Studie des DIW Mietpreisbremse verstärkt Schweinezyklus

In Metropolen wie Berlin, Hamburg und München will die Bundesregierung Mieter mit einer Preisbremse schützen. Gerade dort wird sie Wohnungssuchenden schaden, analysieren zwei DIW-Volkswirte in einer Studie, die SPIEGEL ONLINE exklusiv vorliegt.
Villen in Hamburg-Uhlenhorst: Preise in Metropolen schwanken stark

Villen in Hamburg-Uhlenhorst: Preise in Metropolen schwanken stark

Foto: Ulrich Perrey/ dpa

Hamburg - An die Zeit vor zehn Jahren denkt Eric Seele nicht gerne zurück: "Die Bevölkerung Hamburgs wuchs nicht mehr, die Wirtschaftslage war schlecht", erinnert sich der Immobilienkaufmann. Und wer eine Wohnung hatte, dachte seltener daran, in etwas Hübscheres, Teureres umzuziehen.

Von den rund 720 Wohnungen, die sein Unternehmen vermietet, blieben jeden Monat 50 bis 60 leer - fünfmal so viele wie in guten Zeiten. Anderen Vermietern in Hamburg ging es kaum besser: Alleine 2004 sanken die Mieten in der Hansestadt um fünf Prozent.

Heute erscheinen diese Jahre wie eine entfernte Erinnerung. Wohnungen sind gerade in den Millionenstädten knapp, Vermieter wie Seele genießen fette Jahre: In Hamburg und Berlin steigen die Neuvertragsmieten praktisch ungebremst, selbst im traditionell teuren München scheint noch Luft nach oben zu sein. Mit der Mietpreisbremse will Verbraucherschutzminister Heiko Maas (SPD) diesen Trend stoppen.

Den Einwand, die Preiskontrollen könnten potentielle Bauherren abschrecken und den Wohnungsmangel noch verschärfen, lassen Befürworter der Mietpreisbremse nicht gelten: Ein bisschen was kann man doch von den Traumrenditen abzwacken, ohne gleich Investoren zu verjagen, oder?

In München sanken die Preise um zehn Prozent

Das könnte allzu kurzfristig gedacht sein, argumentiert eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), die SPIEGEL ONLINE exklusiv vorliegt. Die Immobilienökonomen Konstantin Kholodilin und Dirk Ulbricht untersuchen darin, wie sich die Mietpreise in den drei größten deutschen Städten seit 1965 verändert haben.

Ihr Ergebnis: Die aktuell rasant steigenden Preise sind für Berlin, Hamburg und München ebenso üblich wie rapide sinkenden Preise. Am deutlichsten wird das am Wiedervereinigungsboom und dem Kater danach. In allen drei Städten stiegen die Mieten nach 1990 schneller als im Rest Deutschlands - ebenso schnell kam die Trendwende: In München etwa brachen die Mieten 1994 in nur einem Jahr um mehr als zehn Prozent ein, während sie in Gesamtdeutschland noch stiegen.

"Der Trend in die Stadt oder aus der Stadt in die Vororte zu ziehen, wiederholt sich immer wieder nach einigen Jahrzehnten", sagt Autor Kholodilin. Grund dafür könnte der Einfluss von Spekulanten sein. Die würden sich eher für große Städte interessieren, weil sie dort gekaufte Wohnungen wegen der höheren Nachfrage schneller wieder loswerden - was sie nach dem Boom dann auch tun. Das würde die Preisausschläge in beide Richtungen verstärken.

Die Folge ist das, was Ökonomen als Schweinezyklus bezeichnen: Steigende Mieten auf breiter Front sorgen für Goldgräberstimmung und viele neue Baustellen. Weil sich Grundstückskauf, Genehmigung und Bau über Jahre hinziehen können, ist der Boom oft schon vorbei, wenn die Häuser bezugsfertig sind. Im schlimmsten Fall müssen die Investoren ihre nagelneuen Wohnungen dann verramschen oder leerstehen lassen.

Einen Mietpreisfallschirm wird niemand fordern

Auf lange Sicht machte das bisher nicht viel aus. Vermieter, die die mageren Jahre durchhielten, konnten sie in den fetten Jahren wieder ausgleichen. Die Mietpreisbremse aber wird die Erhöhungen künftig begrenzen. Einen Mietpreisfallschirm für die schwachen Jahre wird dann aber niemand fordern.

Kholodilin und Ulbricht fürchten, dass die Preisbremse die Schwankungen noch verstärkt. Bei der Entscheidung über den Bau neuer Mietshäuser müssten Investoren nun auch noch abschätzen, ob die Preise vielleicht bald gebremst werden. "Das geplante Gesetz erhöht die Unsicherheit und damit die Dauer bis zur Entscheidung", sagt Kholodilin. In Hochphasen blieben Wohnungen dann noch länger knapp als bisher. Und bis sie gebaut sind, ist der Trend womöglich schon wieder vorbei.

So könnte es auch in diesem Boom wieder sein: Die Mieten in den drei größten deutschen Städten steigen seit 2008, erst seit 2010 ziehen die Investitionen in Wohnungen nach. Ein blendendes Geschäft ist das schon jetzt längst nicht überall, die Kaufpreise legen vielerorts stärker zu als die Mieteinnahmen. Und wie lange die Mieten noch steigen, weiß niemand. In einem Land mit mittelfristig schrumpfender Bevölkerung sicher nicht ewig.

Freilich, einem Mieter, der hier und heute eine Wohnung in einer deutschen Metropole sucht, nutzt die Botschaft wenig, dass die Kräfte des Marktes ihm langfristig besser helfen werden als die kurzfristige Mietpreisbremse.

Auch die DIW-Ökonomen halten staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt durchaus für nötig: "Der Bund muss wieder aktiver in die Wohnungsbauförderung einsteigen", schreiben sie. Dazu könnten die Länder etwa die in den vergangenen Jahren häufig erhöhte Grunderwerbssteuer wieder senken. Anders als mit der Preisbremse, die eher die obere Mittelklasse schont, käme das auch allen Immobilienkäufern zugute.

Langfristig gilt im Immobilienmarkt nun einmal eine unverrückbare Binsenweisheit: Nur mit genügend Wohnungen kann es genug bezahlbaren Wohnraum für alle geben.

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