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22. Mai 2019, 09:04 Uhr

Kündigungen wegen Eigenbedarf

Rausgeklagt, damit der Profit steigt?

Von , München

Mehr als 30 Jahre lebte Heike Klant in ihrer Mietwohnung in München - jetzt soll sie wegen Eigenbedarf ausziehen. Immer mehr Mietern in Großstädten wird auf diese Weise gekündigt. Viele haben Sorge, obdachlos zu werden.

Es ist die Angst, die Heike Klant auffrisst: "Ich schlafe nur noch drei, vier Stunden in der Nacht, habe Albträume, dass ich hier raus muss", erzählt die 59-Jährige. Sie deutet auf ihr Esszimmer, in dem viele Zierpflanzen stehen. Auf einem Regal sind Modellautos nebeneinander aufgereiht. Eine Plüschdecke liegt auf der Couch. "Mein gemütliches Zuhause", sagt die Kinderpflegerin, die nahe der Theresienwiese in München lebt - zumindest noch.

Denn nach dreieinhalb Jahrzehnten könnte sie ihre Wohnung verlieren. Ihr Vermieter hat ihr gekündigt. Klant holt einen Ordner hervor, zieht zwei Schreiben heraus - "Kündigung wegen Eigenbedarfs", und "Räumungsklage" heißt es da. Die Tochter des Vermieters wolle einziehen. "Man fühlt sich schutzlos und ausgeliefert. Ich habe Angst, den Briefkasten zu öffnen", sagt sie. Sie kämpft mit den Tränen. Ihr sei nie bewusst gewesen, wie schnell sie in einem solchen Fall aus der Wohnung rausmüsste.

Ein Nachbar ist zu Besuch gekommen, auch ihm wurde gekündigt: "Gerade, als ich mitten bei den Silvestervorbereitungen war", sagt Sühel S. Er sei in der Folge depressiv geworden. Der Neffe des Vermieters will laut dessen Angaben in die Wohnung einziehen, in der der 40-jährige Fotokünstler seit vielen Jahren lebt.

So wie Sühel S. und Heike Klant geht es in München immer mehr Menschen. Laut Mieterverein nehmen Eigenbedarfskündigungen in der Stadt seit Jahren zu. Allein 2018 habe man gut 880 Mitglieder deswegen rechtlich beraten - doppelt so viele wie 2017. Zwar gebe es auch immer mehr echte Eigenbedarfsfälle, weil etwa die Kinder der Vermieter anders als früher schlicht keine Wohnung finden, sagt Vereinschef Volker Rastätter: "Doch die Zahl der Kündigungen, in denen der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, hat deutlich zugenommen." Schließlich könnten Vermieter, wenn sie langjährige Mieter hinausbekämen, später vom Nachmieter eine weit höhere Summe verlangen, mitunter ein Vielfaches. Mancher Vermieter verkaufe die Wohnung dann auch mit enormer Rendite weiter.

Klants Vermieter Christian B., ein Immobilienunternehmer, der in Feldafing am Starnberger See lebt, hat das ganze Haus vor zwei Jahren gekauft. Als Privatperson, wie er sagt. In fünf von sieben Wohnungen hat er in der Folge den Mietern gekündigt, weil Verwandte und seine Lebensgefährtin nach seiner Aussage dort einziehen sollen. In einem Fall war er bereits erfolgreich. "Nun wohnt dort mein Sohn", sagt B. auf Anfrage.

Bei Sühel S. wollte Vermieter Christian B. zunächst seine pflegebedürftige Mutter einziehen lassen - nach deren Tod seinen Neffen. Sühel S. zahlt für etwa 58 Quadratmeter 471,50 Euro warm - in München ist das sehr wenig. Wenn er umzieht, müsste er für eine ähnliche Wohnung mindestens 1300 Euro zahlen, schätzt er.

Ähnlich ist es bei Heike Klant. Auch ihre Miete ist sehr günstig - und auch sie müsste bei einem Umzug deutlich mehr zahlen. "Das kann ich mir nicht leisten", sagt sie. Sie habe Angst, auf der Straße zu stehen, sie müsse dann in jedem Fall die Stadt verlassen - in ihrem bisherigen Kindergarten könnte sie dann nicht mehr arbeiten, sagt sie.

Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen nehmen deutlich zu

Klant hat sich Hilfe vom Münchner Mieterverein geholt. Dessen Geschäftsführer Rastätter sagt: "Wenn fast ein ganzes Haus wegen Eigenbedarf verschiedenster Familienangehöriger entmietet wird, wirft das schon Fragen auf." Und auch Klant glaubt nicht, "dass da am Ende alle einziehen, die es nun ankündigen".

Geht es B. nur um schnellen Profit? Mieter haben den Verdacht, er wolle sie nur loswerden, und die Wohnungen anschließend weit teurer vermieten. B. bestreitet dies.

B. stört sich daran, dass mehrere Mieter im Vorfeld der Kündigungen bei Gesprächen über von ihm geforderte Mieterhöhungen kaum oder kein Entgegenkommen gezeigt hätten. Stattdessen sei etwa Klant "gleich zum Mieterverein gerannt und beharrte auf ihren angeblichen Rechten". Doch der habe die Frau schlecht beraten. "Denn natürlich kann ich auch von meinem Recht einer Eigenbedarfskündigung Gebrauch machen, statt eine teure andere Wohnung für meine Tochter zu suchen", sagt B. Man wolle nun "gemeinsam als Familie nah beieinander in München leben".

Klar ist: Christian B. hat Anteile an mehreren Immobilienfirmen. Zudem gehört ihm neben dem Haus, in dem die Klants und Sühel S. wohnen, seit Jahren noch ein weiteres Haus als Privatperson. B. räumt ein, dort in einem Fall eine Eigenbedarfskündigung angedroht und in einem weiteren Fall tatsächlich ausgesprochen zu haben. Letztlich habe er sich jedoch mit allen Mietern des Hauses auf Aufhebungsverträge geeinigt. "Weil das Haus von Grund auf saniert werden musste, war es keinem Mieter zumutbar, für drei Jahre in einer Baustelle zu leben."

Mieter empören sich zudem, dass eine Firma, an der B. beteiligt war, noch zwei weitere Häuser in derselben Straße gekauft und weiterverkauft hat. "Das war damals gegen meinen Willen", sagt B. dazu.

Ob nun auch die Klants und die anderen Mieter weichen müssen, entscheiden die Gerichte - mehrere Räumungsklagen laufen.

Beim Wohnungsverkauf lockt eine "gigantische Preisdifferenz"

Eine Kündigung per Eigenbedarf ist eine der ganz wenigen Möglichkeiten, wie private Vermieter ihre Mieter loswerden können. Und quer durch die Republik wird davon offenbar immer öfter Gebrauch gemacht - zumindest in den Großstädten. Der SPIEGEL hat in den vergangenen Monaten mit Anwälten, Vermietern und einem Dutzend von Eigenbedarfskündigungen betroffenen Mietern gesprochen, bei Gerichten nachgefragt und bei den Mietervereinen der zehn größten deutschen Städte.

Nicht nur in München ist die Lage angespannt. Viele Mietervereine berichten unisono, dass die Zahl der Eigenbedarfskündigungen zugenommen habe - zum Teil massiv. Auch die Zahl der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen sei gestiegen - mancherorts sogar deutlich.

In Frankfurt beriet der DMB Mieterschutzverein im vergangenen Jahr nach eigenen Angaben etwa 650 Mieter wegen Eigenbedarfskündigungen. 2017 seien es noch gut 240, ein Jahr zuvor nur etwa 130 gewesen. Das wäre eine Verfünffachung in nur zwei Jahren. Und auch im ersten Quartal 2019 sei die Zahl der Beratungen höher als im Vorjahreszeitraum.

Die Zahl der Anträge auf Rechtsschutz wegen Eigenbedarfskündigungen beim Stuttgarter Mieterverein stieg in den vergangenen fünf Jahren um 72 Prozent. Allein im ersten Quartal habe man in mehr als 200 Fällen Mieter wegen Eigenbedarfskündigungen beraten. Auch in Leipzig, Köln, Düsseldorf und Essen haben die entsprechenden Rechtsberatungen zuletzt deutlich zugelegt

In Hamburg und Berlin werden die Beratungen wegen Eigenbedarfskündigungen nicht explizit erfasst. In der Hansestadt geht der Mieterverein jedoch in etwa von einer Verdoppelung der Fallzahlen in den vergangenen zehn Jahren aus. Auch in der Hauptstadt berichtet der Mieterverein von einem Anstieg. Geschäftsführer Reiner Wild vermutet, dass der Eigenbedarf häufig "nur vorgeschoben" sei. Schließlich locke etwa bei einem Verkauf eine "gigantische Preisdifferenz".

Am Mittwoch entscheidet der Bundesgerichtshof

Alle befragten Mieterverbände klagen, dass die Gerichte es Vermietern in den vergangenen Jahren erleichtert hätten, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Es reiche oft bereits aus, wenn entfernte Verwandte oder gar ein Au-pair-Mädchen einziehen solle. Mitunter genüge es vor Gericht schon, wenn die Wohnung nur für gelegentliche Opernbesuche genutzt werde, ärgert sich Mieter-Lobbyist Rastätter.

Auch die Härtefallklausel, die besonders hilflose Mieter schützen soll, sei mittlerweile komplett aufgeweicht, kritisieren Mietervereine. In der Vergangenheit hätten etwa Alte oder Behinderte durchaus gute Chancen gehabt, nicht aus der Wohnung zu müssen. In den vergangenen Jahren habe sich die Rechtsprechung bei Räumungsklagen jedoch vielerorts zu Ungunsten der Mieter geändert. Vor einer baldigen Räumung sei mittlerweile oft nur mehr geschützt, wer massiv suizidgefährdet sei, sagt etwa Rastätter.

Im Video: Entmietung in Berlin - Profit um jeden Preis

Auch Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt, kritisiert, dass selbst Schwerbehinderte oft vor Gericht verlieren würden: "Wir haben beinahe täglich Fälle, in denen Rentner oder Behinderte, die Jahrzehnte hier wohnen, gekündigt werden." Mitunter bauten Vermieter dann sogar abends und am Wochenende mit Anrufen oder Besuchen Druck auf.

Zwei sogenannte Härtefälle sind mittlerweile vor dem Bundesgerichtshof gelandet. An diesem Mittwoch wollen die Richter darüber entscheiden - und werden wohl eine konsequente Einzelfallprüfung seitens der Gerichte einfordern.

Doch das geht den Mietervereinen nicht weit genug. Sie fordern vom Gesetzgeber, den Kreis der Eigenbedarfsberechtigten auf nahe Verwandte einzuschränken, und der Berliner Mieterverein würde diese bei Mietern ab 60 sogar am liebsten gleich ganz verbieten.

"Wo sollen wir hin?"

Gut vier Millionen Privatvermieter vermieten hierzulande etwa 15 Millionen Wohnungen. Die meisten agierten anständig, sagt Janßen, aber Politik und Gerichte hätten im Kampf gegen schwarze Schafe versagt.

Ein Fall schockierte Janßen besonders: "Da wurde eine alte pflegebedürftige Frau, die im Krankenbett mit Schläuchen lag, dennoch rausgebracht - der Gerichtsvollzieher kannte keine Gnade." Viele Mieter, die am Ende raus müssten und dann keine Wohnung fänden, könnten nicht glauben, dass so etwas im reichen Deutschland möglich sei. Die Entwicklung berge "erheblichen sozialen Sprengstoff".

Viele Betroffene, mit denen der SPIEGEL gesprochen hat, haben Angst, bald ohne Wohnung zu sein. So etwa Christina Bolduan Zanga aus Berlin-Moabit. Auch ihrer Familie wurde wegen Eigenbedarf gekündigt. "Wo sollen wir hin?", fragt die 56-Jährige. Sie lebt mit ihrer Tochter, ihrem Mann und ihrer schwer dementen 80-jährigen Mutter in einer Wohnung. "Meine Mutter wohnt hier seit vier Jahrzehnten. Sie kennt nichts anderes mehr", sagt sie und deutet auf zahlreiche Bilder und Fotos an den Wänden. "Das Heim würde sie nicht überleben", ist die Tochter überzeugt (mehr dazu sehen Sie im Video).

Im Video: Rauswurf wegen Eigenbedarf?

Auch Jürgen Wahl ist verzweifelt. Der 72-jährige Rentner lebt mit Frau und Sohn seit mehr als 42 Jahren in Berlin-Mitte. Doch der Vermieter hat dem herzkranken und depressiven Schwerbehinderten wegen Eigenbedarf gekündigt. Ende Februar gab das Gericht der Räumungsklage des Vermieters recht. "Seither gehe ich fast gar nicht mehr aus der Wohnung", sagt er.

Der Anwalt des Vermieters forderte zuletzt auch noch eine Nutzungsentschädigung von den Wahls für die Zeit ab November, seit die Familie laut Kündigung eigentlich die Wohnung hätte verlassen müssen. Denn der Mietpreis der Wohnung sei laut Mietspiegel weit höher als die tatsächlich in der Zeit gezahlte Miete, so der Anwalt. Es geht um mehr als 10.000 Euro - mancher Mieter hätte da wohl nachgegeben. Doch er finde schlicht keine neue Wohnung, sagt Wahl.

Der Vermieter argumentiert dagegen, er wohne mit kleinen Kindern in einer Wohnung unweit einer Rotlichtszene, samt Kinderprostitution. "Er will, dass es seine Kinder besser haben", sagt sein Anwalt.

Auch viele andere Vermieter haben durchaus triftige Gründe für Eigenbedarfskündigung: In einem Fall muss ein Münchner Gericht abwägen, ob der Schutz eines 89-jährigen Mieters das Interesse eines Familienvaters aufwiegt, der auf engem Raum bei seinem Vater leben muss.

Doch es gibt eben auch jene Vermieter, die es nicht so genau mit der Wahrheit nehmen. So berichten Mieter, in ihre alten Wohnungen seien bereits kurz nach dem angeblichen Einzug des Vermieters neue Mieter eingezogen. Auch Mietervereine kennen solche Fälle. Wegen der schwierigen Beweislage gestalten sich Klagen bei Missbrauch jedoch schwierig. Als in Stuttgart ein Vermieter zuletzt wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu fast 8000 Euro Schadensersatz verurteilt wurde, war dies dem Mieterverein deshalb gleich eine Pressemitteilung wert.

In der baden-württembergischen Landeshauptstadt haben Mieter nach Eigenbedarfskündigungen besonders schlechte Chancen. So drohte einer sechsköpfigen Familie, bei der der Vermieter wegen Eigenbedarf die Zwangsräumung veranlasst hatte, unmittelbar die Obdachlosigkeit, weil die Notunterkünfte voll waren. Das Sozialamt stellte der Familie deshalb den Umzug in eine Flüchtlingsunterkunft in Aussicht. Laut Mieterverein war dies nicht der erste Fall. Tatsächlich ist der Stadt Stuttgart zufolge in einem Gebäude, in dem seit 2013 Geflüchtete leben, seit 2017 ein Stockwerk "zur Notunterbringung von Menschen auch ohne Fluchthintergrund reserviert". Tageweise seien dort fünf Wohnungslose untergebracht gewesen.

"Mit Handwerkern eine goldene Nase verdienen"

Der Deutsche Mieterbund geht bundesweit von etwa 80.000 Eigenbedarfskündigungen pro Jahr aus. Der Eigentümerverband Haus & Grund warnt dagegen vor "einseitiger Stimmungsmache". Ihm zufolge gehen Streitigkeiten zu Wohnraummietsachen insgesamt kontinuierlich zurück.

Doch spricht man mit Gerichten, zeigt sich, dass die Realität im Fall der Eigenbedarfskündigungen dort meist anders aussieht. Manchmal werden die auf diese Weise leer geräumten Wohnungen später auch als Büro genutzt oder im Internet an Touristen oder Wanderarbeiter vermietet.

Auch die Münchnerin Sabine P. glaubt, dass ihr Vermieter ihr und anderen Mietern nur wegen Eigenbedarf gekündigt habe, "um sich mit Handwerkern eine goldene Nase zu verdienen". Die 31-Jährige wohnt in einer 35 Quadratmeter großen Wohnung im Westen der Landeshauptstadt. Wer zu ihr in den zweiten Stock will, stolpert im Erdgeschoss des Hauses fast über einen Eimer mit Farbe, der im Gang steht. "Die Menschen, die hier früher wohnten, hat unser Vermieter bereits mit angeblichem Eigenbedarf gekündigt. Nun sind wir dran", sagt sie. Aus der Wohnung unter ihr dröhnt lautes Hämmern. Es wird offenbar renoviert.

"Dort und in unserer Wohnung will der Vermieter nun wohl auch Handwerker unterbringen", sagt sie. Eine Wohnung im Haus soll laut Sabine P. bereits 2018, kurz nach der Hausübernahme durch den neuen Eigentümer, so genutzt worden sein. "Da gingen alle paar Wochen immer andere Leute aus Südosteuropa ein und aus, die hier auf Baustellen arbeiteten."

Sabine P. sitzt auf der Couch ihres Wohnzimmers, holt ihr Handy heraus, zeigt zahlreiche Screenshots von Online-Annoncen für Handwerkerjobs bei denen der Vermieter und Mitglieder der Vermieter-Familie Unterkünfte für "Monteure" anbieten. Tatsächlich war sogar noch Ende März eine Wohnung so in ihrem Haus auf "Deutschland-monteurzimmer.de" angeboten worden - dort wurde mit der Nähe zur Bushaltestelle und Fastfoodketten geworben.

Die Vermieter-Familie bietet noch immer diverse Monteurszimmer in Südbayern an. "Wenn ich mehrere Leute für 15 Euro oder deutlich mehr pro Tag in einem Zimmer unterbringe, komme ich natürlich schnell auf viel Geld im Monat", schimpft P. In jedem Fall sei das deutlich mehr als ihre 550 Euro Warmmiete im Monat. Auch sie finde keine Wohnung, sagt die gelernte Hauswirtschafterin.

Der Vermieter äußerte sich auf SPIEGEL-Anfrage nicht. Eigentlich hätte Sabine P. bereits im April draußen sein müssen - aber sie wehrte sich gerichtlich. Dem Vermieter, sagt sie, gehe es doch nur ums Geld. Vor Gericht wird sie trotzdem schlechte Chancen haben.

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