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17. April 2019, 09:02 Uhr

Vergleichsrechnung 2007 vs. 2017

War der Immobilienkauf früher leichter?

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Viele jüngere Leute klagen: Noch nie war es so schwierig, sich eine Immobilie zu kaufen. Aber stimmt das überhaupt? Experten haben nachgerechnet.

In deutschen Städten verzweifeln Tausende Menschen, weil sie wegen der stark gestiegenen Preise keine bezahlbare Immobilie finden. Selbst Gutverdiener treibt das Gefühl um: Sie bekommen nichts, weil sie zu spät dran sind. Große Teile einer ganzen Generation befürchten, dass sie leer ausgehen werden.

Früher war es viel einfacher ein Haus zu kaufen, als heute, heißt es dann oft von den enttäuschten Interessenten. Hätte man doch vor zehn Jahren etwas gekauft! Hätte man doch nicht so lange gewartet!

Aber stimmt das? Hatten es Menschen, die vor zehn Jahren ein Haus gekauft haben, wirklich leichter?

Diese Frage hängt von mehreren Komponenten ab. Zum Beispiel von der Frage, ob jemand auf dem Land oder in der Stadt kaufen möchte. Je besser die Lage, desto höher der Preis. Aber die Hauspreise sind bei weitem nicht der einzige Faktor. Denn auch die Finanzierungskosten (Bauzinsen) und die Löhne haben sich in den vergangenen zehn Jahren stark verändert und beeinflussen das Ergebnis massiv.

Der Finanzierungsvermittler Dr. Klein hat ausgerechnet, wie viele Nettomonatsgehälter ein Einfamilienhauskäufer 2007 und 2017 in zehn verschiedenen Metropolregionen für ein 150 Quadratmeter großes Haus aufwenden musste. Das Ergebnis dürfte viele überraschen.

Klar ist zunächst, dass die Immobilienpreise in allen untersuchten Regionen stark gestiegen sind. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostete laut Dr. Klein 2007 in den zehn untersuchten deutschen Metropolregionen im Mittel rund 270.000 Euro. Zehn Jahre später ist der Durchschnittspreis auf 380.000 Euro gestiegen - ein Plus von 40 Prozent. Besonders krass sind die Anstiege in Regionen wie München (+63 Prozent), Berlin (+53) und Stuttgart (+45). Dabei gingen die Forscher von tatsächlich gezahlten mittleren Preisen aus, bei denen auch das Umland mit einbezogen ist.

Aber eine Betrachtung der Hauspreise allein reicht nicht aus. Mindestens genauso wichtig ist es, sich die Finanzierungsbedingungen anzuschauen, also die Entwicklung der Bauzinsen. Diese sind in den vergangenen Jahren wegen der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank drastisch gefallen. Davon profitieren angehende Käufer.

Zwischenfazit: Ausgleich

Nach den Berechnungen von Dr. Klein sind die Zinszahlungen in den vergangenen zehn Jahren in den betrachteten Städten um 35 bis 45 Prozent gefallen. Betrugen 2007 die Bauzinsen für Darlehen mit zwanzigjähriger Zinsbindung durchschnittlich 5,1 Prozent, sind es 2017 noch nur 2,3 Prozent. Es war also kaum jemals so günstig, eine Immobilie zu finanzieren.

In unserer Rechnung könnte also "Ausgleich" das Zwischenfazit lauten. "Die Hauspreise mögen deutlich gestiegen sein, aber die Zinsen sind eben auch in einem ähnlichen Ausmaß gefallen", sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein.

In die Betrachtung gehört jedoch eine weitere Komponente: die Löhne. Denn ein Anstieg der Einkommen könnte die gestiegenen Hauspreise zusätzlich abfedern. Tatsächlich sind laut Statistischem Bundesamt die mittleren Haushaltsnettoeinkommen in den vergangenen zehn Jahren gestiegen: in den alten Bundesländern um 19 Prozent, in den neuen Bundesländern sogar um 27 Prozent.

Bezieht man nun alle drei Parameter in die Rechnung ein, kommt man zum Ergebnis: In neun von zehn betrachteten Großstädten ist der finanzielle Aufwand für eine Immobilie im Zehn-Jahres-Vergleich geringer geworden oder vergleichbar hoch. Lediglich München ist für Immobilienkäufer deutlich teurer geworden.

In Düsseldorf waren zum Beispiel im Jahr 2007 für die 20-jährige Volltilgung des Eigenheims 142 Nettohaushaltsgehälter notwendig, 2017 waren es nur 128. Zehn Jahre später hatte es der Käufer bei seinem Vorhaben also deutlich leichter. Die Beispielrechnungen zeigen für vier von zehn untersuchten Regionen, dass das Verhältnis vom notwendigen Gesamtkapitaleinsatz zum durchschnittlichen Nettoeinkommen gesunken ist. "Dass eine Immobilienfinanzierung heutzutage aufwendiger ist als vor zehn Jahren, stimmt nicht", sagt Neumann, der die Ergebnisse auch gut für sein Geschäft brauchen kann.

Mehr Startkapital nötig

Dennoch ist das Gefühl des Zuspätkommens, das viele jüngere Hauskäufer empfinden, nicht völlig falsch. Zwar dämpfen Zins- und Lohnentwicklung den Gesamtkapitaleinsatz, sodass dieser nicht proportional mit den Preisen steigt. Allerdings muss man auch berücksichtigen: Verglichen mit 2007 ist deutlich mehr Eigenkapital notwendig, wenn man 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zahlen will - so wie es alle Ratgeber vorsehen.

Es sind dabei nicht nur die reinen Kaufpreise, die gestiegen sind. Auch die Nebenkosten eines Kaufs wie Grunderwerbssteuer und Notargebühren fallen heute höher aus, weil sie an den gestiegenen Kaufpreis gekoppelt sind.

In allen untersuchten Städten braucht es deshalb deutlich mehr Eigenkapital. Besonders bemerkbar macht sich das in Berlin und München: In Berlin haben 2007 für ein 150 quadratmetergroßes Haus noch rund 75.000 Euro gereicht, 2017 brauchte es 121.000 Euro - knapp 60 Prozent mehr. In München waren 2007 etwa 116.000 Euro aus eigener Tasche zu zahlen, 2017 schon 189.000 Euro.

Für die allermeisten jungen Käufer dürfte da der Knackpunkt liegen. Zum Einstieg in den Häusermarkt brauchen sie eine höhere Ausgangsbasis als früher, selbst wenn die Finanzierung des Eigenheims ab diesem Punkt dann nicht mehr so teuer ist wie noch vor zehn Jahren.

Dieses Eigenkapital aber können in Zeiten niedriger Zinsen selbst Gutverdiener nicht mal so eben aufbringen. Das dürfte einen großen Teil des Frusts erklären, den viele Kaufinteressenten haben.

Hinzu kommt ein zweiter Grund: das mangelnde Angebot. In einigen deutschen Großstädten ist der Markt praktisch leergefegt. Selbst wer das nötige Eigenkapital hat, findet dort kaum eine passende Wohnung zum Kauf. Da helfen dann auch die besten Finanzierungsbedingungen wenig.

Anmerkung der Redaktion: Die angegebenen Preissteigerungen beruhen auf Preissteigerungen in Metropolregionen. Das Umland ist in die Berechnung also mit einbezogen. Wir haben die entsprechende Textstelle präzisiert.

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