Immobilienmarkt Boom und Blase

Die Baubranche boomt, die Kredite fließen, die Immobilienpreise steigen auf Rekordhöhen. Aus Sorge vor Übertreibungen plant die Bundesregierung nun ein Gesetz. Doch droht tatsächlich eine Hauspreisblase?
Neubau in Berlin-Kreuzberg

Neubau in Berlin-Kreuzberg

Foto: DPA

Deutschland wandelt sich offenbar doch noch vom Mieterland zum Eigentümerland: Die Baubranche zieht so viele Häuser hoch wie noch nie in diesem Jahrtausend und die Zahl der Kaufinteressenten übersteigt die Angebote bei Weitem. Kein Wunder - die Wirtschaft brummt, die Arbeitsplätze sind relativ sicher, die Löhne stabil und die Zinsen sind so niedrig wie noch nie. Wer eine Immobilie kaufen kann und möchte und das jetzt nicht tut, ist schön blöd.

Oder er fragt sich nur, ob die Häuser und Wohnungen überhaupt so viel wert sind, wie für sie verlangt wird. Bildet sich da gerade eine Blase oder ist sie gar schon da?

Die Bundesregierung hat das bisher verneint - plant aber ein Gesetz, das solche Preisübertreibungen verhindern soll. Künftig könnte es dann Vorgaben für die Vergabe von Wohnimmobilien geben. Zwar soll das Gesetz lediglich "Instrumente" schaffen, die im Fall einer Immobilienblase die Finanzstabilität sichern. Zur Beruhigung taugt so eine Nachricht allerdings eher nicht. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Gibt es eine Immobilienpreisblase in Deutschland?

Bisher wiegeln die meisten Experten ab: Zwar sind die Preise in den vergangenen Jahren immer schneller gestiegen, im Vergleich zu anderen Ländern ist die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland aber eher moderat. Einerseits.

Andererseits gibt es einige Anzeichen für Übertreibungen, vor allem in den Großstädten. In München, Hamburg oder Berlin etwa gab es in den vergangenen Jahren drastische Preissteigerungen, die eine Überhitzung des Marktes bedeuten könnten. Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret warnte Anfang des Jahres vor einer Blasenbildung, auch weil das Volumen der Wohnungskredite zu schnell steige.

Bedenklich ist zudem, dass die Kaufpreise seit 2010 schneller steigen als die Mieten - was auf eine Blasenbildung hinweisen könnte. In einer aktuellen Studie  zeigt das Immobilienberatungsunternehmen F+B, wie sehr sich Mieten und Immobilienpreise auseinanderentwickeln. Seit 2004 sind die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt um 36 Prozent gestiegen. Bei Neuvermietungen konnten die Vermieter dagegen lediglich im Schnitt knapp 17 Prozent mehr verlangen. Und dieser Trend verstärkte sich in den vergangenen zwei Jahren noch, wie die Grafik zeigt.

Auch diese Entwicklung gilt jedoch vor allem für die Ballungsräume. Zwar holen die kleinen und mittleren Städte auf, schauen Investoren mittlerweile auch auf B- und C-Lagen, aber in den meisten Regionen lassen sich noch günstige Immobilien finden. Schwierig wird das in ländlichen Räumen eigentlich nur im Münchner Umland, allerdings steigen die Preise hier nur noch langsam - es könnte ein Hinweis auf das Ende des Booms sein.

Warum will die Bundesregierung ein Gesetz verabschieden?

Der Ausschuss für Finanzstabilität hat im vergangenen Jahr zwar nicht von einer Preisblase gesprochen, wohl aber empfohlen, Vorgaben bei der Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen zu machen.

Die Bundesregierung folgt mit ihrer Initiative den Empfehlungen: Das Gesetz soll vermeiden, dass leichtfertig Kredite vergeben werden, die sich die Kunden gar nicht leisten können. So wird beispielsweise eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert diskutiert. Auch könnte ein Zeitraum festgelegt werden, in dem ein bestimmter Anteil der Immobilienfinanzierung getilgt sein muss.

Diese Regelungen sollen demnach in Kraft treten, wenn eine Marktanalyse der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) und der Bundesbank es für erforderlich halten.

Hilft das Gesetz gegen eine Preisblase?

Schon jetzt sind Kreditinstitute in Deutschland sehr zurückhaltend bei der Vergabe von Darlehen: Immobilienkäufer müssen in der Regel eine bestimmte Menge Eigenkapital mitbringen und eine gute Bonität nachweisen.

Neue Vorgaben würden daran wenig ändern. Sollten aber weiterhin zu wenige Wohnungen neu gebaut werden, um die Nachfrage gerade in den Großstädten zu befriedigen, dürften die Preise weiter steigen - zumal die deutschen Immobilienpreise im internationalen Vergleich immer noch moderat sind. Jedenfalls für kapitalkräftige Investoren.

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