer zwingen, ihre Gebäude auf Ökostandard zu bringen - die Kosten sollen zum großen Teil die Mieter tragen. Lohnt sich die Sanierung wirklich?
Solarsiedlung in Freiburg: "Endlich machen die mal was"

Solarsiedlung in Freiburg: "Endlich machen die mal was"

Foto: Rolf Haid/ picture-alliance/ dpa/dpaweb

Berlin - Es ist eines jener Gespräche, die einem den Abend verderben können. Die Wohngemeinschaft im Berliner Szene-Stadtteil Prenzlauer Berg diskutiert über die Tagespolitik. "Endlich machen die mal was", beginnt Wilfried, ein angehender Wirtschaftsinformatiker mit Blick auf das Energiekonzept der Bundesregierung. Genauer gesagt: mit Blick auf den Kampf von Merkel und Co. gegen die Energieverschwendung in Deutschlands Gebäuden.

"Die schöne Altbauwohnung hier wird dann aber ganz anders aussehen", erwidert Herbert, der kurz vor dem Ende seiner BWL-Promotion steht. "Glatte Fassaden, massenhaft Styropor, kleine Fenster und stickige Luft. Es sei denn, ihr könnt euch das Teuerste leisten wie die dort", fügt er hinzu und deutet aus dem Fenster auf eine Neubauanlage, welche die Vermarkter blumig "Kastaniengärten" nennen.

Zum echten Streitthema wird schließlich, wer die hohen Kosten übernehmen soll. Die einen verweisen auf die Hausbesitzer, die schließlich Geld genug hätten, die anderen sprechen von kalter Enteignung - an diesem Abend findet der engagierte Haufen nicht zu einer gemeinsamen Linie.

Damit findet sich die kleine Gemeinschaft in bester Gesellschaft. Denn so oder so ähnlich wird überall in Deutschland diskutiert. Mit äußerst gemischten Gefühlen reagiert die Bevölkerung auf die Energiesparvorgaben der Regierung. Mieter haben Angst, dass ihre Wohnung unbezahlbar wird, Altbaubewohner verteidigen ihr Recht auf knarrende Dielen und schiefe Wände, Hauseigentümer sehen ihre Rendite schwinden und Eigenheimbesitzer ihre gesamten Ersparnisse. Alle eint die Furcht vor Merkels Ökorevolution, bei dem sie am Ende als Verlierer dastehen könnten.

Lobbygruppen trommeln

Auf der anderen Seite steht die Pro-Allianz, vertreten durch Architekten und Umweltschützer. Sie warnen, dass ein "Weiter so" unweigerlich in die Klimakatastrophe führen werde. Die Folgen könnten schon die eigenen Enkel spüren, spätestens jedoch die Urenkel.

Tatsächlich gilt das Isolieren von Wohnhäusern als wirksamste Waffe gegen den Klimawandel. Denn beim Heizen werden rund 40 Prozent der in Deutschland benötigten Energie verfeuert. Zusätzliche Styroporschichten, neue Fenster und moderne energiesparende Heizkessel sollen bis 2050 die klimaschädlichen Emissionen um rund 80 Prozent mindern.

CO2-Vermeidungskosten

Eine Tonne CO2 einzusparen, kostet in Euro:
Gebäudesanierung (90 Prozent der Fälle) 0 *
Gebäudesanierung (5 Prozent der Fälle) 0-100
Gebäudesanierung (5 Prozent der Fälle) >100
Modernisierung alter Steinkohlekraftwerke 20
CO2-Einsparung in der Industrie >20
Ersatz von Steinkohle durch Erdgas 28
Braunkohlekraftwerk mit CO2-Einlagerung >30
Modernisierung neuer Steinkohlekraftwerke 50
Ersatz von Braunkohle durch Erdgas 50
Steinkohlekraftwerk mit CO2-Einlagerung >50
Biomasse >50
Biogas >50
Windkraft 50-60
Geothermie >100
Solarstrom (Fotovoltaik) 300-500
* Ein Wert unter null bedeutet, dass die Maßnahme für den Entscheidungsträger wirtschaftlich ist. Das heißt, es fallen keine Kosten an, sondern Gewinn.
Quelle: McKinsey, RWE, Bundesverband erneuerbare Energien

Entsprechend energisch wollte Schwarz-Gelb das Thema angehen. In der ersten Fassung ihres Energiekonzepts hatte die Bundesregierung die Hausbesitzer zu einer Sanierung bis hin zum Nullemissionsstandard innerhalb der kommenden 40 Jahre verpflichten wollen.

Lobbygruppen machen Stimmung

Doch inzwischen ist auch dem politischen Berlin klar geworden, dass die Kosten dafür zu massiven Protesten führen könnten. Daher ist nun nur noch von einer Reduzierung um 80 Prozent die Rede. Und von gesetzlichem Zwang ist vorerst nicht mehr die Rede, stattdessen sollen die Hauseigentümer zu freiwilligen Investitionen motiviert werden. So soll die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im kommenden Jahr rund 950 Millionen Euro an Fördermitteln verteilen.

Doch selbst diese Summen konnten die Angst der Betroffenen nicht mindern. Zumal Lobbygruppen wie der Eigentümerverband Haus & Grund mit horrenden Zahlen Stimmung machen. Sie kalkulieren mit Kosten von knapp tausend Euro pro Quadratmeter, um den Energieverbrauch in einem Mehrfamilienhaus um 80 Prozent zu reduzieren.

Investoren halten selbst diese Rechnung noch für optimistisch. "Speziell die Sanierung der begehrten Gründerzeitaltbauten ist extrem aufwendig und damit teuer", erklärt der Geschäftsführer der Berliner Econ Cept, Rainer Bahr, im Gespräch mit SPIEGEL ONLINE. So sei etwa die Konservierung von Holzbalkendecken außerordentlich schwierig. Während sich die Investitionen in den Ballungszentren noch rechneten, sei spätestens in Problemregionen schnell das Ende der Fahnenstange erreicht. Mit anderen Worten: Die Sanierungskosten sind hoch, aber der Markt gibt entsprechende Mietsteigerungen nicht her. Andere Immobilienexperten sind sogar überzeugt, dass die eingesparten Energiekosten niemals ausreichen werden, um die Investitionen zu refinanzieren.

Energetische Sanierung möglich

So ist es nicht verwunderlich, dass Deutschlands Mieter alarmiert sind. Am Mittwoch hatte Bundeskanzlerin Angela Merkel in einem Interview mit der "Süddeutschen Zeitung" klar gestellt, dass die Eigentümer die Mieter künftig noch stärker an den Sanierungskosten beteiligen dürfen. Bislang kann ein Vermieter jährlich elf Prozent seiner Kosten für die Energiesanierung eines Gebäudes auf die Miete umlegen.

Mieten bei Sanierung auf 80-Prozent-Einsparung

bis 1948 1948-1957 1958-1969 1968-1978
Sanierungskosten je m² (in Euro) 305 468 322 341
Einsparung bei den Heizkosten für den Mieter (Euro je m² und Monat) 0,88 1,18 0,83 0,72
Notwendige Mieterhöhung* (Euro je m² und Monat) 0,95 1,25 0,97 0,90
* zur Refinanzierung der Investitionen (energiebedingte Mehrkosten)
Quelle: dena

Bei der Deutschen Energie-Agentur (Dena) ärgert man sich über die astronomischen Zahlen, mit denen die Hauseigentümerverbände Stimmung machen. Die Organisation, die vom Wirtschaftsministerium und einigen Banken getragen wird, hat zahlreiche Studien zum Thema Energieeffizienz durchgeführt. "Etliche Posten in deren Rechnung betreffen gar nicht die energetische Sanierung", sagt Dena-Geschäftsführer Stephan Kohler. Nach seiner Rechnung genügen im Schnitt 420 Euro pro Quadratmeter, um den Energieverbrauch eines Hauses um 80 Prozent zu reduzieren (siehe Tabelle). Würde ein Energieeinspareffekt von 70 Prozent angestrebt, sei die Sanierung sogar möglich, ohne dass sich dies auf die Warmmiete auswirke. Die Mehrbelastung bei der Kaltmiete würde durch die Einsparung bei den Energiekosten kompensiert.

Und dann spielt er seinen wichtigsten Trumpf aus: "Die Dena hat nicht einfach nur gerechnet. Sie hat bereits bewiesen, dass es möglich ist, den Energieverbrauch von Altbauten wirksam zu reduzieren." Unter der Aufsicht der Agentur seien mehr als 375 Gebäude energetisch saniert worden, die Bauernkate aus dem 18. Jahrhundert ebenso wie Plattenbauten oder Reihenhäuser aus den neunziger Jahren. "Im Schnitt unterschreiten die Gebäude die strengen Anforderungen für vergleichbare Neubauten um rund 62 Prozent", sagt Kohler.

Rechnung ohne Ölpreisentwicklung

Allein: Auch Kohler weiß nicht recht zu erklären, wo das Geld für die Sanierung des gesamten Baubestands herkommen soll. Er selbst beziffert die Kosten für die staatlichen Investitionsanreize auf rund 4,6 Milliarden Euro - jährlich. Der Betrag sei nötig, um die Zahl der Sanierungen von ein auf zwei Prozent des Gesamtbestands zu steigern. Angesichts der angespannten Haushaltslage erscheint eine solche Summe kaum realistisch.

Für Kohler bleibt sie dennoch ohne Alternative. Er verweist auf die Gesamtrechnung der deutschen Energiebilanz, inklusive Ölimporten. Dabei bezieht er auch die Risiken für Tiefseebohrungen mit ein. Der Fall BP im Golf von Mexiko habe gezeigt, welche Kosten im Ernstfall zu Buche schlügen. "Wenn wir weitermachen wie bisher, wird es für alle teurer, davon bin ich überzeugt."

Der Berliner Architekt Uwe Heinhaus plädiert dennoch für einen differenzierteren Weg: "Man muss in Rechnung stellen, dass manche sich überfordert fühlen, wenn sich die Kosten für die Wärmedämmung ihres Hauses erst nach 15 bis 20 Jahren amortisieren", sagt er. Deshalb sei im Einzelfall eine kleinere Lösung oft die bessere. Als Eigentümer sollte man lediglich eines beachten: Das Haus müsse so saniert werden, dass die Isolierung später noch ausgebaut werden könne.

Aber auch Heinhaus sieht am Ende keine Alternative zu der Sanierungsoffensive. Sein wichtigstes Argument: der Ölpreis. "Ich bin überzeugt, dass Heizöl wieder deutlich teurer wird, wenn die Wirtschaft das Niveau vor der Krise erreicht hat. Und damit ist noch längst nicht das Ende der Entwicklung erreicht."

Damit würde die Gebäudesanierung deutlich rentabler als derzeit berechnet. Denn je teurer Öl und Gas sind, desto eher lohnt sich das Energiesparen.

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