Henrik Müller

Inflation in Deutschland Teure Häuser, billiges Geld

Henrik Müller
Eine Kolumne von Henrik Müller
In kaum einem anderen Land steigen die Immobilienpreise so schnell wie in Deutschland. Klar, jede Blase platzt irgendwann. Doch bislang ist kein Ende des Booms in Sicht.
Schöner Wohnen: Dieser Blick auf Berlin kostet vermutlich viel Geld

Schöner Wohnen: Dieser Blick auf Berlin kostet vermutlich viel Geld

Foto: Oliver Strewe / Getty Images

Anfang der Woche wird sich ein vertrautes Ritual vollziehen. Die Statistiker legen die aktuellen Inflationszahlen vor, und die Experten werden besorgt die Stirn kräuseln. Nicht weil die Preissteigerungsraten sonderlich hoch wären, sondern im Gegenteil: weil sie sehr niedrig sind.

Am Montag und Dienstag werden das Statistische Bundesamt in Wiesbaden und Eurostat in Luxemburg ihre Schätzungen für den Anstieg der Verbraucherpreise in Deutschland und der Eurozone insgesamt bekannt geben. Von Inflation wird nichts zu sehen sein. Die Indizes dümpeln irgendwo um die Nulllinie, wie das schon seit längerer Zeit der Fall ist, erst recht seit Covid-19 die Welt mit Shutdowns und Lockdowns in Atem hält.

Schon erstaunlich: Die Geldmenge in der Eurozone wächst derzeit so schnell wie seit der Boom-Ära der Zweitausenderjahre nicht mehr. Klar, die Zahlen  sind überzeichnet durch die große Unsicherheit, die Unternehmen und Privatbürger dazu veranlasst, aus Vorsicht Cash-Reserven vorzuhalten. Die Wirtschaft liegt noch wegen Corona darnieder – und damit auch die Nachfrage.

Aber im Laufe des nächsten Jahres, wenn erst genügend Leute geimpft sind, werden die Aktivitäten deutlich anziehen. Dann könnte das Zusammentreffen von zurückgestauten Bedürfnissen, massiven Notenbankinterventionen und verzögert wirkenden staatlichen Ausgabenprogrammen eine Preisdynamik in Gang setzen, die sich nicht so leicht wieder bremsen lässt.

Es bestehe das Risiko, warnten dieser Tage die Volkswirte des Asset-Management-Multis Blackrock , dass den großen Notenbanken die Steuerung der Preisdynamik in der Nach-Corona-Phase entgleite: Zusammen mit dem pandemiebedingten Strukturwandel »könnte dies in den nächsten fünf Jahren zu höherer Inflation führen«.

Möglich. Die Erfahrungen der vergangenen zwei Jahrzehnte sind jedoch andere: Trotz überwiegend lockerer Geldpolitik ist der Preisdruck gering, denn das globale Angebot an Gütern und Dienstleistungen schafft einen hochintensiven Wettbewerb, der die Inflation nachhaltig ausgebremst hat.

Doch das Geld, das die Notenbanken und der Finanzsektor schaffen, ist nicht weg. Es ist nur woanders.

Gold, Aktien, Häuser – alles blinkt

Ein Teil der überschüssigen Liquidität fließt in die Kapitalmärkte, wo die Bewertungen steigen. Und wie. Gold hat gerade neue historische Höchststände erreicht. Aktien sind gemessen am Gewinn der Unternehmen so teuer wie selten zuvor; das Kurs-Gewinn-Verhältnis für US-Aktien liegt aktuell bei einem Wert von über 30, wie Berechnungen  des Nobelpreisträgers Robert Shiller von der Yale University zeigen – was im historischen Vergleich verdächtig nach einer Kursblase aussieht.

Zugegeben, es gibt Schlimmeres als den Umstand, dass wohlhabende Leute an der Börse mit überteuerten Papieren zocken. Doch die Inflation der Vermögenspreise greift inzwischen tief ins Alltagsleben ein. Längst sind auch Wohnimmobilien betroffen. Und zwar gerade in Deutschland.

Wer nicht bereits Immobilien besitzt, muss sich bis über die Ohren verschulden

Die Wirtschaft steckt immer noch in der Coronakrise, viele Unternehmen sind von einer Pleite bedroht, und Bürger müssen den Verlust ihres Jobs befürchten (achten Sie am Dienstag und Mittwoch auf neue Arbeitsmarktzahlen). Doch zugleich werden Häuser und Wohnungen immer teurer. Zwischen Juli und September stiegen die Preise  im Deutschland-Schnitt um 7,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Auch im internationalen Vergleich ist der Preisanstieg rasant. Real, also nach Abzug der Inflation, ist die Dynamik hierzulande im vergangenen Jahrzehnt höher gewesen als in nahezu allen vergleichbaren Ländern, so die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich  (BIZ).

Bis vor zehn Jahren war Deutschland der langweiligste Immobilienmarkt der westlichen Hemisphäre. Das hat sich gründlich geändert.

In den sieben größten Städten legten die Preise für Eigentumswohnungen seit 2015 um die Hälfte zu. Es sind nicht nur die Metropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf, die vom großen Geldzufluss profitieren. Inzwischen steigen die Wohnungspreise flächendeckend. Selbst in dünn besiedelten ländlichen Gegenden betrug der Anstieg nach Zahlen des Statistischen Bundesamts  im selben Zeitraum rund ein Drittel. Die gesellschaftlichen Folgen sind gravierend:

  • Wer nicht bereits Immobilien besitzt, muss sich bis über die Ohren verschulden, um eigene vier Wände zu erwerben – oder kann sich schlicht kein Wohneigentum mehr leisten.

  • Wer vermietete Immobilien überteuert eingekauft hat, wird versuchen, die Mieten nach oben zu schleusen, um auf eine auskömmliche Rendite zu kommen.

  • Wo die Mieten von Staats wegen gedeckelt werden, wie nun in Berlin, halten sich Investoren zurück – mit der Folge, dass das Angebot an Immobilien dort unter seinen Möglichkeiten bleiben dürfte.

Insgesamt sind Wohnimmobilien nach Kalkulationen der Deutschen Bundesbank  um 20 bis 30 Prozent überbewertet. Es stellen sich zwei Fragen: Haben wir es mit einer Blase zu tun, die in absehbarer Zeit platzt? Und: Müssten die Notenbanken den Preisanstieg bremsen?

Deutschland schrumpft, ein bisschen zumindest

Die Rahmendaten für den Immobilienmarkt hätten in den Zehnerjahren kaum günstiger sein können:

  • Die Bevölkerung wuchs.

  • Parallel dazu stiegen die Einkommen kontinuierlich.

  • Und die Finanzierung wurde dank immer weiter sinkender Zinsen günstiger.

All das schob die Nachfrage an – und damit die Preise. Ob diese Rahmendaten im Großen und Ganzen so bleiben, ist unklar. Zum ersten Mal seit 2010 ist die Einwohnerzahl im ersten Halbjahr 2020 leicht gesunken. Möglich, dass dies der Beginn einer Trendwende ist. Zwischen 2010 und 2019 zogen viereinhalb Millionen Menschen mehr nach Deutschland als fortgingen . Das wog die Schrumpfung der ansässigen Bevölkerung mehr als auf. Nun hat die Coronakrise die Zuwanderung nach Deutschland fast zum Erliegen gebracht.

Was die weitere Einkommensentwicklung angeht, wird viel davon abhängen, wie schnell Deutschland den rapiden Strukturwandel schafft: mehr Digitalisierung, mehr Klimaschutz, weniger industrielle Globalisierung. Wie gut die export- und industrielastige deutsche Wirtschaft diese Herausforderungen meistert, wird maßgeblich für die Entwicklung der Löhne verantwortlich sein. Und mittelbar auch der Immobilienpreise.

Co-Working-Space auf dem Land

Corona stößt einen Strukturwandel an, der auch die Lebens-, Arbeits- und Wohnweisen erfasst – und damit den Bedarf an Immobilien. Nach der Pandemie-Erfahrung wird sich für viele einkommensstärkere Beschäftigte die Frage stellen, wie viel Zeit sie tatsächlich noch im Büro verbringen sollen und wie viel sie im Homeoffice oder sonst wo aktiv sein möchten.

Neue Lebens- und Arbeitsmodelle werden realisierbar. Wohnen im weiteren Umland, wo man eine geräumige Bleibe mit entsprechendem Arbeitszimmer unterhält (oder Zugriff auf eines der neuen ländlichen Co-Working-Angebote hat), dazu die gelegentliche Anbindung an die Metropole, wo man vielleicht noch eine kleine Wohnung oder ein WG-Zimmer bewohnt – ganz neue Kombinationen von Arbeits- und Wohnort werden denkbar.

Die Metropolen, die großen Gewinner der Globalisierung, werden in diesem Szenario relativ verlieren, während das Umland gewinnt. Wobei der Umlandradius zunimmt. Das würde manch luftige Bewertung auf dem Land und in Kleinstädten rechtfertigen.

In den Städten hingegen dürften manche Immobilien schwerer vermittelbar werden. Die Märkte haben längst reagiert: Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs) mit Schwerpunkt Büros und Einzelhandel haben seit Ausbruch der Pandemie massiv an Wert verloren . Soweit sich Gewerbeimmobilien und Hotels in Wohnraum umwandeln lassen, dürfte das die Lage auf den innerstädtischen Wohnungsmärkten entspannen – und Druck auf die Preise ausüben.

Jede Blase platzt – irgendwann

So ist die Lage: gemischt. Die Fundamentalfaktoren Bevölkerung und Einkommen haben keine eindeutige Richtung. Umso mehr kommt es auf die Zinsen an. Sollte die Finanzierung deutlich teurer werden, würde das deutsche Immobilienwunder wohl rasch in sich zusammenfallen.

Doch danach sieht es gar nicht aus. Solange die Inflationsraten niedrig sind, werden die Notenbanken an ihrem ultraexpansiven Kurs festhalten. Selbst wenn die Preissteigerung in den kommenden Jahren anziehen sollte, dürften sie die Dinge eine Zeit lang laufen lassen, ohne gegenzusteuern. Die US-amerikanische Fed hat bereits genau das angekündigt, als sie vor einigen Monaten eine neue Strategie verkündete. Kaum vorstellbar, dass die EZB einen grundsätzlich anderen Kurs verfolgen wird.

Dazu kommt die historisch hohe Verschuldung, die ebenfalls den Spielraum für Zinserhöhungen begrenzt. Ein paar Jahre mit spürbarer Inflation würden beim Schuldenabbau sogar helfen. Allerdings wird die Unsicherheit über die Geldwertstabilität dann wohl weitere Anleger in die Immobilienmärkte treiben.

Es stimmt schon: Jede Blase platzt – irgendwann. Doch bis es so weit ist, werden noch viele, viele Milliarden durchs Finanzsystem fließen.

Die wichtigsten Wirtschaftsereignisse der bevorstehenden Woche

Wiesbaden – Inflation!? (1) – Das Statistische Bundesamt legt eine erste Schätzung für die Inflationsrate im November 2020 vor.

Brüssel – Noten und Hausaufgaben – Videokonferenz der Euro-Gruppe. Auf dem Plan der Finanzminister steht die jährliche Bewertung der Eurozone durch den IWF, die Bewertung der Haushalte der Euro-Mitgliedstaaten durch die EU-Kommission sowie der Überwachungsprozess der ehemaligen Krisenländer, die Überbrückungshilfen bekommen haben, Griechenland und Zypern.