Megadeals mit Immobilien: Bürger zahlt, Investor strahlt

Investoren kaufen Hunderttausende Wohnungen. Mit sogenannten Share Deals sparen sie Steuern und unterlaufen die Rechte der Kommunen. So funktioniert der Trick.

Wohnungen in Berlin

Foto: imago/ CHROMORANGE

Die Bewohner des vierstöckigen Mietshauses in Berlin-Kreuzberg haben seit vergangenem Jahr einen neuen Vermieter. Die Deutsche Wohnen, der zweitgrößte Vermietungskonzern Deutschlands, hat das Gebäude, Reichenberger Straße 55, gekauft. Nimmt man es genau, wechselte allerdings nicht das Haus den Eigentümer - sondern die BOW 3 GmbH, Amtsgericht Landshut Handelsregister B Nummer 9278. Der wiederum gehört das Haus.

Das klingt nach Erbsenzählerei. Doch dem Land Berlin sind dadurch rund acht Millionen Euro Steuereinnahmen entgangen.

"Share Deals" heißen die Konstruktionen, bei denen Investoren nicht Häuser und Grundstücke kaufen und verkaufen, sondern Unternehmen. Stellen die Beteiligten es geschickt an, lässt sich damit die Grunderwerbsteuer größtenteils sparen. Eine Steuer, die jeder Bürger zahlen muss, wenn er sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises werden je nach Bundesland fällig - außer eben, man lebt in der Welt der Immobilienriesen.

"Eine Art Dummensteuer"

Der Steuerrechtler Henning Tappe von der Universität Trier spricht deshalb bei der Grunderwerbsteuer von "einer Art Dummensteuer". Bei einer Anhörung im Bundestag mit Tappe und anderen Experten wurde in dieser Woche deutlich, dass nur diejenigen Grunderwerbsteuer zahlen, die sie nicht gezielt umgehen können oder wollen. "Grunderwerbsteuereffizienz" nennt das eine Studie der Hochschule Zittau/Görlitz.

Und es geht nicht nur ums Geld. Share Deals unterlaufen auch das sogenannte Vorkaufsrecht der Gemeinden. Diese können sich bei einem normalen Grundstücksverkauf dazu entscheiden, das Gebiet selbst zu kaufen - etwa aus stadtplanerischen oder sozialpolitischen Gründen. Mit einem Share Deal entfällt diese Option, weil eben kein Grundstück verkauft wird.

Auch der Kreuzberger Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) hat diese Erfahrung gemacht. Er erinnerte im Bundestag daran, dass in Berlin aus Wut über steigende Preise mittlerweile sogar Enteignungen von Großvermietern gefordert werden. Angesichts der bislang oft anonymen Geschäfte will er in seinem Bezirk künftig gezielt auf Share Deals hinweisen. "Man muss es öffentlich machen und die Akteure müssen es spüren", sagte er dem SPIEGEL.

Wie man an der "Dummensteuer" vorbei kommt, zeigt die Reichenberger Straße 55, mit der auch Schmidt zu tun hatte. Verkauft wurde zusammen mit der BOW 3 GmbH nicht nur dieses eine Haus, sondern eine weitere Firma und insgesamt 567 Wohneinheiten. Von der BOW 3 übernahm die Deutsche Wohnen einen Anteil von 94,9 Prozent. Die restlichen 5,1 Prozent kaufte die Accentro AG, ein Unternehmen, das mit Immobilien gut verdient - allerdings vor allem mit dem Handel, nicht mit der Vermietung. Die 94,9 Prozent sind nicht zufällig gewählt, denn ab 95 Prozent wird Grunderwerbsteuer fällig.

Hunderttausende Wohnungen verkauft

Die Geschäfte betreffen Hunderttausende Wohnungen in Deutschland. Wie viele genau, zeigen Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), nach denen die Grünen in einer Kleinen Anfrage an die Bundesregierung gefragt haben. Das BBSR beobachtet seit Jahren große Deals auf dem deutschen Immobilienmarkt, bei denen mehr als 800 Wohnungen den Besitzer wechseln. Den Daten zufolge kauften Investoren von 2007 bis 2017 insgesamt rund 1,8 Millionen Wohnungen in solchen Megadeals. Bezogen auf den Wohnungsbestand gab es die meisten Verkäufe in Berlin, Bremen und Sachsen (siehe Karte).

Rein statistisch betrachtet wurde in den vergangenen zehn Jahren etwa in Berlin jede fünfte Wohnung einmal verkauft. In der Realität sind es weniger, da manche Wohnungen mehrfach den Besitzer gewechselt haben. Das Geld dafür kommt bei bundesweit etwa jedem dritten Kauf aus dem Ausland, vorwiegend aus Großbritannien, den USA und Kontinentaleuropa. Besonders hoch sind die Auslandsanteile in Bremen (58 Prozent der verkauften Wohnungen) und Nordrhein-Westfalen (39 Prozent).

Von den bundesweit 1,8 Millionen Wohnungen wurden rund 1,2 Millionen mithilfe eines Share Deals verkauft - das sind rund 65 Prozent. In 46 Prozent der Fälle lag der verkaufte Anteil unter 95 Prozent, eignete sich also, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Wie viel Grunderwerbsteuer den Ländern dadurch pro Jahr verloren geht, dazu gibt es keine soliden Berechnungen. Schätzungen gehen von einem zwei- bis dreistelligen Millionenbetrag aus.

"Besonders betroffen sind davon Länder wie Berlin und Nordrhein-Westfalen, die das Geld dringend für Zukunftsinvestitionen brauchen könnten", sagte die finanzpolitische Sprecherin der Grünen, Lisa Paus, dem SPIEGEL. "Es kann nicht sein, dass einige wenige große Investoren Steuerschlupflöcher nutzen, während Otto Normalverbraucher brav seine Steuern zahlt. Es müssen gleiche Regeln für alle gelten."

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Einen Vorstoß für eine Regelung gegen die Share Deals haben die Länderfinanzminister im vergangenen Jahr vorgelegt. Demnach soll unter anderem die Beteiligungsschwelle für die Grunderwerbsteuer von 95 auf 90 Prozent gesenkt werden - was die Geschäfte unattraktiver machen würde. Steuerexperte Tappe hält mit 75 Prozent eine noch deutlich niedrigere Schwelle für sinnvoll. Aus dem Bundesfinanzministerium heißt es dazu, man arbeite "mit Hochdruck daran, gemeinsam mit den Ländern eine verfassungsfeste Lösung zu finden, die schädliche Steuergestaltungen über sogenannte Share Deals wirksam eindämmt."

Die Immobilienlobby hingegen verteidigte bei der Anhörung im Bundestag die Share Deals. "Nein, es ist nicht ungerecht", sagte Hans Volkert Volckens vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) den Abgeordneten. Seine Argumentation: "Kosten trägt immer am Ende der Nutzer." Eine Ausweitung der Grunderwerbsteuer könnte nach dieser Logik die Mieten noch weiter in die Höhe treiben. Doch verlangen umgekehrt Unternehmen nach Share Deals etwa niedrigere Mieten? Dafür konnten weder Volckens noch andere Experten ein konkretes Beispiel nennen.