Studie zu Vermögen und Einkommen Immobilien machen reich - vor allem im Westen

Vermögend wird man in der Bundesrepublik mit Unternehmen oder Immobilien. Doch beim Eigentum an Wohnungen und Häusern hinkt der Osten auch 30 Jahre nach der Wiedervereinigung dem Westen hinterher.
Neubauten in Baden-Württemberg: Land der Häuslebauer mit hoher Eigentümerquote

Neubauten in Baden-Württemberg: Land der Häuslebauer mit hoher Eigentümerquote

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Werner Dieterich/ imago images/Westend61

Anders als Arbeit und Kapital ist das Angebot an Grund und Boden absolut begrenzt. Wem ein Stückchen gehört, der kann andere Menschen davon ausschließen. Auch für die zunehmende Ungleichheit bei der Verteilung von Einkommen und Vermögen spielen Immobilien eine immer wichtigere Rolle. Statt direkt nach Reichtum zu fragen, würde zumeist auch die Frage genügen: Mietest du noch - oder gehört es dir schon?

Das zeigen Charlotte Bartels und Carsten Schröder vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in einer Untersuchung im Auftrag der Initiative Forum for a New Economy , die am Dienstag vor dem Jahrestag der Deutschen Einheit in Berlin präsentiert wird. Es ist eine Studie, aus der auch 30 Jahre nach der Wiedervereinigung noch gewaltige Unterschiede zwischen Ost und West hervorgehen.

Zwar ist der Anteil der Immobilieneigentümer seit der Wende in Ostdeutschland von nur rund 25 Prozent auf etwa 40 Prozent angestiegen. Verglichen mit Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz oder Schleswig-Holstein ist das aber immer noch wenig. Hier liegt die Quote bei fast 60 Prozent.

"Es braucht ein gewisses Startkapital und darüber verfügen Haushalte in Ostdeutschland auch wegen niedrigerer Löhne tendenziell seltener", erklärt Studienautorin Charlotte Bartels die daraus resultierende Vermögensungleichheit. Insgesamt lassen sich auf das selbst bewohnte Haus zwischen 11 und 16 Prozent Vermögensungleichheit zurückführen - und auf weiteren Immobilienbesitz zwischen 20 und 30 Prozent.

Denn für Besserverdiener ist beim Eigenheim oft längst nicht mehr Schluss. Sie kaufen immer häufiger Wohnungen, um diese zu vermieten. Und durch die so möglichen Mieteinnahmen wird auch noch die Einkommensungleichheit verschärft. "Einkommen aus Vermietung und Verpachtung werden wichtiger", sagt Bartels zu den Berechnungen auf Basis des Sozioökonomischen Panels, einer regelmäßig erhobenen, repräsentativen Langzeitbefragung. Erklärten Mieteinnahmen 2002 noch circa 20 Prozent der Einkommensungleichheit nach Steuern und Transferzahlungen, waren es 2017 bereits etwa 30 Prozent.

Konkret nehmen Vermieter demnach pro Jahr zwischen 8000 und 12.000 Euro ein. Angesichts eines durchschnittlich verfügbaren Jahresnettoeinkommens von rund 28.000 Euro pro Haushalt nach Steuern und staatlichen Transferzahlungen sind diese Summen, die in der Regel eh schon Gutverdienenden zusätzlich zugutekommen, bedeutend.

Lücke bei Mieteinnahmen in Ost und West bleibt

Doch auch hier klafft eine Lücke zwischen Ost und West. Während sich in westdeutschen Flächenländern mitunter mehr als 16 Prozent der Haushalte über Mieteinnahmen freuen können, liegt die Quote in Ostdeutschland verbreitet nur zwischen sechs und 8,4 Prozent. Auch das Durchschnittseinkommen aus Mieteinnahmen ist hier niedriger als im Westen - laut Studie, "ohne dass ein Aufholeffekt erkennbar ist".

Für diejenigen, die in Ostdeutschland doch gebaut oder Immobilien gekauft haben, gilt: Sie kommen im Schnitt deutlich günstiger weg als in Westdeutschland - dem stehen jedoch auch geringere Werte gegenüber. Liegt das durchschnittliche Immobilienvermögen in Bayern und Hamburg im Schnitt etwa bei mehr als 350.000 Euro netto, sind es im Osten nur zwischen 100.000 und 150.000 Euro. Eine Wohnung im gefragten Ostberliner Stadtteil Prenzlauer Berg indes wird dennoch mehr wert sein als eine vergleichbare im westdeutschen Emsland.

Generell gilt: In ländlichen Regionen verfügen etwa 60 Prozent über Wohneigentum. In urbanen Regionen und großen Städten leben dagegen nur 30 bis 40 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden, wenngleich hier die Eigentumsquote deutlich zugenommen hat.

Ob in Düsseldorf oder Dresden: Mit einem Eigenheim, das in den vergangenen Jahren zumeist deutlich an Wert hinzugewonnen hat, hat man es in der Regel schon zur vermögenderen Hälfte der Bevölkerung geschafft. Richtiger Reichtum jedoch kommt durch Betriebsvermögen. Und dem obersten einem Prozent der Bevölkerung gehören etwa zwei Drittel hiervon.

Unternehmensvermögen gilt als wichtigster Faktor für die ungleiche Verteilung von Wohlstand, gut 50 Prozent lassen sich darauf zurückführen - auf Immobilien insgesamt nur gut ein Drittel. Immerhin hat sich die Ungleichheit beim Vermögen dank steigender Hauspreise den DIW-Forschern zufolge zwischen 2002 und 2017 nicht wesentlich verändert.

Steigende Mieten belasten besonders Ärmere

Von Aktien oder Immobilien ist die ärmere Hälfte der Bevölkerung derweil meist weit entfernt. Gerade in Metropolen muss sie zudem einen hohen Anteil ihres Einkommens für Miete aufwenden. Insgesamt blieb die Mietbelastung den Forschern zufolge zwar seit 2002 weitgehend stabil, wenn auch auf einem hohen Niveau von mehr als 25 Prozent. Die unteren 20 Prozent geben für die Miete in Kreisen mit mehr als 100.000 Einwohnern jedoch fast 40 Prozent ihres Monatsbudgets aus.

Steigende Mieten träfen daher die Ärmsten am stärksten, schreiben die Forscher. Es sei daher wichtig, einen weiteren Anstieg zu verhindern. Wie sich an der ungleichen Verteilung von Vermögen insgesamt etwas ändern lässt, wollen sie nächsten Sommer zeigen. Bartels: "Das ist der nächste Schritt."

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