Überhitzung am Immobilienmarkt Für diese Städte und Landkreise warnen Experten vor einer Blase

Extrem niedrige Zinsen und eine steigende Nachfrage haben den deutschen Immobilienmarkt in Wallung gebracht. Experten sehen in vielen Großstädten Anzeichen einer "hohen Blasengefahr".

München: Preisübertreibungen an der Isar?
Sina Schuldt / DPA

München: Preisübertreibungen an der Isar?

Von und (Grafiken)


Viele Ökonomen mögen die Vorstellung nicht, dass Märkte irrational steigen können. Aber wer sich die Entwicklung der Immobilienpreise zum Beispiel in München anschaut, dürfte zumindest in Erwägung ziehen, dass es auch in effizienten Märkten zu Übertreibungen kommen kann: Um sagenhafte 240 Prozent sind dort nämlich die Kaufpreise für Einfamilienhäuser zwischen 2008 und 2018 gestiegen. In anderen Großstädten sind ähnlich rasante Anstiege zu beobachten.

Die Gründe sind bekannt: Extrem niedrige Zinsen lockten in- und ausländische Investoren in den deutschen Immobilienmarkt. Eine enorme Nachfrage, getrieben vom Anlagenotstand, traf auf ein geringes Angebot.

Wegen dieser Entwicklung warnen Experten seit Längerem vor einer Überhitzung am Immobilienmarkt. Die Bundesbank hält laut ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht die Preise in vielen Städten für 15 bis 30 Prozent überbewertet. Auch ein Expertengremium unter der Leitung von EZB-Chef Mario Draghi warnte vergangene Woche vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes in Europa.

Eine neue Analyse des Beratungshauses Empirica kommt nun zum Schluss, dass in neun von zwölf deutschen Großstädten eine "eher hohe" Blasengefahr besteht. In Köln, Leipzig und Dortmund sei die Gefahr "mäßig hoch".

Dabei zeigt sich Überraschendes: Während die Experten für den Landkreis München die Blasengefahr als "mäßig" einstufen, bewerten sie bayerische Landkreise wie Unterallgäu und Schwandorf, aber auch die Stadt Mühldorf am Inn als "kritisch". Unter anderem weil dort in den vergangenen Jahren viele Wohnungen gebaut worden sind.

Ähnliches lässt sich im Norden beobachten. Die niedersächsische Hansestadt Stade und der schleswig-holsteinische Landkreis Kreis Herzogtum Lauenburg werden deutlich kritischer eingestuft als die Metropole Hamburg.

Blasengefahr

In diesen Städten und Landkreisen droht laut Empirica eine Blase bei Eigentumswohnungen (Neubau)


Für den sogenannten Empirica-Blasenindex haben die Forscher verschiedene Indikatoren untersucht. Sie schauten zum Beispiel, wie viele Wohnungen in einem Gebiet pro 1000 Einwohner fertiggestellt werden und inwieweit der Kauf einer Eigentumswohnung mit dem regionalen Einkommen finanzierbar ist.

Für Verbraucher ist das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis der wichtigste Indikator. Der Wert gibt an, wie oft die Jahresmiete gezahlt werden müsste, damit der Käufer den Kaufpreis wieder herausbekäme. Er ist entscheidend bei der Frage, ob sich der Kauf finanziell lohnt. In den zwölf größten Städten liegt er im Schnitt laut Empirica bei 33, vor 14 Jahren betrug der Wert gerade einmal 24. Zum Vergleich: Experten der Stiftung Warentest bewerten das 25-Fache der Jahresmiete als teuer.

Nordfriesland kommt mit einem Wert von 54 mit Abstand auf den höchsten Wert. Denn zu dem nördlichsten Landkreis Deutschlands gehören unter anderem die Inseln Sylt und Amrum, die zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands gehören.

Wohnungspreise steigen schneller als die Mieten

Kaufpreis-Miete-Verhältnis


Nach Ansicht der Empirica-Experten wächst die Blasengefahr, wenn die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten weiter aufgeht. "Denn wenn die Zahl der Jahresmieten, die jemand für einen Kaufpreis aufbringen muss, sehr stark steigt, kann das auf eine spekulative Übertreibung hindeuten", sagt Reiner Braun von Empirica.

Damit sich eine gefährliche Blase aufbaut, muss allerdings noch mehr passieren. Kritisch wird es, wenn sich Privathaushalte zur Finanzierung ihrer Immobilienkäufe zunehmend verschulden. Der Wohnungsmarkt wäre dann anfällig, sollte sich das wirtschaftliche Umfeld verschlechtern. Ein deutlicher Abschwung am Immobilienmarkt könnte schließlich Banken und anderen Immobilienfinanzierern Verluste bescheren.

Das Platzen einer Blase ist schwer vorherzusagen

Laut dem Empirica-Blasenindex liegen die Preisübertreibungen in den sieben größten Städten Deutschlands bei 37 Prozent. Um diesen Wert könnten die Preise fallen, sollte die Immobilienblase platzen. Und selbst in Regionen, in denen die Bevölkerung schrumpft, könnten die Preise um acht Prozent einbrechen.

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Begünstigt werde ein Einbruch an den Immobilienmärkten durch alles, was steigende Mieten hemme: Das könnten Fertigstellungen von neuen Wohnungen sein, aber auch Markteingriffe des Staates wie ein Mietendeckel oder die Mietpreisbremse. Zudem könnten Mieten sinken, wenn junge Leute vermehrt damit anfangen sollten, wegen der hohen Mietpreise sogenannte Schwarmstädte wie Berlin oder München zu meiden und in kleinere Städte ziehen.

Ob und wann genau eine Blase platzt, können Ökonomen nicht präzise vorhersagen. Die Vergangenheit zeigt, dass man Blasen immer erst dann zuverlässig erkennt, wenn sie platzen oder bereits geplatzt sind. Wer Immobilien besitzt oder weiter verkaufen will, redet die Gefahr gern mal klein. Manche Wissenschaftler malen dagegen gern schwarz.

Forscher Braun formuliert es so: "Die Blasengefahr dauert so lange, bis sie vorbei ist."

insgesamt 197 Beiträge
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Seite 1
Phil2302 05.08.2019
1. Interessant
Krefeld ist der helle Fleck in NRW, dabei sind die Preise auch hier - in halbwegs bewohnbaren Gegenden - stark gestiegen. Hier werden neue Wohnungen, 110 qm, für über 400 000 verkauft. Das ist schon eine Hausnummer. 20 Jahre alte Häuser ähnlicher Größe sind nicht günstiger, während sie 2000 für 230 000 gebaut wurden. Wir versuchen jetzt, so schnell es geht zu kaufen, denn ich glaube nicht, dass die Blase jemals platzt, und wenn, dann erst in 10 oder 15 Jahren. Und egal wie viel günstiger mieten aktuell wäre, niemand weiß was in 30 Jahren ist, und wenn wir dann Mietsreigerungen wie in Berlin haben, dann ist man froh, wenn man gekauft hat.
echtermünchner 05.08.2019
2.
Eins steht fest: Unendlich können die Preise nicht steigen.
YoRequerrosATorres 05.08.2019
3. Egal. Diese Betrachtung ist schlicht Unfug
Derzeit sind die Zinsen fast Null. Das kann sich fast jeder leisten. Deshalb kaufen Viele - und tilgen recht flott....weil es eben geht. Das ist der Grund für die hohen Mietmultiplikatoren...und das ist auch gut so. Klar, das hilft nicht dem kleinen Mann, aber da kann auch niemand für. Die Schere geht halt weiter auseinander. Trotzdem sind selbst billig vermietete Mietwohnungen immer noch positiv, solange sie nicht den Eigentümer für viel Geld wechseln - dann wirds eben teuer.
fatherted98 05.08.2019
4. In London...
...wird seit Jahrzehnten über diese BLASE geschrieben.....und....es wird immer teurer....Reihenhaus nicht unter einer Mio. (bei mieser Lage und heruntergekommenen Zustand). Gleiches wird in den Boom-Städten wie München, Frankfurt und Köln/Düsseldorf passieren....und wenn gebaut wird....(siehe Frankfurt Europaviertel)....dann kaufen ausländische Investoren (teils aus China, Russland, Türkei, Griechenland) um ihr Geld hier sicher anzulegen. Vermieten tun die erst gar nicht....einfach die Wohnung kaufen.....leer stehen lassen und auf höhere Preise setzen....
Freifrau von Hase 05.08.2019
5.
Zuzugsgebiete, wie München, Berlin oder das Bodensee-Hinterland werden sicherlich nicht auf absehbare Zeit günstiger. Da wollen die Leute auch noch in 30 Jahren wohnen. Kritisch könnte es in so semi-attraktiven Gebieten werden, vor allem, wenn sich Arbeit verlagert. Wenn zum Beispiel ein großes Werk schließt usw.
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