Risiko Immobilienkauf Lage, Lage, Lage - und Lebensentwurf

Der eine will den großen Hof im Emsland, der andere eine Altbauwohnung in Berlin - für wen ist das Risiko größer? Es kommt darauf an. Zwei zentrale Faktoren helfen bei der Entscheidung weiter.

Szene in Berlin, Prenzlauer Berg (Archivbild)
DPA

Szene in Berlin, Prenzlauer Berg (Archivbild)

Eine Kolumne von


Martin zog vor mehr als 20 Jahren mit seinen Eltern ins Emsland. Mit dem Geld, das die Familie für ihren alten Bauernhof nahe einer westfälischen Kreisstadt bekommen hatte, ließ sich im menschenleeren Emsland ein deutlich größerer Hof kaufen. Die Landwirte bauten moderne und größere Ställe, die ihre wirtschaftliche Zukunft sicherten. Dabei hätte das Emsland schon damals das Schicksal vieler anderer dünnbesiedelter Teile der Republik ereilen können.

Erst gehen die Jungen, dann schließen die Schulen und die Läden. Schöne Immobilien lassen sich nicht mehr verkaufen, weil sie schlicht niemand zu schönen Preisen kaufen will. Und das ist so, weil niemand einen gut bezahlten Job in der Nähe findet, mit dem sich der ursprüngliche Preis dieser Immobilien auch nur annähernd finanzieren ließe.

Im Emsland kam es in den vergangen 20 Jahren zunächst anders. Die Bevölkerung wuchs zuerst und ist heute immer noch stabil, die Geburtenrate ist hoch und die Arbeitslosigkeit niedrig.

Trotzdem ist das Szenario eines langsamen Niedergangs nicht endgültig vom Tisch. In dieser Woche etwa malte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) ein düsteres Zukunftsbild für die kommenden 20 Jahre und warnte, in Gebieten wie dem Emsland, Nordhessen oder dem Schwarzwald würden aktuell viel zu viele neue Häuser gebaut.

Die Warnung ist einerseits eine politische, denn Dörfer und Landkreise würden durch die Neubauten noch mehr zerfleddern und noch schneller vor die Hunde gehen. Es ist aber auch eine ganz persönliche: Bauherren müssten dort auf Dauer mit herben Wertverlusten rechnen.

"Lage, Lage, Lage" heißt dieses Risiko im Immobiliendeutsch. Was für Bauer Martin die perfekte Lage ist (kein Nachbar weit und breit), könnte sich für seinen imaginären Nachbarn Thomas als eintretendes Restrisiko entpuppen.

Protagonist Thomas arbeitet am Atomkraftwerk Lingen - und zwar nicht als Abriss-Spezialist. Nach Abschaltung des Reaktors wird Thomas sicher einen anderen gutbezahlten Job beim Stromkonzern finden, das hat ihm sein Arbeitgeber schon versprochen. Aber eben nicht im Emsland. Und wenn er sein Haus verkaufen will, steht niemand Schlange, um das schmucke Häuschen mit Garten zu erwerben.

Gleichzeitig werden der IW-Studie zufolge in Berlin, Hamburg oder München viel zu wenige Wohnungen gebaut. Die Bevölkerung Berlins ist in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 300.000 Menschen gewachsen - so viele wie im Landkreis Emsland insgesamt wohnen. Das heizt den Preis für Wohnimmobilien und auch die Mietpreisentwicklung weiter an. Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat in deutschen Großstädten Preissteigerungen um mehr als 50 Prozent seit 2010 beobachtet, Steigerungen, die es in der Nachkriegsgeschichte so noch nicht gegeben hat.

Allein in den sieben größten deutschen Städten sind nach den Studien von 2011 bis 2015 rund 60.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Deshalb glauben sowohl die IW- als auch die DIW-Wissenschaftler nicht an eine Blase, selbst wenn man mit den erzielbaren Mieten die Preise der neuen Wohnungen derzeit bei Weitem nicht bezahlen kann.

Lage- und Lebensentwurf-Check machen

Und wenn Sie nun bauen oder kaufen wollen? Dann sollten Sie vor den Überlegungen zur konkreten Finanzierung den großen Lage- und Lebensentwurf-Check machen und die wichtigsten Argumente für Ihr Haus prüfen:

  • Steht das Haus oder die Wohnung an dem Platz, an dem Sie immer schon leben wollten, an dem Sie und Ihre Familie auch bei Widerständen unbedingt bleiben wollen, an dem Sie alt werden wollen?
  • Oder ist die Immobilie in erster Linie eine Geldanlage, Altersvorsorge, Vernunftentscheidung, zum Beispiel um in Niedrigzinsphasen überhaupt noch eine Rendite zu erzielen. Dann sollten Sie den Platz für Ihr Haus in jedem Fall so auswählen, dass Sie auch in 10 oder 20 Jahren noch eine große Nachfrage nach exakt diesem Haus vorhersagen.

Die Konsequenzen sind ganz praktischer Natur. Im ersten Fall müssen Sie Ihr Haus nur abbezahlen können. Das heißt, Sie sollten vor Ort genug Geld verdienen können für die Raten und genug Rente erwarten für einen gemächlichen Lebensabend in Ihrem "Haus am See" (oder wo auch immer). Eine realistische Einschätzung Ihres Budgets hilft dabei natürlich sehr.

Wenn die erste Zinsbindung ausläuft, haben sie schon so viel zurückgezahlt, dass der restliche Kredit sie auch bei stark gestiegenen Zinsen nicht mehr in Schwierigkeiten bringen kann.

Ein Grundkurs Kommunalpolitik schadet aber auch nicht. Denn Sie werden im Alter um den Laden, den Arzt und den öffentlichen Nahverkehr kämpfen müssen, die sie gern zu Fuß erreichen wollen.

Im zweiten Fall wollen Sie das Haus vielleicht in 10 oder 20 Jahren wieder verkaufen - am besten mit Gewinn - um dann an einen Ort zu ziehen, der ihnen die notwendige Infrastruktur für den geruhsamen Lebensabend garantiert. Dann kämpfen Sie ab Ihrem eigenen Kauf für den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie. Denn die Rendite Ihres Hauses als Geldanlage ist entscheidend für Ihre finanziellen Möglichkeiten im Alter.

Für den Wiederverkaufswert sind zwei Dinge entscheidend.

Die Lage: Ihr Haus, Ihre Wohnung, Ihre Nachbarschaft muss in 20 Jahren attraktiv sein für die Generation, die dann das Geld verdient, um sich Ihr Haus kaufen zu können - zu dem Preis, den Sie sich vorstellen.

Und der dann gültige Zinssatz: Wenn die Käufer in 10 oder 20 Jahren einen Haufen Zinsen zahlen müssen, können die Käufer bei gleichem Budget weniger Geld für eine Immobilie aufbringen.

Wenn Sie Ihr Haus gut in Schuss gehalten haben, schadet das dem Wiederverkaufswert sicher auch nicht.

Für die Finanzierung gilt auch hier: Ein vernünftiges Finanzierungskonzept und die bestmöglichen Finanzierungskonditionen machen das Leben deutlich leichter. Das gilt natürlich nicht nur für die Erstfinanzierung, sondern auch für mögliche Anschlussfinanzierungen nach 10 oder 15 Jahren.

Martin hat damals den Bauernhof gekauft. Ich habe mich für ein Haus in der Berliner Innenstadt entschieden. Aus heutiger Sicht haben wir uns beide damals richtig entschieden. In Berlin sind die Preise für Wohnraum gestiegen, im Emsland hat sich der Preis für Ackerland in den vergangenen zehn Jahren zum Teil verdreifacht. Die Renditen wären bei einem Verkauf heute sehr ordentlich.

Gleichzeitig wollen wir aber an dem Ort bleiben, an dem wir einmal investiert haben. Ob die Rendite dann so bleibt, wissen wir nicht. Aber das ist die Rendite unserer Erben - und nicht mehr unser Problem.



insgesamt 89 Beiträge
Alle Kommentare öffnen
Seite 1
bembelsche 24.06.2017
1. Endlich
Endlich. Endlich ein Beitrag, der die gesamte, seit Jahren andauernde Diskussion, ob wir nun eine Blase am Immobilienmarkt haben, oder nicht, in das rechte Licht rückt. In sämtlichen bisherigen Artikeln, auch bei SPON, wurde bisher nie die persönliche Lebenssituation einbezogen. Die ist aber neben der Lage genauso entscheidend beim Hauskauf. Ich hoffe, jetzt wird die Diskussion endlich einmal mit den richtigen Prämissen geführt und Artikel geschrieben, die sich entweder an Investoren richtet, oder an Menschen, die ein Platz für Ihr Leben suchen. Danke für den Artikel
marthaimschnee 24.06.2017
2. Politik!
Beide Szenarien hängen davon ab, ob die Politik gewillt ist, die aufkommenden Probleme zu lösen, oder sich weiterhin nur darauf beschränkt, sie in Form des Schwarzen Peters von einem zum anderen zu schieben. Beginnen wir mal mit dem Wegzug der jungen Menschen aus ländlichen Gegenden. Sicher sind da einige bei, die unbedingt in der Großstadt leben wollen, viele gehen jedoch, weil schlicht jegliche Perspektive fehlt. Diese fehlt, weil die konservative Politik es der Wirtschaft so leicht wie möglich machen will und deswegen zuläßt, daß diese sich ungehindert an den für sie günstigsten Punkten niederläßt. Und das ist nunmal nicht auf dem Lande. Gleichzeitig hat sie keine Probleme damit, solch Wirtschaftende massiv zu subventionieren, den Bäcker, den Fleischer oder den Arzt auf dem Land jedoch nicht, weswegen die inzwischen Mangelware sind. Also ziehen die Menschen in die Städte, produzieren dort aber Probleme der Wohnungsverteilung, soziale Konflikte, Verkehrsprobleme. Wenn es zu eng wird, ziehen sie in die Vorstädte und verursachen noch größere Verkehrsprobleme. Die Politik hat auf nichts davon Antworten. Der soziale Wohnungsbau wurde und wird der Rendite von Immobilienkonzernen geopfert, soziale Spannungen durch verstärkte Prekarisierung gefördert, Verkehrs- und daraus resultierende Umweltprobleme entweder ignoriert, oder gleich mit der Keule begegnet. Langfristige Perspektiven, Planungssicherheit, eben das, was ein Hauskäufer oder -bauer benötigt, wird nicht geliefert. Das Konzept ist, auf den SuperGAU zu warten und das ist Müll.
guentherzaruba 24.06.2017
3. werden Betriebe oder Supermärkte
sich in Gegenden wo ein Bevölkerungswachstum / Neubaugebiet entsteht? Bauen Menschen dort wo schon eine Infrastruktur besteht?? Das hängt alles an sehr vielen Seidenen Fäden , meiner Ansicht nach.
thequickeningishappening 24.06.2017
4. Lage-Anlage-Lebensqualität?
Die Lage kann eine gute Anlage sein, die Kriterien für Lebensqualität aendern sich mit dem Alter!
peeka(neu) 24.06.2017
5. Man bekommt den Eindruck
dass die Bausubstanz und die allgemeine Beschaffenheit der Imobilien überhaupt keine Rolle mehr spielen. Vermutlich wird es wieder eine Schwemme von Schrottimmobilien geben, für die die Käufe mit Blick auf "Lage, Lage, Lage" schlichtweg viel zu viel bezahlt haben und sich dann wundern, dass sie zwar jede Menge Nachfolgekosten, dafür aber keine Mieteinnahmen haben.
Alle Kommentare öffnen
Seite 1

© SPIEGEL ONLINE 2017
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung


TOP
Die Homepage wurde aktualisiert. Jetzt aufrufen.
Hinweis nicht mehr anzeigen.