Berliner Mietendeckel Einstiegsdroge in die Planwirtschaft

Der geplante Mietendeckel in Berlin hat etliche Nebenwirkungen. Einige davon werden erst auftauchen, wenn man ihn wieder absetzt - dann müssen sich Mieter auf drastische Steigerungen gefasst machen.
Wohnungen im Berliner Bezirk Reinickendorf: Zeit der Rechtsunsicherheit

Wohnungen im Berliner Bezirk Reinickendorf: Zeit der Rechtsunsicherheit

Foto: Wolfgang Kumm/DPA

Die Ruhe täuscht: Über den Berliner Mietendeckel wird noch immer hitzig gestritten. Seit der Entwurf von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) vorliegt, finden die entscheidenden Debatten zwar statt - nur hinter verschlossenen Türen.

Experten und Verbände versuchen nun seit drei Wochen ihre Bedenken gegen den Entwurf geltend zu machen. Bis Mitte Oktober haben sie noch Zeit, dann werden ihre Argumente berücksichtigt oder verworfen, dann will der Senat das "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)" beschließen und dem Abgeordnetenhaus vorlegen. Wenn alles so läuft, wie Lompscher sich das vorstellt, könnte das Gesetz Anfang 2020 wirksam werden.

Noch steht also alles unter Vorbehalt. Doch drei große Linien zeichnen sich bereits ab.

  • Erstens: Wegen der vielen Ausnahmeklauseln und Härtefallregelungen ist der Mietendeckel inzwischen so kompliziert geworden, dass die Festlegung der angemessenen Miete im Einzelfall zu einem aufwendigen - und von Streit begleiteten - Verfahren werden dürfte.
  • Zweitens werden sich wohl sehr viel weniger Mieter Hoffnung auf eine Mietsenkung machen können, als es zunächst den Anschein hatte.
  • Und zuletzt: Wenn die Regelung in fünf Jahren ausläuft, kommt das böse Erwachen.

Die ersten beiden Aspekte sind schnell erklärt: Der Mietendeckel verbietet den Hausbesitzern, zunächst für fünf Jahre begrenzt, die Miete zu erhöhen. Diejenigen, deren Mietbelastung 30 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens übersteigt, dürfen sogar eine Senkung verlangen. Wer mehr verdient, profitiert von dem Moratorium.

Der Deckel soll laut Gesetzentwurf auch nur für eine begrenzte Fläche wirksam werden. Gesenkt wird die Miete allein für die im Berliner Wohnraumgesetz festgelegte "angemessene Quadratmeterzahl". Für einen Ein-Personen-Haushalt sind das 50 Quadratmeter, für zwei Personen 65 Quadratmeter, 80 bei drei Personen und 90 bei vier. Für jedes weitere Haushaltsmitglied werden zwölf Quadratmeter hinzugerechnet.

Zweifel an der Vereinbarkeit mit der Verfassung

Ausnahmen kann aber auch der Vermieter geltend machen. So kann er Zuschläge verlangen, wenn er zum Beispiel eine Modernisierung vorgenommen hat - in einem engen Rahmen notwendiger Maßnahmen allerdings, die die Behörden zuvor genehmigt haben. Oder er kann eine Härtefallregelung für sich beanspruchen, wenn die Mietpreissenkung seine finanziellen Möglichkeiten übersteigt. Im Einzelfall müssen auch das die zuständigen Behörden entscheiden - oder am Ende ein Gericht.

Ungeklärt ist noch, was passiert, wenn ein neuer Mieter einzieht. Denn wie sich der Preis dann zusammensetzen soll - ob der Deckel also für die "angemessene Quadratmeterzahl" gilt, oder für die gesamte Wohnung, geht aus dem Entwurf nicht hervor. Festgelegt ist nur, dass dann auch das Arztehepaar in den Genuss der niedrigen pauschalen Quadratmeterpreise kommt.

Die beschriebenen Erwägungen gelten natürlich nur, wenn der Mietendeckel der Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht standhält. Unter Experten ist die Frage umstritten, ob der Berliner Senat überhaupt das Recht hat, ein solches Gesetz zu erlassen. Es könnte also sein, dass aller Streit, alles Rechnen und die Prüfungen von Amts wegen umsonst waren, wenn das Bundesverfassungsgericht diese Rechtsauffassung teilt. Die komplizierte Materie lässt befürchten, dass sie für ihre Entscheidung einige Zeit brauchen werden.

Die Folgen dieser Zeit der Rechtsunsicherheit lassen sich übrigens leicht ausmalen: Wie hoch am Ende der Mietzins ausfallen wird, werden Mieter und Vermieter im Einzelfall erst erfahren, wenn sie ihr Vertragsverhältnis schon wieder aufgelöst haben. Und dann wird einer dem anderen eine Menge Geld schulden. Im Alltag wird sich dagegen wenig ändern. Zumindest in der Hinsicht, dass das oft bemühte Penthouse im vornehmen Charlottenburg, mit Arztehepaar und Kind als Bewohnern, kaum billiger werden wird. Und eine Familie mit durchschnittlichem Monatsgehalt auch weiterhin keine Chance bekommt, in einer solchen Wohnung zu wohnen.

Abschaffung unwahrscheinlich

Die strukturellen Veränderungen, die der Mietendeckel auf dem Wohnungsmarkt bewirkt, werden dagegen umso länger nachwirken. Und sie werden nach Überzeugung von Harald Simons, Vorstandsmitglied des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica, nicht so einfach wieder umkehrbar sein: "Selbst eine Regierung aus Union und FDP wird es zukünftig nicht wagen, den Mietendeckel wieder abzuschaffen. Der Sprung zurück zur dann noch höheren Marktmiete wäre zu groß und 80 Prozent der Wähler wären dann Mieter in einer billigen Wohnung."

Seine Begründung: Wenn der Mietendeckel nach fünf Jahren oder vielleicht sogar nach zehn Jahren auslaufen würde (oder auch früher, wenn die Gerichte dem Gesetz den Garaus machen), seien die Mieter plötzlich ungeschützt dem freien Markt ausgesetzt; ein Wechsel zurück unter den Schutzmantel des bisher geltenden Mietspiegelsystems sei nicht übergangslos möglich. Die Folge: Die Mieten würden sprunghaft ansteigen.

Derzeit ist der Mietspiegel der wichtigste Orientierungsrahmen für die Miete, die im jeweiligen Viertel zu bezahlen ist. Mietänderungen und Neuvermietungen sind jeweils rückblickend für einen Zeitraum von vier Jahren eingearbeitet, so wie es im BGB § 558 Abs. 2 geregelt ist. Da der Mietendeckel eine marktwirtschaftliche Preisbildung verhindert, kann vorerst kein gesetzeskonformer Mietspiegel mehr zustandekommen. Erst wenn sich die Marktpreise wieder ausgebildet haben, kann dieses "Instrument zum Erhalt des sozialen Mietfriedens" (Lompscher) wieder funktionieren.

"Es ist in der Tat problematisch, weil es einen Mietspiegel erstmal nicht mehr geben wird", räumte auch Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins im RBB ein. Doch sie verbietet sich, vom Ende her zu denken: "Wenn ich jetzt schon über die negativen Konsequenzen nachdenke, würde ich dieses Instrument Mietendeckel natürlich von vornherein ganz schön schwächen."

Wie eine Droge

Der Mietendeckel könnte wie eine Droge wirken: Sie bewirkt einen Rausch, aber man erreicht schnell einen Zustand, in dem es ohne ihn nicht mehr geht. Bis hin zu Entzugserscheinungen, die große gesellschaftliche Schmerzen verursachen - man mag sich kaum vorstellen, wie sich die Mieten entwickeln, wenn bei der jetzigen Wohnungsknappheit nicht einmal mehr der Mietspiegel gilt.

Dabei ist das nicht die einzige Nebenwirkung. Und möglicherweise nicht einmal die schädlichste. Mindestens so stark wirkten Veränderungen, die in Umrissen bereits jetzt auf dem Wohnungsmarkt zu beobachten seien, erklärt Wohnungsmarktexperte Simons.

Derzeit würden noch knapp 70 Prozent aller Eigentumswohnungen in Berlin vermietet, aber mit dem Mietendeckel lohne sich dies nicht mehr und der Verkauf der Wohnung an Selbstnutzer wäre die bessere Option. Viele solvente Wohnungssucher, die auf dem Mietmarkt nicht mehr fündig werden, weil niemand mehr aus seiner billigen Wohnung auszieht, würden sich dann für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, um sie selbst zu nutzen.

Die Befürworter des Mietdeckels unterschätzten wie viele vermietete Eigentumswohnungen bereits heute existierten. "Wurden früher Miethäuser meist erst kurz vor dem Verkauf umgewandelt, so geht seit etwa zehn Jahren aber der Trend dazu, Gebäude umzuwandeln aber die umgewandelten Einheiten zunächst noch im Bestand zu halten."

Die Zahl solcher Wohnungen in Berlin, die bei einem Verkauf an Eigennutzer dem Mietmarkt entzogen werden könnten, schätzt Simons auf derzeit gut 330.000 - selbst in der Metropole Berlin ist das eine gewaltige Zahl, die den Mangel auf dem Mietmarkt spürbar verschärfen würde.

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