Studie der Immobilienbranche Deutschland baut zu wenig - und an den falschen Stellen

In Deutschlands Ballungsräumen fehlen Tausende Wohnungen, andernorts wird über den Bedarf hinaus gebaut. Das geht aus einer neuen Analyse hervor. Die Folgen werden noch lange zu spüren sein.

Baustelle in Hamburg: Markt bald ausgetrocknet
Daniel Reinhardt / DPA

Baustelle in Hamburg: Markt bald ausgetrocknet

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Es sind nicht nur Bürgerinitiativen und verzweifelte Geringverdiener, die sich Sorgen um den Wohnungsmarkt in Deutschland machen. Auch die Immobilienbranche kämpft mit den Problemen, die der Mangel insbesondere in den Städten nach sich zieht.

Vertreter der Verbände, Gewerkschaften und Politik sind seit Mittwoch in Berlin zum Wohnungsbautag zusammengekommen, um die Ursachen des Mangels zu diskutieren und Lösungen zu finden. Das Ergebnis lautet, auf eine Kurzformel gebracht: In Deutschland entstehen zu wenige Wohnungen, die wegen der vielen Vorschriften viel zu teuer sind - und oft viel zu weit entfernt von den Orten liegen, wo die Menschen leben wollen.

Die Probleme, die daraus erwachsen, bekommen zuallererst die sozial Schwachen zu spüren, darüber war man sich schnell einig. Das Wohnen sei längst für einen guten Teil der Bevölkerung zur alles entscheidenden sozialen Frage geworden. Die Branche forderte deshalb einen "Masterplan für den sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau".

  • Ein wichtiger Punkt dabei sei die Bereitstellung von neuem Bauland. Denn Grundstücke seien besonders in den Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten Mangelware - über kurz oder lang drohe hier sogar eine "Austrocknung des Marktes". Bundesweit werde deshalb im sozialen Wohnungsbau aktuell lediglich ein Drittel von dem gebaut, was tatsächlich an neuen Sozialmietwohnungen - nämlich 80.000 pro Jahr - nötig sei. In dem Thema liege ein ungeheurer sozialer Sprengstoff, heißt es in der Schlusserklärung der Konferenz.
  • Die Politik müsse aber auch den Boden für den Bau bezahlbarer Wohnungen bereiten, die sich Normalverdiener leisten könnten, die aus der Sozialförderung herausfielen. "Das Problem des bezahlbaren Wohnens ist längst in der Mitte der Gesellschaft angekommen", so das Verbändebündnis. Es hält den Neubau von mindestens 60.000 bezahlbaren Mietwohnungen pro Jahr für dringend erforderlich. Nur gut die Hälfte (55 Prozent) davon werden derzeit aber tatsächlich gebaut.

Beim sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau müssten gerade der Bund und die Länder schnell eine Strategie entwickeln und ausreichend finanzielle Mittel bereitstellen, sagen die Branchenvertreter. Eine Wohnungsbaupolitik mit kurzfristigen Investitionsprogrammen nach Kassenlage dürfe es nicht mehr geben.

Folgen des Mangels

Die Brisanz des Themas lässt sich beispielsweise an der Vielzahl der Proteste ablesen, die in den Metropolen stattfinden, oder an den vielen Geschichten, die regionale Zeitungen von drangsalierten Mietern erzählen - und an einer aktuellen Studie mit dem Titel "Wer baut Deutschland?", die das Prognos-Institut am Donnerstag präsentierte.

Die Wissenschaftler belegen darin anhand von Statistiken, welche Konsequenzen sich aus der Mangelsituation ergeben:

Ausweichen auf das Umland: In den gut 40 Städten, in denen die Lage auf den Wohnungsmärkten besonders angespannt ist, verlagere sich der Neubau ins Umland, bei Boomstädten in die Speckgürtel. Die Wissenschaftler erwarten deshalb ein starkes Anwachsen des Pendlerverkehrs - mit entsprechenden Folgen für die Umwelt und den Energieverbrauch. Dem sei nur mit dem konsequenten Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs zu begegnen.

Schrumpfende Wohnungen: Eine weitere Folge des Wohnungsmangels hat, so die Studie, unmittelbare Auswirkungen auf die Qualität des Wohnens selbst: Die neu gebauten Wohnungen werden kleiner. So sei die durchschnittliche Wohnfläche je Neubauwohnung in den vergangenen sechs Jahren um rund elf Quadratmeter zurückgegangen - ein Minus von zehn Prozent.

Hohe Kosten: Zudem werde der Spielraum für private Investoren und Projektentwickler, Wohnraum bezahlbar und rentabel zu bauen, immer geringer. Schuld daran seien die Preistreiber des Wohnungsbaus - Grundstückskosten, Baugesetze und Bürokratie.

Bauindustrie kann nicht ausreichend liefern

Das Prognos-Institut weist in seiner Studie nach, dass teurer werdende Baugrundstücke die Mieten erheblich nach oben treiben. Zu den Bremsklötzen zählen die Forscher auch die komplizierten Bauvorschriften und die langen Genehmigungsverfahren im Vorfeld von Bauvorhaben. Allein durch die Erhöhung der Geschossflächenzahl - also durch das Verdichten, das "Wachsen von Gebäuden nach oben" - sei es insbesondere in Boomstädten jedoch möglich, den Anstieg der Mieten im Neubau zum Teil zu bremsen. Ein Vorschlag, den schon die TU-Darmstadt in einer Studie ausgearbeitet hat.

Ein ernst zu nehmender Engpass sei auch die Kapazität in der Bauindustrie: Hier habe sich zwar in den vergangenen Jahren wieder einiges getan, doch die Rahmenbedingungen böten nach wie vor zu wenig Anreize für langfristig angelegtes Wachstum. "Befristete politische Maßnahmen bieten zu wenig Investitionssicherheit", so das Verbändebündnis.

Auch die Wissenschaftler vom Prognos-Institut fordern mehr Verlässlichkeit bei wohnungsbaupolitischen Initiativen. Temporäre Impulse - wie etwa das von der Großen Koalition eingeführte Baukindergeld - seien nicht geeignet, um mittel- bis langfristig die Kapazitäten zu erreichen, die der Wohnungsbau dringend brauche. "Bei neuen Maßnahmen, Gesetzen oder Förderungen sollte nicht die kurzfristige Perspektive der kommenden zwei bis vier Jahre im Fokus stehen." Notwendig sei vielmehr ein strategischer Blick darauf, was für die Wohnungsmärkte mittel- bis langfristig erforderlich ist.

Im Video: Mieten-Wahnsinn in Berlin - Warum Mieter Immobilienkonzerne enteignen wollen

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mghi 09.05.2019
1. Vielleicht wohnen die Menschen an den falschen Stellen?
In den "Cities" wird der ÖPNV massiv gefördert, die Infrastruktur ist super, was wollt ihr denn noch haben? Auf dem Lande sind die Wohnungen erheblich preiswerter, es gibt einen miserablen ÖPNV, also zwei Autos sind notwenndig, von denen mindestens einer ein Diesel ist, Infrastruktur schlechter. Ich finde es ist ungefähr ausgeglichen und die Städte benötigen keinerlei weiterer Förderung durch Land/Bund. Wenn den Städtern das nicht gefällt, sollen sie eben das Bauen/Mieten selber subventionieren und dafür die eine oder andere unabkömmliche zentrale Einrichtung schließen.
weroc 09.05.2019
2. konkrete Forderung
Ich lese aus den Angaben keine konkrete Forderung heraus, außer der Staat soll das alles richten, was die Immobilienbranche selbst nicht auf die Reihe bekommt. Gerade die Grundstückskosten sind durch Spekulation gestiegen. -> keine Schuld der Politik Zumal nicht unbegrenzt Bauland geschaffen werden kann. Nicht jeder braucht ein ein-/Zweifamilienhaus Die Bürokratie war schon immer da, vllt etwas gewachsen, aber jetzt kein Riesenhindernis. -> Versäumnis der Branche Die hohen Mieten sind ebenfalls eine Schuld der Branche bzw der Spekulanten. Fast alle Kosten können auf den Mieter umgelegt werden, gleichzeitig wird der Wohnraum benötigt weshalb versucht wird das Maximum an Ertrag zu erzielen. Die mietpreisbremse mag das etwas abgeschwächt haben, aber da gibt es zu viele Ausnahmen
stefan.p1 09.05.2019
3. Das ganze System ist falsch
Die Komune die die meisten Sozialwohnung baut wird auch ,mit großer Wahrscheinlichkeit , bald die meisten Sozialhilfeempfänger unterstützen müssen. Da ist der Anreiz , preiswerten Wohnraum bereitzustellen, eher gering bei den Stadtkämmerern.
sowas1969 09.05.2019
4. Erbpacht
Der Staat sollte nicht das Erbe unserer Enkel verhökern. Um freies Bauland in attraktiven Zonen kloppen sich ausländische Finanzinvestoren und treiben so die Preise in schwindelerregende Höhen. wir sollten das Modell Erbpacht endlich mal als Alternative diskutieren.
alsterherr 09.05.2019
5.
Na die Politik wollte doch die EnEV ... klar daß man damit nicht mehr günstig bauen kann!
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