Immobilien Teures Bauen treibt die Mieten hoch

Hohe Grundstückspreise, teure Handwerker, komplizierte Vorschriften: Steigende Mieten haben nicht immer mit der Gier der Vermieter zu tun. Günstiges Bauen ist so schwierig wie nie.

Neubauten in Berlin: Unter 3800 Euro pro Quadratmeter geht wenig
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Neubauten in Berlin: Unter 3800 Euro pro Quadratmeter geht wenig

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Die Berliner Initiative "Deutsche Wohnen enteignen" hat mit ihrer radikalen Forderung eine kontroverse Diskussion losgetreten: Sollen Immobilien der großen Wohnungsgesellschaften vergemeinschaftet werden? Die Idee findet viele Freunde - selbst unter jenen, die sonst wenig mit sozialistischen Ideen zu tun haben. In Städten wie Berlin kennt halt fast jeder Geschichten von persönlicher Wohnungsnot und drangsalierten Mietern.

Ganz nüchtern betrachtet hätten Enteignungen - vollkommen unabhängig, ob sie rechtlich durchsetzbar wären - einige entscheidende Nachteile. So würden zwar die Mieter in den vergesellschafteten Wohnungen geschützt, doch der zusätzliche Wohnraum, den die Stadt so dringend benötigt, würde damit nicht geschaffen.

Auch die Mehrheit der Bevölkerung sieht die Lage offenbar differenzierter. Laut einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey für den SPIEGEL fordern zwar rund 70 Prozent der Deutschen stärkere staatliche Eingriffe, um den Anstieg der Mietpreise zu bremsen. Stellt man allerdings konkrete Maßnahmen zur Wahl, sprechen sich nur 11 Prozent für Enteignungen aus. Deutlich größeren Zuspruch bekommen weniger radikale Maßnahmen wie die gesetzliche Begrenzung der Mietpreise (29 Prozent) - und vor allem die stärkere Förderung des Wohnungsbaus.

Damit liegen die Bundesbürger auf ähnlicher Linie wie die meisten Experten: Auch für sie hat die Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums Priorität. Dazu gibt es mehrere Wege - etwa über landeseigene Wohnungsunternehmen oder genossenschaftlich organisierte Baugemeinschaften. Auch könnte der Staat private Immobiliengesellschaften stärker in die Pflicht nehmen, zumindest bei Großvorhaben einen Teil der errichteten Wohnungen für weniger zahlungskräftige Mieter zu reservieren, was ja vielerorts bereits geschieht.

Bauindustrie kann Preise diktieren

Das Problem ist nur: Der Bau von Häusern ist inzwischen so teuer geworden, dass günstige Mieten kaum noch möglich sind, wenn das Projekt nicht zum dauerhaften Zuschussgeschäft werden soll. So rechnete der Hamburger Professor Wolfgang Maennig, Mitglied der Bundes-Expertenkommission "Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik", im Januar im "Tagesspiegel" vor, dass ein Bauherr rund 2800 Euro pro Quadratmeter kalkulieren muss - hinzu kämen die Kosten für Grund und Boden, die noch einmal durchschnittlich 1000 Euro ausmachten - wiederum gerechnet pro Quadratmeter Wohnraum, versteht sich. "Das sind 3800 Euro, darunter bekommt das Land es bei korrekter Berechnung nicht."

Kein Wunder also, dass die Experten nach Wegen suchen, wie man billiger bauen könnte.

Das ist schon deshalb nicht so einfach, weil die Bauindustrie derzeit nach Belieben die Preise diktieren kann. Denn die Nachfrage ist so groß, dass jeder Bagger oder Kran gleich zwei- oder dreimal eingesetzt werden könnte und ohnehin die Leute fehlen, die in der Lage wären, sie zu bedienen. Hier wirkt die Krise nach, die die Branche zu Beginn der Nullerjahre durchmachen musste. Und der Nachwuchs braucht seine Zeit für die Ausbildung - wenn er überhaupt Lust hat, sich den Strapazen der Arbeit auf dem Bau zu unterziehen.

Claus Michelsen, Immobilienexperte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung fürchtet denn auch, dass sich die Lage in den kommenden zwei Jahren kaum entspannen wird. Das lässt sich auch an den Preissteigerungen ablesen: Allein für dieses Jahr sagt der Experte in der Baubranche eine durchschnittliche Teuerung in Höhe von 4,5 Prozent voraus, und für 2020 weitere 3,5 Prozent. In solchen Situationen helfen auch staatliche Zuschüsse wie das Baukindergeld wenig, denn sie heizen in letzter Konsequenz die Preise nur weiter an.

Experten zufolge sollte man vielmehr dort ansetzen, wo Baukosten gesenkt werden können:

  • Dazu gehört eine kritische Überprüfung jener Bauvorschriften, die teilweise massive Kostensteigerungen zur Folge haben. "Zum Beispiel die Pflicht, für Wohnungen in Ballungsgebieten eine Parkmöglichkeit nachzuweisen", sagt Experte Michelsen. Von Bundesland zu Bundesland und selbst in den einzelnen Kommunen existieren verschiedene Regelungen, wie viele Stellplätze für jede neu gebaute Wohnung zu schaffen sind. Manchmal können sich Bauherren durch Zahlung einer Ablösesumme "freikaufen". Die Stadt Düsseldorf zum Beispiel verlangt in Innenstadtlagen mehr als 12.000 Euro pro Stellplatz.
  • Auch die Bauämter übertreiben es bisweilen, wenn es um die Modernisierung von Altbauten geht. Da werden teure Umbauten fällig, wenn das Treppengeländer zu niedrig ist, der Austritt zum Fluchtweg ein paar Zentimeter zu schmal, oder im Keller die Brandschutztüren fehlen. Aber auch bei Neubauten gibt es genügend Kostentreiber. Die Vorschriften zur Barrierefreiheit zum Beispiel, die Pflicht einen Aufzug anzubringen oder die technisch aufwendige Isolierung, um der Energieeinsparverordnung zu genügen. Und trotzdem bleibt die Lichtung des Vorschriften-Dschungels verzwickt, denn für fast jede Regel gibt es gute Gründe - in der Summe verteuern sie ein Haus aber schnell um mehr als ein Viertel.
  • Ein weiterer Kostenblock ist der Boden, der vielerorts so kostbar ist, dass er einen Quadratmeter Wohnraum leicht um bis zu 1000 Euro verteuern kann. Das Problem können Städte und Kommunen lösen, indem sie ihr eigenes Bauland jenen Gesellschaften zur Verfügung stellen würden, die im Gegenzug günstige Mieten garantierten. Die österreichische Hauptstadt Wien gilt in dieser Hinsicht seit Jahrzehnten als Vorreiter, weil sie den Markt für Grundstücke sehr genau verfolgt und auch bei Privatverkäufen zugreift, wenn es aus politischer Sicht geboten ist. So kann die Verwaltung interessierten öffentlichen und privaten Bauträgern regelmäßig preisgünstiges Bauland zur Verfügung stellen und so am Ende die Mietpreise im Zaum halten.

Freie Grundstücke sind Mangelware

Im Prinzip kauft die öffentliche Hand auch in Deutschland Grundstücke auf. Für den Bund ist für dieses Thema die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) zuständig, doch die gibt sich eher zugeknöpft. Es heiße immer, der Bund habe Grundstücke, sagte Behördenchef Christoph Krupp am Donnerstag dem "Tagesspiegel". "Dabei darf man aber nicht unsere Kernaufgabe vergessen: den Bund mit Grundstücken und Gebäuden zu versorgen, die er benötigt, also zum Beispiel die Ministerien, die Bundespolizei, das Bundeskriminalamt und den Zoll." Immerhin gibt die Bima inzwischen Rabatte für entbehrliche Grundstücke, wenn Kommunen anklopfen, die darauf günstigen Wohnraum errichten lassen wollen.

Immobilienverwalter gibt es natürlich auch auf kommunaler Ebene. Doch sie kämpfen mit einem permanenten Mangel an Grundstücken in den Innenstadtlagen und knappen Kassen. So gestalten sich oftmals auch Verhandlungen mit Verkäufern schwierig, die kaum bereit sind, Nachlässe zu geben. Zu ihnen gehört auch die Deutsche Bahn. Sie verlangt für Brachen regelmäßig Marktpreise und gilt als ausgesprochen schwieriger Verhandlungspartner.

Doch auch hier scheint die Politik zu erkennen, dass sich etwas ändern muss. Bundesverkehrsminister Andreas Scheuer (CSU) will nach SPIEGEL-Informationen Flächen aus dem Bundeseisenbahnvermögen zu verbilligten Konditionen verkaufen, wenn darauf bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Ressourcen gäbe es auch anderswo. Die öffentlichen Parkhäuser zum Beispiel, die bislang die täglichen Autolawinen in die Innenstädte schluckten, und die die Stadtväter ohnehin allmählich zurückdrängen wollen. Bei einer Umwidmung würden gleich mehrere Kostenblöcke entfallen, etwa der für den Baugrund und der für den Rohbau. Zufahrtswege und Leitungsnetze für Strom und Wasser müssten lediglich erweitert werden. Alles in Allem wären die so entstehenden "Lofts" gleich um mehr als 30 Prozent billiger. Forscher der TU-Darmstadt haben Brachen dieser Art in fast allen Städten ausgemacht und versprechen mehr als 1,1 Millionen zusätzlicher Wohnungen, wenn nur alle Möglichkeiten der Nachverdichtung genutzt würden. Dafür müsste dann nicht einmal zusätzlicher Boden versiegelt werden.

Doch was so einfach klingt, ist erst der Anfang eines langen Weges. Und gerade in Berlin gelten die Verwaltungsprozesse als langsam: So dauert es mitunter drei Jahre, um einen Zebrastreifen vor einer Schule zu realisieren. Und das ist eigentlich alles andere als kompliziert. Schnelle Hilfe gegen die Wohnungsnot dürfen die Berliner also kaum erhoffen.

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robin-masters 13.04.2019
1. Ach ne?
Ich dachte die Immobilienhaie sind an allem Schuld und die Mietmafia die sich nur die Taschen füllen wollen.... und die alle enteignet werden müssen. Momentan findet in Deutschland eine Hetzjagd auf Investoren und Vermieter statt und das obwohl wir einen Wohnungsmangel haben, das ist asboluter Wahnsinn.
poetdale 13.04.2019
2. Lobbyismus der übelsten Sorte
In Städten wie Hamburg hat sich bestehender Wohnraum in den vergangenen 13 Jahren extrem verteuert. Selbst marode Substanz in mittleren Lagen ist mittlerweile sehr teuer. Wieder einmal versucht die profitgeile Privatwirtschaft sich hinter staatlichen Vorschriften zu verstecken.
moritz27 13.04.2019
3. Nur zwei Beispiele:
1. Der erschlossene Quadratmeter unserer Gemeinde hatte vor gut 40 Jahren DM 30 gekostet. Aktuell wird er von der Gemeinde für Euro 150 verkauft. Der Käufer zahlte als damals für die bei uns übllichen 1.000 qm Euro 15.000, heute würde er aber Euro 150.000 bezahlen. Damit das nicht ganz so arg auffällt, hat man die erwerbbaren Grundstücksgrößen auf 250 bis 500 qm verkleinert. Privatanbieter verlangen und bekommen übrigens zwischen Euro 220 und Euro 300. 2. Der Zwang entweder das Dach oder das oberste Stockwerk in Mehrfamilienhäusern mit Wärmedämmung isoliern zu müssen verursacht hohe Kosten. Egal, ob man nun als Eigentümer ind diesem Haus wohnt oder als Mieter danach eine Mieterhöhung im Briefkasten findet.
Nordstadtbewohner 13.04.2019
4. Umsonstmentalität
Wer gut wohnen möchte, der muss auch dementsprechend dafür zahlen. Die Baukosten liegen bundesweit zwischen 4000 bis 5000 Euro. Der Artikel deutet schon richtig an, dass unter 3800 Euro pro Quadratmeter nichts zu machen/ bauen ist. Das hat verschiedene Gründe wie zum Beispiel hohe gesetzliche Auflagen wie Wärme- und Schalldämmung. Die Menschen in Deutschland müssen sich daran gewöhnen, wieder mehr für die Miete zu zahlen. So genannte Mietpreisbremsen, Mietspiegel und Enteignungen sind da völlig fehl am Platz. Um Investoren zum Neubau von Wohnungen zu bewegen, muss der Wohnungsmarkt stärker liberalisiert werden. Guter Wohnraum ist entgegen der grassierenden Umsonstmentalität nicht für 5 - 6 Euro pro Quadratmeter im Monat zu haben.
0Kugelfang0 13.04.2019
5. Teures Bauen treibt die Mieten hoch?
Jetzt vielleicht, bisher aber waren vor allem die sPD und Grünen regierten Bundesländer selbst schuld an der Schieflage, da sie um ihren Verpfuschten Haushalt zu sanieren, Sozialwohnungen an Heuschrecken verscherbelt haben! Siehe : Berlin! Leider bekommen die Verantwortlichen, heute eine fette Pension, anstelle einer Strafe!
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