Kampf gegen Flächenfraß in Städten Weniger ist schwer

Dicht, dichter, deutsche Städte: Im Kampf gegen Flächenverschwendung gehen Kommunen unterschiedliche Wege. In Flensburg versucht man eine Abkehr vom Wachstum, in Ulm kauft man Grundstücke auf Vorrat.
Flensburg aus der Luft (Archivbild): Platz für diejenigen, die ihn auch brauchen

Flensburg aus der Luft (Archivbild): Platz für diejenigen, die ihn auch brauchen

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imago images / blickwinkel

Am Ostufer der Stadt Flensburg hat sich in den vergangenen Jahren viel getan. Neben der Marineschule öffnete ein Luxushotel, im neuen Stadtteil Sonwik ragen bunte Häuser mit Bootsanleger in die Förde, ein Privatmuseum über den Jachtsport zeigt edle Segelboote. Mittendrin will die Verwaltung auf einer bis 2016 von Autonomen teilweise besetzten Hafenbrache noch etwas viel Bedeutenderes entwickeln: Platz zum Wohnen und Leben. Denn der fehlt wie in deutschlandweit vielen Kommunen auch in der Stadt an der dänischen Grenze – und er soll dort anders entstehen als in vergleichbar großen Städten, deren Neubaugebiete oft noch aus dem Dreiklang Einfamilienhaus, Doppelgarage und Rollrasen bestehen.

Um solch ökologisch bedenkliche Flächenvergeudung zu stoppen, begleitet in Flensburg ein Team aus Stadtplanern und Forschern die Entwicklung des Hafens Ost. Es untersucht, wie es in Städten auch mit weniger Fläche genug Raum für ein gutes und nachhaltiges Leben für alle geben kann. Hierfür besinnen sie sich auf eine über Jahrhunderte erprobte Form des Zusammenlebens, die dem auf Wachstum und technischen Fortschritt getrimmten Selbstverständnis widerspricht. Doch als Strategie könnte sie von Flensburg bis Füssen helfen, das Leben in der Stadt ökologisch nachhaltiger und sozialer zu gestalten.

Wie viel Quadratmeter braucht man zum Leben?

Die Rede ist von Suffizienz. Sie ist nichts im eigentlichen Sinn Neues. Sie ist eine Strategie bei der Verteilung knapper Ressourcen und bedeutet, dass der Verbrauch von Natur und Umwelt durch angepasstes Verhalten verändert wird – damit auch weniger genug wird. Sie soll helfen, die wachsende Konkurrenz um den Platz in den Städten zu steuern, Interessen abzuwägen, Konflikte zu moderieren und Lösungen anzubieten.

"Seit den Sechzigerjahren ist die in Deutschland pro Kopf im Schnitt beanspruchte Wohnfläche von 18 auf 47 Quadratmeter  gestiegen", sagt Michaela Christ, die das Projekt an der Uni Flensburg  zusammen mit Bernd Sommer verantwortet. Angesichts begrenzter Flächen und der "sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Folgen" müsse diese Dynamik gebremst werden. "Es sollte nicht mehr nur gefragt werden: Wie und wo kann durch höhere Häuser oder dichtere Bebauung noch mehr Wohnfläche entstehen?, sondern auch: Was braucht es jenseits bestimmter Quadratmeterzahlen für ein gelingendes Leben?"

"Heute gibt es den Begriff Flugscham, und natürlich kann man von Wohnflächen- oder Zweitwagenscham sprechen."

Flensburgs Kämmerer und Bürgermeister Henning Brüggemann

Konkret heißt das: Kommt es anstelle von Quadratmetern nicht viel mehr darauf an, wie viele Wege man zu Fuß erledigen kann, wie oft der Bus fährt, wie weit Schulen und Hochschulen, Theater, Supermärkte, Kinos, Ärzte oder Parks entfernt sind? Christ: "Kommunen sind grundsätzlich in der Lage, Lebensqualität zu gewährleisten und gleichzeitig die Wohnfläche pro Kopf zu senken." Das kann sein, indem eine Stadt etwa daran arbeitet, dass der meiste Platz auch von denjenigen in Anspruch genommen werden kann, die ihn brauchen, wie etwa junge Familien. Und dass etwa ältere und alleinstehende Menschen, deren Partner gestorben und deren Kinder ausgezogen sind, sich auch verkleinern können, wenn sie das wollen. Der Wunsch dazu, so Christ, sei häufig da, doch Umzüge seien selten und oft teuer, weil die eigene Immobilie bereits meist abbezahlt ist und man dort dann mietfrei wohnt.

Minimalismus und gemeinschaftliche Wohnformen scheinen angesichts des Booms von Tiny Houses  und Berufstätigen-WGs innerhalb der kreativen Klasse in den Szenestadtteilen von Berlin oder Hamburg längst angekommen. Doch funktioniert die Strategie auch dort, wo der Carport das Karma bestimmt – oder wo der finanzielle Druck zum Verzicht noch nicht so groß ist?

Flensburgs Kämmerer und Bürgermeister Henning Brüggemann, in dessen Leitlinien für den Osthafen das Kapitel "Weniger ist mehr" vorkommt, weiß um Bedenken der Bevölkerung. Die, so erzählt er es, etwa dann gern laut geäußert würden, wenn seine Verwaltung ein altes Einfamilienhaus auf dem Nachbargrundstück durch ein Sechsfamilienhaus ersetzen will. Doch auch Verdichtung gehört zum suffizienten Umgang mit der Ressource Fläche.

Erbbau statt Eigenheim

"Heute gibt es den Begriff Flugscham, und natürlich kann man das auch auf der kommunalen Ebene runterbrechen und von Wohnflächen- oder Zweitwagenscham sprechen", sagt Brüggemann, der sich aktuell mit Widerstand von Bewohnern des gut situierten Stadtteils Westliche Höhe konfrontiert sieht, die die expandierende Flensburger Brauerei nicht als neuen Nachbarn haben wollen. Und auch Brüggemann bringt in Flensburg aktuell noch 40 Restgrundstücke für Einfamilienhäuser auf den Markt, für die es teilweise bis zu tausend Interessenten gibt.

"Es gibt nach wie vor den Traum vieler Menschen von einem Einfamilienhaus im Grünen."

Norbert Portz, Städtebauexperte beim Deutschen Städte- und Gemeindebund

"Wir müssen etwas anbieten, das eine ähnlich große Attraktivität hat", sagt er. "Wir müssen zeigen, wie Urbanität ohne Einfamilienhaus Spaß machen kann." Beim geplanten gemeinschaftlichen Wohnen im Osthafen setzt er deshalb auf sozialen Wohnungsbau und Nachhaltigkeit, auf Baugemeinschaften und Genossenschaften. Brüggemann erwägt Grenzen für Wohnungsgrößen – und will Erbbaurechte vergeben statt zu verkaufen: Die Grundstücke sollen nicht verkauft, sondern im Eigentum der Stadt bleiben, um die Nutzungen besser kontrollieren zu können. Das Konzept wurde mit rund 500 Menschen diskutiert, er hofft auf breite Akzeptanz und "eine stärkere kommunale Souveränität gegenüber Investoreninteressen". Ob es ohne größere Konflikte klappt, ist noch ungewiss.

Wie in Flensburg sind Flächen in vielen der mehr als 10.000 Gemeinden Deutschlands knapp. Diese "müssen wir klug nutzen, damit sie vielen Menschen zugutekommen", sagt Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages. Bereits seit Jahren setzen zahlreiche betroffene Städte dabei auf Nachverdichtung der Ortskerne statt Zersiedelung am Stadtrand. Doch reicht das angesichts der hohen Nachfrage an Wohnungen?

Zu viele Neubaugebiete bedrohen die Innenstädte

In Deutschland gibt es ein schlummerndes Potenzial. Norbert Portz, Städtebauexperte beim Deutschen Städte- und Gemeindebund, spricht von circa 150.000 Hektar an Brachflächen in Innenstädten und Ortskernen, die oft auch baulich genutzt werden könnten: "Dort ließen sich auf der Grundlage einer oft bereits vorhandenen Erschließung viele Wohnungen bauen." Außerdem stünden nach wie vor etwa zwei Millionen Wohnungen in Deutschland leer, auch in der Nähe von stark nachgefragten Großstädten.

Portz verweist auf Förderprogramme wie "Jung kauft alt ". Damit können junge Familien leer stehende und in die Jahre gekommene Wohnungen, die für sie im Umbau oft zu teuer sind, sanieren. Auch dadurch, so Portz, könne die Ausweisung neuer Baugebiete stark reduziert werden. Denn: "Zu viele neue Baugebiete bergen auch die Gefahr, dass Innenstädte weiter veröden  und wir hier die Sanierungsgebiete von morgen schaffen."

Um die bislang noch verbreitet angespannten Wohnungsmärkte der Metropolen abzukühlen, hat das Bundeskabinett jüngst beschlossen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Ebenfalls sollen einfacher Baugebote erlassen werden können. Damit kann eine Gemeinde Eigentümer verpflichten, Grundstücke innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen. Spekulation mit Grundstücken, die besonders in Städten zuletzt stark an Wert gewonnen haben, soll so eingedämmt werden. Schon länger geplant ist zudem die Grundsteuer C ab 2025, durch die Kommunen unbebaute Grundstücke mit einem höheren Hebesatz belegen können. Viele Städte üben Vorkaufsrechte aus, in Vergabeverfahren werden sozialökologische Kriterien festgelegt. Großstädte wie Berlin versuchen längst in großem Stil ihre in den Neunziger- und Nullerjahren privatisierten Wohnungen zurückzukaufen.

Trend zu kleineren Cityhäusern

Das Problem: All das bekämpft nur die Symptome und nicht die Ursachen des Flächenfraßes. Denn noch immer stehen tradierte Wohnformen strukturell gut da. Weil das Eigenheim gerade in Zeiten von Niedrigzinsen als gute Geldanlage und Altersvorsorge gilt – und dank Baukindergeld, Pendlerpauschale, Dienstwagenprivileg und in Bayern auch noch dank Eigenheimzulage kräftig gefördert wird. Wenn die so gut subventionierten Häuslebauer dann auch noch in die Nachbargemeinde im Speckgürtel ziehen, profitiert die von deren kommunalen Anteil an der Grundsteuer. Zwischen den Kommunen herrscht folglich ein Überbietungswettbewerb beim Ausweisen neuer Flächen, die den klammen Stadtkassen Einnahmen bescheren. Forscherin Christ fordert daher: "Alles, was institutionell und förderpolitisch den Flächenverbrauch hebt, sollte abgeschafft oder eingeschränkt werden."

Dass die Stadt eingreifen muss und die Entwicklung nicht dem Markt überlassen kann, steht für Bürgermeister Brüggemann außer Frage. "Preis ist etwas Individuelles – kann ich es mir leisten oder nicht. Da kommen dann aber vielleicht auch potenzielle Zweitwohnungsbesitzer aus dem Ruhrgebiet oder gewerbliche Ferienhausanbieter, die ich als Kommune zunächst gar nicht haben möchte." Menschen, die sich vor Ort nicht in der freiwilligen Feuerwehr engagieren, die nicht beim Straßenfest Bier ausschenken und die nicht in den Schulen oder Krankenhäusern der Stadt arbeiten. Zugleich bedeuten die stark steigenden Preise auf den Wohnungsmärkten vieler Kommunen, dass Wohnen für Menschen mit mittleren Einkommen immer öfter zur finanziellen Herausforderung wird und hierzulande so wenige Menschen in den eigenen Wänden wohnen, wie nirgends sonst in Europa.

Verletzen Verbote das Eigentumsrecht?

Die Möglichkeiten der Kommunen, den Ausverkauf der Städte etwa durch die Vorgabe kleinerer Wohnungen zu erzwingen, sind gleichwohl begrenzt. "Eigentum verpflichtet", heißt es zwar im Grundgesetz. Aber zuvor eben auch: Eigentum ist gewährleistet. Städtebauexperte Portz fürchtet deshalb einen zu starken und damit womöglich verfassungswidrigen Eingriff in die Rechte von Immobilieneigentümern. Und ob es Stadtplanern gefällt oder nicht: "Auch gibt es nach wie vor den Traum vieler Menschen von einem Einfamilienhaus im Grünen." Immerhin sieht Portz bereits einen Trend hin zu kleineren und preiswerteren Wohnungen, zu Cityhäusern auf geringer Grundfläche, aber eben doch mit ein wenig Garten. Getreu dem Motto: Klein, aber mein.

Bei allem so vielleicht doch noch zusammenkratzbaren Potenzial: Die Jagd nach bezahlbarem Wohnraum durch Innenentwicklung funktioniert irgendwann nicht mehr. Schon ökologisch nicht, denn Städte brauchen Klimaschneisen, um zu atmen. Die Frage ist, ob man wie Flensburg stärker auf eine persönliche Verhaltensänderung seiner Bürger hin zu weniger Wohnraum setzt – oder weiter bloß Potenziale sucht und dabei auch in den ländlichen Raum geht, den man durch besseren Nahverkehr an die Ballungszentren anbindet. Der Homeoffice-Boom in der Corona-Pandemie hat ja gezeigt, dass viele Pendler wohl auch künftig nicht mehr jeden Tag ins Citybüro müssen und in der Folge viel Gewerbe- und Hotelfläche in den Städten frei werden könnte.

Ulm hortet Grundstücke für bezahlbares Wohnen

Die Stadt Ulm in Baden-Württemberg geht bereits seit Ende des 19. Jahrhunderts einen weiteren Weg, um günstigen Wohnraum anbieten zu können und Bodenspekulanten auszubooten. Sie kauft in großem Stil Boden auf Vorrat. "Man weiß nicht immer, was man morgen braucht oder welche Angebote einem gemacht werden", sagt Ulrich Soldner, Beauftragter des Ulmer Oberbürgermeisters für die Bodenstrategie. In der Stadt gebe es ein ungeschriebenes Gesetz, dass sich Investoren dort zurückhalten, wo die Stadt diese Bodenvorratspolitik betreibt. Soldner: "Für die ist das auch lukrativ – denn die Kommune sorgt ja auch dafür, dass daraus Grundstücke für den Markt entstehen." Wenn Privatleute von der Stadt Grundstücke kaufen, sie aber nicht bebauen und dann wieder veräußern wollen, hat Ulm sich ein Wiederkaufsrecht gesichert – zum gleichen Preis wie beim ersten Verkauf.

Bau von Einfamilienhäusern in Ulm 2018: Die Stadt betreibt eine intensive Bodenvorratspolitik, um günstigen Wohnraum entwickeln zu können

Bau von Einfamilienhäusern in Ulm 2018: Die Stadt betreibt eine intensive Bodenvorratspolitik, um günstigen Wohnraum entwickeln zu können

Foto: Werner Dieterich / imago images / Westend61

16 Millionen Euro gibt Ulm pro Jahr für den Vorratskauf aus. Auch in schwierigeren Haushaltszeiten habe es nie eine Diskussion darüber gegeben, sagt Soldner über diese vor allem in Süddeutschland verbreitete Vorratspolitik. Ulm gehört aktuell gut ein Drittel der rund 12.000 Hektar Stadtfläche, inklusive Flächen für Schulen, das Rathaus oder den städtischen Forst. Durch diesen starken kommunalen Einfluss kann Spekulation und überhöhten Baulandpreisen auf dem freien Markt vorgebeugt werden. Die Stadtverwaltung kann häufig erschlossenes Bauland für 200 oder 300 Euro je Quadratmeter anbieten, für das auf dem freien Markt wohl das Doppelte fällig wäre. Es gibt kein Bieterverfahren, die Stadt verkauft zum Preis des amtlichen Bodenrichtwerts oder bei bebauten Grundstücken zum Verkehrswert – auch für den Bau von Einfamilienhäusern, sodass dort für mehr Menschen der schwäbischste aller Träume erreichbar ist.

Vielleicht ist es eine Mischung der Ansätze aus Ulm und Flensburg, die angespannte Wohnungsmärkte der Städte entlasten kann. Denn auch ein Vorzeigequartier wie es am Flensburger Osthafen geplant ist, birgt Risiken. Wenn nämlich ein so attraktives Viertel herauskommt, dass die Preise in die Höhe schießen und es sich selbst gentrifiziert. Weniger ist also manchmal nicht bloß mehr, sondern auch schwer.

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