Stefan Kaiser

Höchstens acht Euro pro Quadratmeter Warum der Berliner Mietendeckel ungerecht ist

Die Berliner Bausenatorin will die Mieten in der Hauptstadt bei knapp acht Euro pro Quadratmeter deckeln - und damit den Marktmechanismus aushebeln. Das mag gut gemeint sein, ist aber ökonomischer Irrsinn.
Berlin: Wer neu rein will, wird es schwer haben

Berlin: Wer neu rein will, wird es schwer haben

Foto: Nikada/ iStockphoto/ Getty Images

Ja, Berlin ist teuer geworden. Zwar sind die Mietpreise in der Hauptstadt noch nicht auf dem Niveau von München, Stuttgart oder Hamburg angelangt, doch der Trend ist bedenklich: Um fast 90 Prozent ging es bei den Berliner Mieten zwischen 2008 und 2018 nach oben. Der Anstieg ist so steil wie in keiner anderen deutschen Großstadt.

Entsprechend groß ist nun die Freude bei vielen Mietern, vor allem aber bei Politikern der Linken: Denn deren Parteifreundin, Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher, hat einen Gesetzentwurf zum sogenannten Mietendeckel vorgelegt, der das Wohnen vor allem in den beliebtesten Vierteln der Hauptstadt deutlich billiger machen soll.

Für alle Wohnungen, die vor 2013 fertiggestellt wurden, sollen demnach - zunächst für fünf Jahre - neue Preisobergrenzen gelten, auf die sich Mieter berufen können. Wie hoch genau die Miete ausfällt, hängt fast ausschließlich vom Alter der Wohnung ab. Wurde sie zwischen 1991 und 2013 gebaut, darf der Eigentümer 7,97 Euro pro Quadratmeter verlangen. Für die begehrten Altbauwohnungen aus der Zeit der Jahrhundertwende liegt die Obergrenze sogar nur bei 6,03 Euro. Und zwar völlig egal, ob die Wohnung im begehrten und teuren Prenzlauer Berg liegt, wo solche Objekte bisher gern mal für 17 bis 18 Euro vermietet werden, oder im eher günstigen Lichtenberg.

Abschied vom Marktprinzip

Sollte dieser Entwurf so verabschiedet werden, wird Berlin zum Labor für eine Wohnungspolitik, die sich praktisch vollständig vom Marktprinzip verabschiedet. Alle Mieter zahlen nahezu dasselbe - und wer welche Wohnung bekommt, wird noch mehr als bisher zum Glücksspiel. Bei allem guten Willen, der hinter diesem Entwurf stecken mag: Das ist ökonomischer Irrsinn.

Dabei gibt es viele gute Gründe, Mieten zu regulieren. Der Immobilienmarkt funktioniert anders als die Märkte in Ökonomie-Lehrbüchern. Das liegt vor allem daran, dass sich das Angebot nicht so einfach der Nachfrage anpassen kann. Der Bau von neuen Wohnungen dauert oft Jahre - und in den begehrten Innenstadtlagen, wo die Nachfrage besonders hoch ist, lässt sich oft kaum mehr neuer Wohnraum schaffen, weil nun mal schon fast alles vollgebaut ist.

Das macht den Wohnungsmarkt oft zum El Dorado für Spekulanten, die dort, wo die Nachfrage kräftig steigt, Immobilien kaufen und damit über Jahre sehr hohe Gewinne einstreichen können.

Eine kluge Politik sollte solche Effekte mildern - etwa indem sie öffentlich geförderten, günstigen Wohnraum schafft oder indem sie den Mietpreisanstieg gesetzlich dämpft, wie es bei der Mietpreisbremse zumindest versucht wird.

Die Nachfrage dürfte steigen, das Angebot kaum wachsen

Doch das, was Senatorin Lompscher nun in Berlin plant, hat damit nichts zu tun - und ist in vielerlei Hinsicht ungerecht:

  • Zum einen dürfen sich künftig wohlhabende Mieter in Besserverdiener-Stadtteilen wie Charlottenburg, Mitte oder Prenzlauer Berg über Mietsenkungen freuen, die sie aus sozialen Gesichtspunkten wirklich nicht nötig hätten.
  • Auf der anderen Seite müssen Kleinvermieter, die eine Wohnung für ihre Altersvorsorge gekauft haben, damit rechnen, dass ihre Einnahmen, mit denen sie bisher gerade so den Kredit abbezahlen konnten, künftig einfach ein paar Hundert Euro geringer ausfallen. Solche Einbußen kann sich leider nicht jeder leisten. Um Insolvenzen zu vermeiden, sieht der Gesetzentwurf zwar auch eine sogenannte Härtefallklausel vor. Doch ob die zur Anwendung kommt, muss das Bezirksamt entscheiden. Und wer jemals mit einem Berliner Amt zu tun hatte, weiß, dass man wahrscheinlich längst pleite ist, bevor man überhaupt einen Termin bekommen hat.
  • Selbst wer gar kein Vermieter ist, aber vor zwei oder drei Jahren eine bestehende Eigentumswohnung gekauft hat, die er selbst bewohnt, steht nun mit einem deutlich geringeren Wert da - obwohl er nun wirklich nichts für die steigenden Mieten kann.

Das alles wäre vielleicht noch als unschöner Kollateralschaden eines wichtigen Projekts wegzuargumentieren, wenn da nicht eine noch viel größere Ungerechtigkeit wäre: die Zweiteilung des Wohnungsmarkts in Insider und Outsider. Drinnen sind all die Glücklichen, die eine schöne Billigwohnung haben. Draußen bleiben jene, die auch gern in der Innenstadt wohnen würden, aber künftig praktisch keine Chance mehr dazu haben werden.

Neue Interessenten müssen künftig draußen bleiben

Denn wenn der Lompscher-Entwurf umgesetzt wird, dürfte die ohnehin schon große Nachfrage nach Wohnungen in Berlin noch größer werden. Das Angebot dagegen wird kaum wachsen. Neubauten sollen zwar nach dem Plan der Senatorin vom Mietendeckel ausgenommen sein. Doch wer baut schon neue Wohnungen, wenn er damit rechnen muss, dass diese bei der nächsten Vermietung in einigen Jahren womöglich auch unter den Mietendeckel fallen? Das Risiko dürfte vielen zu hoch sein.

Das Problem des knappen Wohnraums in Großstädten wird sich nie zur Zufriedenheit aller lösen lassen. Wenn mehr Menschen in einem bestimmten Viertel leben wollen, als dort Wohnraum vorhanden ist, wird immer jemand auf der Strecke bleiben. Die Frage ist nur: wer? Und nach welchen Kriterien?

Mit dem neu geplanten Mietendeckel lautet die Antwort: Die bisherigen Mieter dürfen bleiben - und müssen teilweise deutlich weniger zahlen als bisher. Alle neuen Interessenten - ob Studentin, Arbeiter oder Unternehmensberaterin - bleiben draußen. Mit sozialer Gerechtigkeit hat das ziemlich wenig zu tun.

Im Video: Mietendeckel in Berlin - Wenn der Staat in den Immobilienmarkt eingreift

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