Trotz steigender Preise Stiftung Warentest wirbt für den Immobilienkauf

Die ultraniedrigen Zinsen sprechen für Investitionen in Immobilien. Auch die Stiftung Warentest empfiehlt den Wohnungs- oder Hauskauf, allerdings nur in ganz bestimmten Lagen.

Neues Wohnviertel in Essen-Altendorf
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Neues Wohnviertel in Essen-Altendorf

Von Martin Scheele


Soll man nun Immobilien kaufen - vorausgesetzt, das nötige Geld ist vorhanden - oder lieber doch nicht? Die Stiftung Warentest trommelt jetzt für Investitionen in "Betongold". In der aktuellen Ausgabe ihrer Zeitschrift "Finanztest" wirbt die Verbraucherorganisation für den Kauf von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen - in Gegenden abseits der Großstädte, aber auch in bestimmten Lagen der Metropolen.

Investitionen in den Großstädten versieht "Finanztest" gleichwohl mit einem generellen Warnhinweis. Dazu bedient sie sich der Einschätzung von Marktforschern. "Die Preise in den Ballungszentren und Universitätsstädten sind 2015 kräftig gestiegen, und dieser Trend hat sich 2016 fortgesetzt", sagt Andreas Kunert von vdp Research. Die Firma wertet seit 2003 die Preise von knapp drei Millionen Immobiliengeschäften aus, die von mehr als 580 Banken finanziert wurden. Diese Datenbank enthält die tatsächlich erzielten Preise und Mieten - und nicht etwa die Werte, die in Annoncen gefordert werden.

Mehr noch: Der ebenfalls zu Wort kommende Marktforscher Empirica spricht bereits von "Bläschenbildung" in einigen Städten wie Hamburg, München und Berlin. Sprich: Äußerste Vorsicht ist geboten. In den begehrten Vierteln vieler Großstädte rechne sich ein Kauf weder für Selbstnutzer noch für Vermieter - wenn die Preise nicht weiter stark stiegen.

Bremen, Essen und Leipzig als Beispiele aufgeführt

Außerhalb der Metropolen, so ergab die Analyse, lohne sich ein Kauf aber angesichts der niedrigen Zinsen von derzeit unter einem Prozent für zehn Jahre. Aber auch in einigen Städten ist ein Kauf sinnvoll, wenn man sich, so die Differenzierung von "Finanztest", statt in sehr guten auch in anderen Lagen umschaue.

Als Beispiele führt die Redaktion unter anderem Bremen, Essen und Leipzig auf. "Finanztest" hat dazu die Lagen in "sehr gut", "gut" und "mittel" aufgeteilt. Die meisten Mietenspiegel kennen dagegen nur eine Zweiereinteilung, in Hamburg etwa wird unterschieden zwischen "normaler" und "guter" Lage.

In der Hansestadt ist der Preisunterschied zwischen "sehr guter" und "guter"/"mittlerer" Lage groß. Interessenten zahlen 39 Prozent mehr, wenn die Lage "sehr gut" statt "gut" sein soll. Konkret: Liegt die rund 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung, die ab 2000 gebaut oder vollständig saniert wurde, in sehr guter Lage und ist exzellent ausgestattet, kostet der Quadratmeter 6870 Euro. Sind die Lage und die Ausstattung dagegen nur "mittel", müssen für den Quadratmeter nur 4000 Euro gezahlt werden.

Wohnen in Essen in sehr guter Lage relativ teuer

Essen ist laut der Erhebung eine der wenigen Großstädte mit eher moderatem Preisanstieg seit 2011. Im Schnitt betrug das Wachstum zwölf Prozent. Wohnen in sehr guter Lage ist auch dort relativ teuer. Aber: Der Unterschied zwischen dem Quadratmeterpreis einer sehr gut ausgestatteten Wohnung in einer sehr guten Lage (3655 Euro) und einer "mittel" ausgestatteten Wohnung in einer "mittleren" Lage (2160 Euro) ist beträchtlich.

Das Beispiel Leipzig: Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in sehr guter Lage und mit sehr guter Ausstattung beträgt 2665 Euro, liegt die Wohnung in einer "mittleren" Lage und ist "mittel" ausgestattet, beträgt der Quadratmeterpreis 1725 Euro.



insgesamt 47 Beiträge
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C-Hochwald 19.07.2016
1. Unternehmerisches Handeln
Wer sein Geld in Immobilien investiert, handelt unternehmerisch. Geld mit Mieten zu verdienen ist kein Selbstläufer. Man geht immer das Risiko des Marktes, der Konjunktur und sich ändernden politischen und gesetzlichen Rahmenbedingungen ein. Die Solvenz der Mieter und deren pfleglicher Umgang mit der Wohnung ist ein weiterer (Unsicherheits)faktor. Als Miteigentümer eines Appartmenthauses sind sie an Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden, ob sie zu den Beschlüssen stehen oder auch nicht. Wegen des Mietrechtes ist ihr Handlungsspielraum im Falle von Konflikten mit den Mietern sehr stark reguliert. So kann die Verwaltung auch nur einer vermieteten Wohnung schnell zu einem Vollzeitjob eskalieren. Eigentum verpflichtet, so ist es nun mal. Über all das muß man sich klare Gedanken machen, bevor man sein Geld auf diese Weise anlegt. Jeder nicht-institutionelle Anleger sollte sich sehr genau von einer neutralen Person beraten lassen, denn die Immobilienmakler sprechen immer nur von den tollen Chancen.
Jonas-Schäfer 19.07.2016
2. Immobilienwert berechnen
Für die Bewertung von Immobilien gibt es verschiedene Ansätze: 1. Grobbewertung von Immobilien: Internetportale, Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Faustformeln wie "Der Immobilienwert verdoppelt sich in der Regel alle 30 Jahren." 2. Relativ genaue Bewertung von Immobilien: Preisspiegel von Maklerverbänden, Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, Bewertungen von Maklern oder Kaufberatern. 3. Genaue Bewertung von Immobilien: Sachwertverfahren (§ 189 – 191 BewG, §§ 21-25 WertV), Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG, §§ 13-14 WertV), Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG, §§ 15-20 WertV), Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Verfahren) oder Barwertmethode / Barwertverfahren, Vereinfachtes Ertragswertverfahren, Residualverfahren (Residual Method) / Restwertmethode / Bauträgermethode, Direkte Vergleichswertmethode (Direct Value Comparison Method), Investment Method, Internationales Sachwertverfahren (Depreciated Replacement Cost Method, DRC-Approach), Gewinnmethode (Profits Method), www.immobilien-einblick.de/immobilienwert_berechnen. Die offizielle Bewertung durch einen Gutachter würde ich in jedem Fall empfehlen. Lieber 1000€ vorher ausgeben als dann 10000€ (oder mehr) zu versenken.
frau kathe 19.07.2016
3. Tipps für gute Renditen
– Bereits vermietete Immobilien sind oft günstiger. Allerdings sollten dann auch der Mietvertrag genau studiert werden. Ungünstige Klauseln (z.B. Nebenkosten, Renovierung) können sehr teuer werden. – Keine großen Kostenverursacher (z.B. Schwimmbad, Sauna, …). – Ein-Zimmer-Wohnung bzw. Zwei-Zimmer-Wohnung sind besonders bei Singles, Studenten oder anderen wenig solventen Menschen gefragt. Des Weitern kann der Wert von Wohnungen leichter bestimmt werden und sie sind auch besser wiederverkäuflich. Allerdings ist hier mit häufigen Mieterwechseln bzw. Leerständen zu rechnen. In ländlichen Regionen hingegen eher familienfreundliche 4-Zimmer-Wohnungen oder Reihenhäuser. – Min. 6 Monate ohne Mieteinnahmen sollten verkraftbar sein (Mietausfallwagnis). – Vermietungen von Werbeflächen / Parkplätze / landwirtschaftlich genutzte Flächen / ….
upalatus 19.07.2016
4.
Wer und Was mir in Bezug auf Immobilien angeraten werden möchte, ist mir total schnuppe. Ich weiß um meine Kohlen, meine Planung, meine Fähigkeiten, meinen Risikospielraum usw. . Das solide Ergebnis aus diesen Faktenkonglomerat lässt mich entsprechend agieren, ohne "freundschaftlichen Schubbs" eines Vereins.
Karl Hungus 19.07.2016
5.
Bläßchenbildung ? Sehr witzig... vielleicht mal die Augen aufmachen. Wir befinden uns bereits mitten in der Blase - es traut sich nur keiner dies auszusprechen weil selbige sonst platzt. Wer jetzt kauft sitzt in 5 Jahren auf der Strasse.
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