Studie zum Mietendeckel Sollte die gesetzliche Obergrenze kippen, droht Mietern hohe Nachzahlung

Wird der Mietendeckel als verfassungswidrig eingestuft, könnten auf Berliner Mieter hohe Nachzahlungen zukommen: Laut einer Studie würde sich die Miete fast verdoppeln.
Berliner Mietshäuser im Stadtteil Wedding

Berliner Mietshäuser im Stadtteil Wedding

Foto: imago

Einmal mit Deckel, einmal ohne: Seit der Mietendeckel in Berlin gilt, tauchen in vielen Wohnungsangeboten und Mietverträgen zwei Mietpreise auf. Der eine orientiert sich an der gesetzlich festgelegten Obergrenze für Kaltmieten gemäß dem neuen Mietendeckel-Gesetz, das zum 23. Februar in Kraft trat. Der andere beschreibt den Marktpreis, den der Vermieter nehmen würde, gäbe es das Gesetz nicht. Er sollte fällig werden, falls ein entsprechendes Urteil des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz kippt. Das lassen sich manche Vermieter im Vertrag zusichern.

Einer neuen Untersuchung zufolge, die auch dem SPIEGEL vorab vorlag, sind solche sogenannten Schattenmieten pro Quadratmeter im Schnitt fast doppelt so hoch wie die gesetzlich begrenzten. Sollte der Mietendeckel verfassungswidrig sein, drohten den Mietern demnach Nachzahlungen in Höhe von mehreren Tausend Euro.

Mietendeckel hat Marktmiete fast halbiert, zeigt Studie

"Die Differenzen zwischen Mietendeckelmiete und Marktmiete sind eklatant", schreiben die Autoren des Hamburger Immobilienspezialisten F+B. Sie ermittelten aus mehr als 3100 Inseraten für Wohnungen, die unter das Gesetz fallen, eine gedeckelte Durchschnittsmiete von 7,05 Euro pro Quadratmeter. Zum Teil wurden die Preise in den Angaben direkt genannt. Für einen Großteil der Annoncen mussten aber "wahrscheinliche Annahmen zum Beispiel zum Ausmaß von Modernisierungen getroffen werden, die aus Fließtext und den Beschreibungen der Exposés entnommen wurden", hieß es.

Dem stellten die Autoren die ebenfalls bei diesen Angeboten genannte durchschnittliche Marktmiete von 13,63 Euro pro Quadratmeter gegenüber. Damit beträgt die Differenz zwischen Deckel- und Marktmiete 6,58 Euro.

"Hochgerechnet auf die Anzahl der annoncierten Wohnungen und die durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 Quadratmetern geht es hier um monatlich rund 1,2 Millionen Euro (...), die allein diese Berliner Mieter seit dem 23.2.2020 nachzahlen müssten, falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt", schreibt F+B. "Je länger sich die Entscheidung hinzieht, umso größer sind die drohenden Nachforderungen, die auf die Berliner Neumieter seit Ende Februar 2020 zukommen können."

Mieterverein: Rückzahlungspflicht unklar - auch bei Verfassungswidrigkeit

Ob es wirklich dazu kommt, hängt aus Sicht des Berliner Mietervereins neben dem ausstehenden Bundesverfassungsgerichtsurteil auch daran, wie das Urteil ausgestaltet wird. Es sei keineswegs sicher, dass die Mieter bei eventuell festgestellter Verfassungswidrigkeit die genannten Beträge auch zurückzahlen müssen, teilte Geschäftsführer Reiner Wild auf Anfrage mit. Die unterschiedlichen Mietpreise in den Mietverträgen hält er in jedem Fall für rechtlich unzulässig. "Entsprechende gerichtliche Auseinandersetzungen sind in Vorbereitung."

Den Vermietern wiederum bleibt aus Sicht des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) keine andere Wahl. Der Umstand, dass derzeit in Inseraten und Verträgen Unterscheidungen gemacht werden, "spiegelt bedauerlicherweise die derzeit unklare Rechtslage in Berlin wider", teilte die Vorsitzende der ZIA-Region Ost, Stefanie Frensch, mit. "Wir haben es mit einer Landesgesetzgebung zu tun, die derzeit durch die Normenkontrollklage von Bundestagsfraktionen vor dem Bundesverfassungsgericht angefochten wird."

Das Berliner Landgericht hatte Ende Juli einen Teil des umstrittenen Mietendeckels infrage gestellt. In einem Urteil stuft das Gericht das bundesweit bisher einmalige Gesetz mit staatlichen Obergrenzen für Mieten zwar als verfassungsgemäß ein. Allerdings könnten diese Grenzen nicht rückwirkend seit 18. Juni 2019, sondern erst seit Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes am 23. Februar 2020 gelten, so die Richter. Mieterhöhungen über die Obergrenzen hinaus wären demnach erst ab März 2020 verboten.

caw/dpa-AFX
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