Gesetzliche Preisbremse So verzerrt der Mietspiegel die Realität

Die Große Koalition feiert die Mietpreisbremse als Hoffnung für Millionen - und weist dem sogenannten Mietspiegel eine Schlüsselrolle zu. Doch diesen Anspruch kann er in seiner jetzigen Form gar nicht erfüllen.
Mietwohnung in Hamburg: Preisbremse als Hoffnung für Millionen?

Mietwohnung in Hamburg: Preisbremse als Hoffnung für Millionen?

Foto: Axel Heimken/ picture alliance / dpa

Berlin - An und für sich klingt die Idee von Justizminister Heiko Maas (SPD) vernünftig: In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete bei Neuvermietungen künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen dürfen. Profitieren sollen davon vor allem jene, die in angesagten Wohnvierteln der Großstädte eine Bleibe finden wollen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich ganz einfach im jeweiligen Mietspiegel ablesen, so das Kalkül. Bundesweit gibt es bereits rund 500 dieser Erhebungen - nüchterne Zahlenwerke, in denen meist die Durchschnittsmieten von Wohnungen nach Alter, Lage, Zustand, Ausstattung und Größe sortiert sind. Bislang dienten sie als Maßstab dafür, ob und in welchem Ausmaß Eigentümer die Miete in laufenden Verträgen erhöhen dürfen.

Jetzt sollen sie auch bei Neuvermietungen herangezogen werden. Experten zufolge ist damit jedoch Ärger programmiert. Denn ihre Datenbasis reiche bei weitem nicht aus. "Um verlässliche Hinweise für die Neufestlegung des Mietpreises zu liefern, müssten die Statistiken sehr viel genauer sein", erklärt Michael Clar, Geschäftsführer der Hamburger Beratungsgesellschaft F+B. Der übliche Mietspiegel bilde realistische Bezugsgrößen für rund 90 Prozent des Wohnungsbestands der betreffenden Region ab. "Die zehn Prozent Ausreißer bieten dann eine Menge Potential für juristische Streitfälle."

Kaum ein Hinweis auf die aktuelle Wirklichkeit

Bereits heute sind die Erhebungen häufig umstritten. In Frankfurt am Main etwa protestieren die Mietervereine, weil sie die Zuschläge für Innenstadtlagen für zu hoch halten. In München dagegen halten die Hausbesitzer die ausgewiesenen Mietspannen generell für zu niedrig. Laut Mietspiegel liegt die Miete in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt bei 10,13 Euro pro Quadratmeter. "Tatsächlich sind es aber 13,20 Euro", sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund in München.

In der Tat können selbst mit großer Sorgfalt erhobene Mietspiegel selten als Gradmesser für ortsübliche Preise dienen. "Die meisten Mietspiegel haben wenig mit der Realität auf dem Wohnungsmarkt zu tun", sagte Michael Voigtländer, Experte für Immobilienökonomik beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln, dem SPIEGEL. "Mietspiegel basieren auf Preisen der vergangenen Jahre. Kurzfristige Entwicklungen können sie gar nicht berücksichtigen." Zudem könnten zwischen der Erhebung der Zahlen und der Veröffentlichung des Mietspiegels Jahre verstreichen.

Rückblick auf vergangene Jahre

In einen Mietspiegel gehen laut Gesetz die Mieten ein, die sich in den vergangenen vier Jahren verändert haben - sowohl von bestehenden als auch von neuen Verträgen. Der aktuelle Berliner Mietspiegel zum Beispiel besteht zu 60 Prozent aus Bestandsmieten und zu 40 Prozent aus Neumieten.

Besonders Altverträge aber wirken als regelrechter Anker für die Mietpreise. Denn oft scheuen Vermieter, die lediglich ein Mietshaus oder eine Wohnung besitzen, die Mühe, Erhöhungen während der Laufzeit durchzusetzen: Der Vorgang ist kompliziert, die Mieter sind rechtlich gut abgesichert.

Nicht selten verzichten Vermieter auf eine Erhöhung auch aus sozialen Gründen oder weil sie ihre Mieter schätzen gelernt haben und wissen, dass ihre Wohnung in guten Händen ist. In solchen Fällen kann eine anfangs noch relativ teure Wohnung nach einigen Jahren im Vergleich zur Nachbarschaft wie ein Schnäppchen wirken. Diese Wellenbewegung der Preise aber kann ein Mietspiegel kaum abbilden.

Dagegen dürfte ein anderer Effekt entstehen, der zu Lasten langjähriger Mieter geht: Sie müssen vermehrt mit regelmäßigen Erhöhungen rechnen, wenn Vermieter bei einer Neuvermietung nicht mehr so stark erhöhen können.

Dennnoch ist Experte Clar vom Nutzen des Mietspiegels überzeugt. Im Prinzip, so sagt er, lasse sich die Statistik auch als Basis für die Festsetzung für Mietpreise bei Neuverträgen verwenden. Allerdings müssten dazu wesentlich mehr Daten erhoben werden, was die Angelegenheit erheblich verteuern würde.