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Wohnraumstudie: Der Palast auf dem Parkhaus

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Wohnen in Deutschland Parkhäuser zu Palästen

In Großstädten ist Wohnraum knapp. Autoren einer neuen Studie schlagen deshalb vor, bestehende Gebäude umzuwidmen: Auf Parkhäusern und Supermärkten könnten mehr als eine Million Wohnungen entstehen - günstiger als Neubauten.

Seit Jahren schon sind die Forscher der TU-Darmstadt und des Hannoveraner Pestel-Instituts auf der Suche nach zusätzlichen Möglichkeiten, wie sich der knappe Wohnraum vermehren ließe. Eine ihrer Studien löste bereits im Jahr 2016 ein großes Echo aus. Darin ermittelten die Experten so viele unausgebaute Dachgeschosse in Großstädten und Ballungsräumen, dass bei konsequentem Ausbau bis zu 1,5 Millionen neuer Wohnungen entstehen könnten.

Seitdem ist die Not nicht geringer geworden. Im Gegenteil: Die Preise für Mieten und Eigentum sind sogar noch dramatisch gestiegen. Selbst ordentlich verdienende Mittelschichtler, für die bislang zwei Urlaubsreisen pro Jahr selbstverständlich waren, müssen immer häufiger Abstriche machen, wenn sie sich eine Wohnung in ihrem angestammten Viertel leisten wollen.

Wer eine neue Wohnung sucht, etwa weil er ein zusätzliches Zimmer für den Nachwuchs benötigt, bekommt den Preissprung besonders zu spüren, wenn er zuvor jahrelang in seiner alten Wohnung zu Hause war. Wollte man den Preisauftrieb spürbar bremsen, darüber sind sich Politik und Fachleute einig, dann müssten rund 400.000 neue Wohnungen gebaut werden - pro Jahr.

Diese Entwicklung ist natürlich auch den Darmstädter Forschern nicht verborgen geblieben. Deshalb haben sie es mittlerweile auch auf Gebäude abgesehen, die bislang weniger als privater Rückzugsort geeignet schienen: Parkhäuser, leer stehende Bürohäuser oder Flachbauten zum Beispiel, in denen häufig Lebensmittelmärkte untergebracht sind. Erklärtes Ziel blieb dabei wie in der vorangegangenen Studie, möglichst wenig Bauland in Anspruch zu nehmen.

SPIEGEL WISSEN 1/2019

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Die Hürden sind oft hoch

Das Ergebnis klingt zunächst durchaus ermutigend: Würde man die ermittelten Ressourcen nutzen, könnten noch einmal rund 1,1 Millionen Wohnungen zusätzlich entstehen, ohne dass zusätzliches Bauland zubetoniert werden müsste. Die Flächenersparnis läge, so die Forscher, bei bis zu 250 Millionen Quadratmetern.

Und die Umwidmung hätte noch einen weiteren Vorteil: Die Kosten für den Baugrund und für die Errichtung des Rohbaus würden ebenso entfallen wie die für Zufahrtswege. Leitungsnetze für Strom und Wasser müssten lediglich erweitert werden. In der Summe wäre der so geschaffene Wohnraum sogar erheblich billiger als ein kompletter Neubau.

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Wohnraumstudie: Der Palast auf dem Parkhaus

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Nun ist die Idee der sogenannten Nachverdichtung in Ballungsgebieten nicht unbedingt neu. In den Groß- und Mittelstädten gehören Dachwohnungen schon lange zum Beuteschema einer betuchten Klientel, ebenso wie Loftetagen in ehemaligen Fabriken oder Krankenhäusern. Es war also eigentlich nur eine Frage der Zeit, bis die Architekten den Charme der Zweckbauten der Nachkriegszeit entdeckten. Einige gelungene Beispiele gibt es schon.

Doch so plausibel die Idee ist, an den beschriebenen Stellen den so dringend benötigten Wohnraum zu schaffen - die Hürden, die es bei jedem Projekt aufs Neue zu überwinden gilt, sind enorm. Das hängt zum einen mit den komplizierten Vorschriften zusammen, die Bauen in Deutschland verteuern. Das beginnt bei der Baugenehmigung und hört beim Brandschutz und der Energiebilanz eines Gebäudes noch lange nicht auf.

Gehen die Umbauten über ein gewisses Maß hinaus, erlischt zum Beispiel der Bestandsschutz für ein Gebäude. Im Einzelfall würden dann umfangreiche technische Nachrüstungen fällig, für die noch gar keine Vorschrift existierte, als das Gebäude neu errichtet wurde. Die Aufstockung könnte zudem den teuren Einbau von Aufzügen nach sich ziehen, die mancherorts vorgeschrieben sind, sobald eine gewisse Bauhöhe überschritten wird. Das Gleiche gilt in vielen Städten für Parkplätze, die nachzuweisen sind, wenn neuer Wohnraum entsteht.

Auch der Widerstand der angestammten Anwohner ist ein Faktor, wenn ein Gebäude umgestaltet und wiederbelebt werden soll. Zusätzliche Etagen werfen längere Schatten, Baumaschinen machen Dreck und Lärm - und die neuen Nachbarn wecken oft erst einmal Ängste - oder Neid, wenn es um luxuriöse Dachwohnungen mit großzügigen Sonnenterrassen geht.

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Dessen sind sich die Autoren der Studie sehr wohl bewusst. Sie widmen dem Thema "Realisierung" ein eigenes Kapitel. Aus ihrer Sicht ist der Gesetzgeber gefragt, wenn es darum geht, überkommene Hürden aus dem Weg zu räumen. Dazu gehört zum Beispiel der Parkraum, der für jede neu gebaute Wohnung nachgewiesen werden muss. In Zeiten, in denen Großstädter eher mit dem Fahrrad und einem Carsharing-Auto unterwegs sind, sei eine solche Vorschrift nicht mehr zeitgemäß, sagt Studienautor Karsten Ulrich Tichelmann.

Nachbarn einbinden

Aber auch die Bauträger seien gefragt. Ihre Aufgabe sei es, den Nachbarn die Vorteile der Neugestaltung ihres Quartiers schmackhaft zu machen und Teilhabe an der Modernisierung zu ermöglichen - zum Beispiel durch Aufzüge oder den Anbau von Balkonen, ohne dass danach Mietaufschläge drohten.

In einem Punkt aber werden sich die angestammten Bewohner deutscher Metropolen noch umgewöhnen müssen. Wenn der Zuzug weiterhin anhält und weitere Flächenversiegelung vermieden werden soll, dann muss der Wohnraum dichter aneinandergebaut werden. Wie in London, Athen oder Paris, wo in manchen Arrondissements bis zu 40.000 Einwohner auf einem Quadratkilometer leben (in London sind es knapp 13.000, in Athen 17.000). Deutsche Großstädte sind im Vergleich dazu sehr dünn besiedelt: In München sind es knapp 4700, in Hamburg gerade einmal 2400.

Zusammengefasst:
Die sich rasant verschärfende Wohnungsnot in Deutschland könnte entschärft werden, ohne zusätzlich Boden zu betonieren. Zu diesem Ergebnis kommt die TU Darmstadt in ihrer aktuellen Deutschlandstudie. Baugrund wären Supermärkte, Parkhäuser oder brachliegende Bürogebäude. Das Potenzial ist gewaltig - es geht um mehr als eine Million Wohnungen.