Mietspiegel-Auswertung Wo die Mietpreise stark steigen - und in welchen Städten sie ihr Limit erreichen

In den Ballungsgebieten werden Wohnungen seit Jahren teurer. Laut einer neuen Mietspiegel-Auswertung für 351 Städte steigen die Mietpreise vielerorts aber moderater. München ist nicht mehr die teuerste Großstadt.

Marijan Mura / DPA

In den vergangenen Jahren kannten die Mietpreise in den meisten Großstädten nur einen Trend: aufwärts. Viele Menschen können sich deshalb in den Innenstädten von München, Frankfurt und anderen Metropolen keine Wohnungen mehr leisten und ziehen ins Umland, in der Folge steigen auch dort die Mietpreise.

Einer aktuellen Studie zufolge geht der Trend der überreizten Immobilienmärkte jedoch langsam zu Ende. Das Forschungsunternehmen F+B hat für seinen sogenannten Mietspiegelindex 2019 die offiziellen Mietspiegel von 351 deutschen Städten ab 20.000 Einwohnern ausgewertet und festgestellt: Die Mietpreise steigen weniger stark. Deutschlandweit legten die ortsüblichen Vergleichsmieten in diesem Jahr um 1,8 Prozent zu - 2018 waren es noch 2,2 Prozent gewesen.

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Mieten: Diese Städte sind am teuersten

Im vergangenen Jahr führte München die Auswertung erstmals seit 20 Jahren nicht mehr an. Dieses Jahr rutschte die bayerische Landeshauptstadt sogar auf den sechsten Platz ab. Die teuerste Kommune ist zum zweiten Mal in Folge der Münchner Vorort Karlsfeld: In dem 22.000-Einwohner-Ort müssen Mieter für eine 65 Quadratmeterwohnung in mittlerer Lage und mit mittlerer Ausstattung im Schnitt eine Nettokaltmiete von 10,86 Euro pro Quadratmeter zahlen.

Stuttgart verdrängt München

Teuerste Metropole ist nun Stuttgart, das auf dem zweiten Platz des Mietspiegelindex landet. Dort liegt die Nettokaltmiete für eine 65 Quadratmeterwohnung bei 10,41 Euro pro Quadratmeter und damit 48 Prozent über dem deutschen Durchschnitt. Die Top Ten ergänzen Orte aus dem Umland dieser Großstädte: Leinfelden-Echterdingen, Tübingen, Ludwigsburg und Ditzingen liegen in der Nähe von Stuttgart. Germering, Dachau und Erding befinden sich im Umfeld von München.

Auf den Plätzen zehn bis zwanzig folgen Großstädte wie Hamburg, Wiesbaden, Düsseldorf und Frankfurt am Main, aber auch weitere Orte aus der Stuttgarter Region: Kornwestheim, Esslingen am Neckar, Leonberg und Fellbach. (Die genauen Platzierungen sehen Sie in der Tabelle.) Während die Mieten in München selbst weniger stark steigen, holen die Vororte sowie die Stuttgarter Metropolregion auf. "Hier zeigt sich, dass die alte Regel, wer günstiger wohnen möchte, muss ins Umland ziehen, nicht mehr durchgreifend gilt", sagt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner.

Die Top 30 der teuersten Städte

Rang Ort Index
1 Karlsfeld 154
2 Stuttgart 148
3 Leinfelden-Echterdingen 148
4 Germering 146
5 Dachau 139
6 München 138
6 Tübingen 138
8 Ludwigsburg 134
9 Erding 130
10 Ditzingen 128
11 Darmstadt 128
12 Kornwestheim 128
13 Hamburg 127
14 Esslingen am Neckar 125
15 Wiesbaden 125
16 Leonberg 124
17 Fellbach 124
18 Konstanz 123
19 Düsseldorf 123
20 Frankfurt am Main 122
21 Norderstedt 121
22 Remseck am Neckar 120
23 Köln 120
24 Maintal 117
25 Reutlingen 117
26 Ravensburg 115
27 Offenbach am Main 115
28 Heidelberg 115
29 Weinstadt 115
30 Bietigheim-Bissingen 114

Ortsübliche Vergleichsmieten 2019 in Prozent des deutschlandweiten Durchschnitts; Quelle: F+B Mietspiegelindex 2019

Mietspiegel bilden große Spanne von Mieten ab

Mietspiegel werden in den meisten größeren und auch in vielen kleineren Städten erhoben. Sie bilden nicht nur Neuvertragsmieten ab, sondern auch Bestandsmieten, die in den vergangenen vier Jahren erhöht oder gesenkt wurden. Die so ermittelten "ortsüblichen Vergleichsmieten" sollen einen Eindruck davon geben, wie viel Mieter in den jeweiligen Städten wirklich zahlen.

Das ist für Vermieter, Mieter und Investoren von Bedeutung. So können Vermieter unter anderem mit dem Mietspiegel eine Mieterhöhung begründen - dieser darf aber nicht veraltet sein. Auch der Gesetzgeber verwendet Mietspiegel als Anhaltspunkt, zum Beispiel bei der Mietpreisbremse.

In der Praxis sehen Mietspiegel jedoch von Stadt zu Stadt unterschiedlich aus. Die Spanne der Mieten, die in den jeweiligen Durchschnittswert einfließen, kann sehr groß sein. Gerade dort, wo die Mietpreise in den vergangenen Jahren am schnellsten gestiegen sind, klaffen die Bestandsmieten der Altverträge und die Neuvertragsmieten weit auseinander.

Topplatzierte übertreffen Durchschnittsmiete bei Weitem

In Deutschland liegt der Mietpreis der Beispielwohnung mit 65 Quadratmetern laut der F+B-Studie im Schnitt bei 7,04 Euro pro Quadratmeter. Der Mietspiegelindex zeigt, wie stark die einzelnen Städte davon abweichen: So liegen die Mieten beim Spitzenreiter Karlsfeld 54 Prozent über dem deutschen Durchschnitt (Indexwert 154).

In Berlin sind die Mieten noch immer vergleichsweise günstig. Weil sich die Immobilien im westlichen und östlichen Teil der Stadt stark unterscheiden, hat F+B die Hauptstadt in Ost und West geteilt. Während die Mieten im Westen im Schnitt bei 7,32 Euro pro Quadratmeter liegen (Indexwert 104), sind es im Osten nur unterdurchschnittliche 6,55 Euro (Indexwert 93). "Hier zeigt sich, welche finanziellen Vorteile Mieter mit alten Mietverträgen gegenüber Zuzüglern und allen anderen, die gerade umziehen wollen oder müssen, immer noch haben", sagt F+B-Geschäftsführer Leutner.

Erste ostdeutsche Stadt im Ranking ist Jena auf Platz 90 (2018: Platz 76). Hier liegen die Mieten in etwa auf dem bundesweiten Durchschnittsniveau. In Rostock, Erfurt und Potsdam liegen sie leicht darunter. In Leipzig liegen die Mieten etwa 24 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt.

Klicken Sie in der Deutschlandkarte auf die ausgewählten Städte, um zu erfahren, wie hoch die Mieten dort jeweils sind.

Warum Mieten künftig weniger stark steigen

Bei F+B sieht man trotz der Anstiege eine Trendwende: Die Zeit der großen Mietsteigerungen sei im Durchschnitt vorbei, heißt es dort. Das mache sich langsam auch in den Mietspiegeln bemerkbar.

Das Unternehmen vermutet hinter dem Limit der Mietensteigerungen mehrere Trends:

  • Erstens könnten sich viele Menschen die hohen Mieten in zentralen Lagen der Metropolen schlicht nicht mehr leisten.
  • Zweitens seien Vermieter vorsichtiger mit Erhöhungen geworden. Denn wer nicht auf eine andere Stadt ausweichen kann, mietet hochpreisige Wohnungen nur für die Anfangszeit an und zieht möglichst schnell wieder aus - das bedeutet mehr Verwaltungsaufwand für Vermieter.
  • Drittens nimmt F+B an, dass die aufkommende Zurückhaltung der Vermieter auch an der öffentlichen Diskussion über Mieten und angekündigten politischen Maßnahmen liegt. So wird seit Frühjahr eine Enteignung von Immobilienkonzernen diskutiert. Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass die 2015 eingeführte Mietpreisbremse nicht gegen das Grundgesetz verstößt. Und in Berlin will die rot-rot-grüne Koalition einen Mietendeckel einführen, der die Mieten in der Hauptstadt für fünf Jahre einfriert. Über die Verfassungsmäßigkeit wird jedoch gestritten.

Trotz der hohen Preise im Stuttgarter und Münchner Umfeld können Mieter also hoffen, dass Mietsteigerungen in Zukunft wieder geringer ausfallen als bislang.

Im Video: Wenn der Staat in den Immobilienmarkt eingreift - Mietendeckel in Berlin

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andreasbln 21.11.2019
1. irreführend,
wenn nicht immer wieder deutlich betont wird, dass es sich um BESTANDSMIETEN handelt. Wer in Berlin umziehen will, findet entweder keine Wohnung oder so ab ca. 12 - 14,00 € nettokalt auf dem freien Markt. Umziehen fast unmöglich. Ähnliche dürften die Werte für andere Metropolen liegen... Welchen Nutzen oder Informationswert hat also ein Bestandsmietenindex, der über die Dynamik der Preisentwicklung für Anmietungen nichts aussagt ? Hier wird. m.E. journalistisch unsauber dem Leser suggeriert, dass es alles gar nicht so schlimm sei. Sind doch moderate Preise.....
Berlin142 21.11.2019
2. Diese Statistiken verfälschen leider den Blick
Sie gehen davon aus, dass es egal ist, ob man in München oder z.B. in Berlin wohnt. Das ist aber nur sehr bedingt der Fall. Wichtig und richtig wäre es, einen Koeffizienten zu bestimmen, der eben neben der durchschnittlichen Miete (und hier sollte auch die Trennung zwischen Altverträgen und Neuvermietungen beachtet werden) auch das durchschnittlich verfügbare Einkommen berücksichtigt. Erst das lässt eigentlich korrekte Aussagen zu, solange es eben Einkommensunterschiede, die in D bis über 40% betragen, gibt. Statistiken wie die im Betrag angeführte "beglücken" bestenfalls Statistiker. JT
skon 21.11.2019
3. Jammern bringt nix
Ich kann das Gejammere in Deutschland bald nicht mehr hören. Dass sich nicht jeder eine Wohnung in der Mitte der Stadt leisten kann, ist so gut wie in allen anderen Ländern Normalität. Schon mal versucht in Paris, London, New York, Hong Kong, etc. zu wohnen? Auch in kleineren Städten dort ist es das dasselbe. Das war in Deutschland lange anders, die Gründe dafür sind mir unbekannt, aber gleicht sich jetzt langsam dem Rest der Welt an. Willkommen in der Realität.
stephan87 21.11.2019
4. Die Frage ist was das neue Mieten kostet
Diese Studie ruft bei mir Unverständnis hervor. Der in Karlsfeld angegebene Preis von 10,xx€ pro qm ist meilenweit entfernt von dem was man in der Stadt München jetzt zahlen muss wenn man eine Wohnung braucht. Meine letzte Wohnung kostete 30€ kalt pro qm. Und das geht locker noch höher. Darunter? Ich weiß es nicht wie. Und ich wohne seit 15 Jahren in München, sprich ich hab ein Netzwerk und ich kenne mich auch halbwegs aus. Dass Karlsfeld jetzt vor München rangiert könnte ganz simpel am Alter der Mietverträge dort herrschen. Der Durchschnittspreis in München wird von vielen extrem alten und günstigen Mietverträgen gedrückt. In Karlsfeld gab es womöglich viel Zuzug aufgrund von Neubauten in den letzten Jahren. Diese neuen Mietverträge sind dann zwar Immernoch billiger als ein neuer Mietvertrag in München, heben aber den Durchschnitt der Stadt entsprechend an. In Summe will ich damit sagen: diese Studie ist doch sinnlos! Was bringt es mir zu wissen was der Durchschnittswert ist? Ich muss doch wissen wieviel ich auf den Tisch legen muss wenn ich morgen in eine neue Wohnung ziehen will. Das ist die einzige relevante Frage!
ginorossi 21.11.2019
5.
Zitat von andreasblnwenn nicht immer wieder deutlich betont wird, dass es sich um BESTANDSMIETEN handelt. Wer in Berlin umziehen will, findet entweder keine Wohnung oder so ab ca. 12 - 14,00 € nettokalt auf dem freien Markt. Umziehen fast unmöglich. Ähnliche dürften die Werte für andere Metropolen liegen... Welchen Nutzen oder Informationswert hat also ein Bestandsmietenindex, der über die Dynamik der Preisentwicklung für Anmietungen nichts aussagt ? Hier wird. m.E. journalistisch unsauber dem Leser suggeriert, dass es alles gar nicht so schlimm sei. Sind doch moderate Preise.....
Völllig richtig! Die Angabe uralter Durchschnittsbestandsmieten istbestenfalls irreführend. Man zeige mir in München eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 65 qm zu etwas über 10 Euro/qm - ich miete sie sofort, ohne sie überhaupt nur anzusehen! Genauso dümmlich ist die Angabe von Durchschnittsmieten. Der Durchschnitt ist nur äußerst selten aussagekräftig. Sehr viel informatibver ist die Angabe des Median werts. Immer daran denken: wer zwei Beine hat, hat schon überdurchschnittlich viele!
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