Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen Was taugt das soziale Versprechen der Immobilienbosse?

Mit dem Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen entsteht der mächtigste Wohnkonzern der Republik. Viele schauen argwöhnisch auf den neuen Riesen und das Versprechen, der gesellschaftlichen Verantwortung gerecht zu werden.
Wohnviertel in Berlin: Gesellschaftlicher Verantwortung gerecht werden

Wohnviertel in Berlin: Gesellschaftlicher Verantwortung gerecht werden

Foto: Filip Singer / EPA

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Das Werben der Vonovia-Oberen hatte endlich Erfolg. Die beiden größten deutschen Immobiliengesellschaften wollen ihre Kräfte bündeln. Vonovia will den Aktionären der Deutsche Wohnen insgesamt rund 18 Milliarden Euro bieten, wie beide Unternehmen mitteilten.

Es ist nicht der erste Übernahmeversuch, doch dieses Mal scheint die lange umworbene Deutsche Wohnen nicht abgeneigt. »Herr Zahn und ich, die Aufsichtsräte und alle Gremien unterstützen den Deal, das ist eine signifikante Änderung«, erklärte am Dienstag Vonovia-Chef Rolf Buch während der gemeinsamen Pressekonferenz mit dem Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn und dem Regierenden Bürgermeister von Berlin, Michael Müller, im Roten Rathaus. Manchmal bräuchten Dinge etwas länger. Zudem gebe es nach dem Urteilsspruch des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel eine gewisse Sicherheit. Das Gericht hatte das seit mehr als einem Jahr geltende Berliner Gesetz im April für nichtig erklärt.

Die Nachricht von der Fusion der Immobilienriesen sorgt allerdings nicht nur in der Branche für Aufsehen, auch Mieterinnen und Mieter sind verunsichert. Sorgt der neue Konzerngigant jetzt dafür, dass die Mieten wieder steigen und die Verdrängung auf dem Wohnungsmarkt erneut an Fahrt gewinnt? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was ist das für ein Konzern, der da entsteht?

Zusammen nennen Vonovia und Deutsche Wohnen rund 550.000 Wohnungen ihr Eigen, die aktuell mehr als 80 Milliarden Euro wert sind. Der Börsenwert des Gesamtkonzerns würde rund 48 Milliarden Euro betragen. Der US-Vermögensverwalter Blackrock und der norwegische Staatsfonds gehören mit einem Anteil von jeweils rund zehn Prozent zu den größten Anteilseignern

Im ersten Anlauf vor fünf Jahren hatte sich Deutsche-Wohnen-Chef Zahn noch vehement gegen den Verkauf gestemmt. Nun stellt Zahn sich hinter die geplante Übernahme: »Beide Unternehmen haben sich deutlich strategisch aufeinander zubewegt«, sagte der Manager, der nach der Übernahme Buchs Stellvertreter werden soll. »Die Kultur ist nicht feindlich, sondern partnerschaftlich.« Er sei sehr sicher, dass wie gefordert mehr als 50 Prozent der Aktionäre ihre Papiere an Vonovia verkauften. Viele große Investoren seien an beiden Unternehmen beteiligt.

Bis August soll die Transaktion unter Dach und Fach sein. Vonovia plant eine acht Milliarden Euro schwere Kapitalerhöhung, um die Übernahme teilweise zu refinanzieren.

Welche Bedeutung hat der Zusammenschluss für den deutschen Wohnungsmarkt?

Vonovia/Deutsche Wohnen wäre mit Abstand der größte Immobilienkonzern auf dem deutschen Markt. Da rund 70 Prozent des Deutsche-Wohnen-Bestands in Berlin liegen, wo die Mieten seit Jahren stark steigen, hätte die Groß-Fusion dort erhebliche Auswirkungen: Vonovia besitzt in der Hauptstadt momentan 40.000 Wohnungen, die Deutsche Wohnen 110.000. Zusammen sind das etwa neun Prozent aller 1,67 Millionen Mietwohnungen in der Stadt.

Vonovia sieht die Übernahme allerdings als Neuanfang in der Diskussion über hohe Mieten und Wohnungsmangel, insbesondere in Berlin. »Gerade in Berlin achten wir auf stabile Verhältnisse«, sagte Konzernchef Buch in einem SPIEGEL-Interview . »Dort werden wir in den kommenden drei Jahren die regulären Mieterhöhungen auf ein Prozent jährlich begrenzen.«

Auch bei der gemeinsamen Pressekonferenz versprachen beide Manager, der gesellschaftlichen Verantwortung gerecht zu werden. »Wir befrieden diese Stadt«, sagte Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn. Mit vereinten Kräften wollen die beiden größten privaten Wohnungskonzerne Deutschlands mehr Geld für Sanierungsmaßnahmen und Neubauten lockermachen.

Dem Land Berlin will der fusionierte Konzern 20.000 Einheiten für gut zwei Milliarden Euro zum Kauf anbieten, wie der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) sagte.

Was soll die Fusion bringen?

Vonovia erhofft sich von der Übernahme Synergieeffekte von 105 Millionen Euro pro Jahr. »Wir haben einige große Themen, die unsere Branche bewegen, vor allem den Klimawandel, also die CO2-Reduzierung im Gebäudesektor. Es macht einfach keinen Sinn, dass wir dazu in Berlin und in Bochum getrennt forschen«, erklärte Buch in dem SPIEGEL-Interview. »Wir sollten das zusammen machen, das Ergebnis können wir dann auf den größeren Wohnungsbestand anwenden.«

Darüber hinaus erwarte man Kostenvorteile durch den gemeinsamen Einkauf von Dienstleistungen, aber auch bei der Erweiterung des Bestandes. »Wenn die Nummer eins und die Nummer zwei zusammen auftreten, haben wir Vorteile bei der Refinanzierung von Neubauten oder von Klimaschutzinvestitionen«, ergänzte Zahn.

Bis die Einsparungen tatsächlich in der Bilanz spürbar werden, wird es allerdings noch einige Zeit dauern. Denn zunächst fallen nach Unternehmensangaben Kosten in Höhe von rund 600 Millionen Euro an. Rund ein Drittel davon wird zur Ingangsetzung der Synergien benötigt.

Könnte der neue Wohnungsriese die Wettbewerber an die Wand drücken?

Kartellrechtliche Bedenken hat Vonovia wahrscheinlich nicht zu befürchten. Der weitaus größte Teil der Mietwohnungen in Deutschland ist in der Hand von privaten Eigentümern – oder sie gehören dem Staat beziehungsweise den Kommunen. Deutschlandweit beträgt der Marktanteil der Vonovia gerade einmal 1,5 Prozent. Die Deutsche Wohnen ist dagegen vornehmlich auf dem Berliner Markt aktiv, wo sie einen Anteil von rund sechs Prozent erreicht.

Trotzdem hält selbst die Stadt Berlin mehr als doppelt so viele Wohnungen wie Vonovia und Deutsche Wohnen zusammen. Die Marktmacht eines fusionierten Konzerns wäre groß, sagt Harald Simons vom Bonner Beratungsinstitut Empirica. »Aber nicht so übermächtig, dass das Kartellamt einschreiten würde«.

Der Chef des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, Marcel Fratzscher, sieht das anders: »Eine Fusion der beiden größten privaten Immobilienkonzerne Deutschlands ist problematisch, da es dadurch weniger Wettbewerb geben dürfte und die Marktmacht des neuen Konzerns noch stärker wird«, sagte er der Nachrichtenagentur Reuters. Beim Kartellamt sind die Pläne noch nicht angemeldet.

Worauf müssen sich die Mieter einstellen?

Der Mieterbund warnt vor Belastungen der Mieter durch die Fusion. Doch zunächst einmal sind sie durch den weit gefassten Mieterschutz geschützt, der von der Fusion unberührt bleibt. Insofern bliebe die Fusion für sie ohne Konsequenzen. Theoretisch könnte der neue Immobilienriese seine Marktmacht aber nutzen, um flächendeckend Mieten anzuheben, und so den Mietspiegel zu beeinflussen. Aktuell allerdings beteuern beide Konzerne genau das Gegenteil.

Wird Vonovia/Deutsche Wohnen jetzt zum sozialen Riesen?

Selten haben zwei Vorstandschefs im Vorfeld einer Fusion so demonstrativ ihr soziales Bewusstsein betont, anstatt gegenüber ihren Aktionären die Gewinnaussichten herauszustreichen. Die Werbebotschaft ist vor allem gen Berlin gerichtet, wo der Unmut über die Mietsteigerungen in den vergangenen Jahren großen Widerstand in der Bevölkerung hervorgerufen hat. »Berlin hat eine Entwicklung gehabt, in der die Mieten in den letzten Jahren in einer Geschwindigkeit gewachsen sind, die die Menschen überfordert«, räumte Buch ein.

Neben dem Versprechen, die Mietsteigerungen in Berlin in den kommenden Jahren zu deckeln, sollen auch die Kosten für die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes nur zum Teil auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem kündigte Buch an, in der Stadt 13.000 neue Wohnungen zu bauen.

Mit den 20.000 Wohnungen, die das fusionierte Unternehmen an die Stadt verkaufen will, käme Berlin seinem Ziel näher, rund 400.000 Einheiten in kommunalem Eigentum und damit mehr Gewicht bei der Ermittlung des Mietspiegels zu haben. Ob die Transaktion, die Finanzsenator Matthias Kollatz auf mehr als 2,1 Milliarden Euro schätzt, den Unmut vieler Bürger dämpfen wird, darf allerdings bezweifelt werden. Immerhin strebt die Initiative »Deutsche Wohnen und Co. enteignen« weiter ein Volksbegehren an.

Auf einen etwas angenehmerer Umgang im Kontakt mit den Vertretern der Stadt dürfen die Immobilienmanager aber immerhin hoffen.

Was sagen die Initiatoren der Enteignungskampagne?

Die Aktivisten der Initiative »Deutsche Wohnen und Co. enteignen« zeigten sich in einer ersten Reaktion von Schalmei-Gesängen aus dem Roten Rathaus unbeeindruckt. Sie interpretieren die Fusion als Versuch, das Volksbegehren durch einen Namenswechsel ins Leere laufen zu lassen. »Wir haben damit einen DAX-Konzern in die Knie gezwungen«, leitet Rouzbeh Taheri, Sprecher von Deutsche Wohnen & Co. Enteignen daraus ab. Man bleibe optimistisch, dass die Initiative erfolgreich sein werde. »Die Berliner:innen werden diesen Deal als Mogelpackung entlarven und erst recht beim Volksentscheid mit ›Ja‹ stimmen«.

Rouzbeh lässt auch kein gutes Haar an dem vorgeschlagenen »Sozialpakt« mit dem Land Berlin. Das Angebot, Wohnungen zu hochspekulierten Marktpreisen zu kaufen, sei unattraktiv. Das kurzfristige Begrenzen von Mietpreisen könne nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Mieten mittel- und langfristig weiter gesteigert werden sollen.

Auch Vertreter der Partei Die Linke führen die aktuellen Entwicklungen auf den Druck der Enteignungsinitiativen zurück: »Dass Vonovia und Deutsche Wohnen angesichts ihrer geplanten Fusion bereit sind, Zugeständnisse zu machen, ist in erster Linie ein Erfolg der starken Mieterbewegungen in unserer Stadt«, erklärte der Berliner Spitzenkandidat Klaus Lederer.

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