Wohnungsmarkt Mietpreis-Exzesse in Hamburg

Wohnen in Deutschlands Großstädten wird zum Luxus - das belegt jetzt eine Auswertung über den Hamburger Mietmarkt, die SPIEGEL ONLINE vorliegt. In begehrten Stadtteilen schlagen Vermieter bis zu 60 Prozent auf die offizielle Durchschnittsmiete drauf.
Luxuswohnungen in Hamburg: Bis zu 60 Prozent über dem Mietenspiegel

Luxuswohnungen in Hamburg: Bis zu 60 Prozent über dem Mietenspiegel

Foto: A4428 Daniel Reinhardt/ picture alliance / dpa

Hamburg - Quadratmeterpreise von mehr als 15 Euro kalt, Makler, die Wohnungen regelrecht versteigern, Besichtigungen mit mehr als hundert Mitbewerbern: Jeder, der in Hamburg einmal eine Wohnung gesucht hat, kann solche Geschichten erzählen. Vor allem die veröffentlichten Durchschnittsmieten überraschen viele: So günstige Wohnungen findet man in Hamburg - wie auch in vielen anderen Großstädten - doch kaum. Das zu beweisen war allerdings immer schwierig, bis jetzt.

Der Grund für dieses Missverhältnis: Die Mieten, die langjährige Mieter zahlen (Bestandsmieten) und die sogenannten Angebotsmieten, beispielsweise aus Immobilienanzeigen, lassen sich kaum vergleichen. Der sogenannte Mietspiegel  (in Hamburg heißt er Mietenspiegel), der die Bestandsmieten erfasst, gliedert Städte und Gebäude in unterschiedliche Wohnlagen und verschiedene Baualtersklassen. In Hamburg gibt es "normale" und "gute" Wohnlagen, andere Städte erweitern die Liste um "einfache" Lagen. Die Wohnungen wiederum werden im Wesentlichen unterteilt in fünf Größenklassen zwischen 25 und mehr als 130 Quadratmetern sowie sieben Baualtersklassen von "vor 1918" bis "nach 1994".

Der Immobilienbewerterverband RICS hat jetzt im Rahmen der "Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft"  die Mietangebote, die auf Immobilienscout24 geschaltet werden, mit dem Hamburger Mietenspiegel verglichen. Dafür ermittelten die Statistiker des Immobilienportals modellhaft die Durchschnittspreise für Drei-Zimmer-Wohnungen in jenen Baualtersklassen, die typisch für ausgewählte Hamburger Stadtteile sind.

Das Ergebnis ist eindeutig: Die angebotenen Wohnungen liegen nahezu ausnahmslos über dem amtlichen Mietenspiegel-Durchschnitt der Hansestadt - siehe die Karte:

Angebot gegen Bestand in Hamburg: Bis zu 60 Prozent über dem Mietenspiegel

Angebot gegen Bestand in Hamburg: Bis zu 60 Prozent über dem Mietenspiegel

Foto: SPIEGEL ONLINE

Zwischen 15 Prozent in eher unspektakulären Gegenden wie Barmbek-Süd oder Altona-Nord bis zu Überschreitungen von 60 Prozent und mehr in besonders begehrten Stadtteilen wie im hippen St. Pauli. Nur in zwei Gegenden lagen die untersuchten Angebotsmieten unter dem Hamburger Mietenspiegel: In Hamm-Süd und in einem Teil von Wilhelmsburg - beides von Gewerbebauten geprägte Viertel, die von den begehrten innenstadtnahen Lagen weit entfernt sind.

Zwar sprechen die RICS-Immobilienfachleute von einem "gespaltenen Wohnungsmarkt" in Hamburg, dass also besonders stark nachgefragten und damit teuren Vierteln auch günstige Stadtteile gegenüberstehen. So zeigt die Karte, dass die begehrten Gründerzeitbauten von Ottensen über Eimsbüttel bis Eppendorf besonders teuer sind - allerdings holen die Wohnungen, die in den fünfziger und sechziger Jahren gebaut wurden, rasant auf. Noch liegen die absoluten Quadratmeterpreise zwar unter dem Durchschnitt, weil die Mieten wegen öffentlicher Förderung beim Bau lange gedeckelt waren - den Mietenspiegel überschreiten sie aber meist um mehr als 50 Prozent.

Die Erklärung: Weil nur wenige Wohnungen neu vermietet werden, ist die Steigerung in dieser Baualtersklasse gegenüber den bestehenden Mietverträgen besonders stark. Das wiederum treibt die Vergleichspreise im alle zwei Jahre neu erscheinenden Mietenspiegel - denn der errechnet sich aus den Mietverträgen, die in den vergangenen vier Jahren abgeschlossen wurden.

SPD macht Mietpreise zum Wahlkampfthema

Die Mieterverbände fordern deshalb eine Deckelung der Mietangebote auf höchstens zehn Prozent über dem Mietenspiegel. "Das hilft denen, die eine Wohnung suchen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Er befürchtet für die Zukunft regelrechte "Mietpreis-Exzesse" und fordert deshalb, die aktuelle Regelung "auf breitere Füße zu stellen" und alle Vertragsabschlüsse der vergangenen zehn Jahre einzubeziehen. Dann, so die Hoffnung, stiegen die Mieten deutlich langsamer.

Zeitgleich sollen sich die Länder im Bundesrat für eine Deckelung einsetzen und die gesetzliche Grundlage dafür schaffen, eine überhöhte Miete notfalls vor Gericht anzufechten. Die SPD hat die Mieten schon als Thema für das Wahljahr 2013 erkannt und in einem Papier  "bezahlbares Wohnen in der sozialen Stadt" gefordert.

Das große Problem der fehlenden Wohnungen mit Mieten, die sich auch Menschen mit geringeren Einkommen leisten können, würde Kritikern zufolge damit allerdings auch nicht gelöst: Bei so einer großen Nachfrage wie in Hamburg, wo laut RICS-Fachmann Oliver Moll "bis zu hundert geeignete Bewerber auf eine Wohnung kommen", würden die Besitzer auch weiterhin an jene vermieten, die das höchste Einkommen nachweisen können. Wenigstens die könnten sich dann über eine vergleichsweise günstige Miete freuen.

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