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05. September 2013, 11:02 Uhr

Wohnraum-Studie

Forscher warnen vor Verwahrlosung deutscher Städte

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Mieten sind in vielen Großstädten kaum noch bezahlbar - gleichzeitig stehen ganze Wohngebiete leer. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt, wie sich diese Entwicklung fortsetzen wird: Die Forscher warnen vor Zuständen wie in Detroit.

Hamburg/Köln - Lange Schlangen vor der Haustür, gestandene Familienväter, die sich vor Maklern erniedrigen: Wer schon einmal in München oder Hamburg eine Wohnung gesucht hat, dürfte solche Szenen kennen. Die Wohnraumnot ist auch im Wahlkampf ein Thema, die SPD etwa verspricht auf ihren Plakaten "bezahlbare Mieten". Doch jeder, der schon einmal durch Brandenburg oder Sachsen-Anhalt gefahren ist, kennt auch das gegenteilige Bild: verlassene und baufällige Häuser, geschlossene Geschäfte und menschenleere Straßen.

Der deutsche Wohnungsmarkt driftet auseinander - zu diesem Schluss kommt auch eine Studie des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft, die am Donnerstag vorgestellt wird. Demnach wird die Nachfrage nach Wohnraum in Metropolen und ihrem Umkreis weiter zunehmen. Zugleich aber werde sich "das Phänomen schrumpfender Städte und Kreise zum Massenphänomen ausweiten", so Studienautor Michael Voigtländer.

Die Forscher berechneten für ihre Untersuchung den Wohnraumbedarf in allen Landkreisen und kreisfreien Städten mit zwei unterschiedlichen Szenarien: einer gleichbleibenden und einer zunehmenden Wohnfläche pro Kopf. In der Vergangenheit hatte die durchschnittliche Fläche unter anderem deshalb zugenommen, weil mehr Menschen allein leben und der Lebensstandard stieg.

Nachfrage im Münchner Umland nimmt zu

Doch unabhängig davon, welches Szenario Wirklichkeit wird: Bis zum Jahr 2050 ist der Gipfel der Nachfrage den Berechnungen zufolge auf jeden Fall überschritten. Schon vorher werden besonders Regionen in Thüringen und Sachsen-Anhalt den schrumpfenden Wohnungsmarkt zu spüren bekommen. Im thüringischen Suhl etwa könnte die Nachfrage bis 2030 um fast 23 Prozent einbrechen - jede fünfte Wohnung wäre dann überflüssig. Doch auch im Westen der Republik gehen Kommunen auf Schrumpfkurs: Im Kreis Salzgitter könnte die Nachfrage um 17 Prozent zurückgehen, in Remscheid um fast 14 Prozent.

Zunehmen wird die Nachfrage dagegen in Großstädten wie München (um 13,5 Prozent), Hamburg (7,1 Prozent), Frankfurt (6,8 Prozent) und Berlin (6,4 Prozent). Beachtlich ist jedoch, dass die stärkste Zunahme nicht in einer Stadt, sondern dem Münchner Umland erwartet wird. Kreise wie Erding (plus 15,8 Prozent), Ebersberg (14,5 Prozent), Dachau (13,8 Prozent) und Freising (13,6 Prozent) dürften den Forschern zufolge den größten Ansturm erleben.

Auf dem Land steigt die Leerstandsquote

Kommunen, die weniger beliebt sind, müssen sich der Studie zufolge auf gravierende Veränderungen einstellen. Dazu gehöre vor allem eine zunehmende Leerstandsquote. Diese sei auch ein gesellschaftliches Problem, warnt Voigtländer. Verlassene Gebäude verringerten die Chance, umliegende Immobilien zu vermieten, und könnten zu Vandalismus und Verwahrlosung führen. Als abschreckendes Beispiel nennt der Forscher die ehemalige US-Autometropole Detroit, in der inzwischen weite Teile der Innenstadt verlassen sind. Dadurch stiegen auch die Kosten, weil Müll oder Abwasser weiterhin im ganzen Stadtgebiet entsorgt werden müssen, die Kosten sich aber auf weniger Köpfe verteilen.

Was aber kann getan werden, um deutsche Detroits zu verhindern? Schließlich lässt sich der Trend den Berechnungen zufolge selbst dann nicht brechen, wenn die Wohnfläche pro Kopf steigt und jährlich 200.000 Zuwanderer nach Deutschland kommen. Voigtländer rät Kommunen vor allem, die Entwicklung zu akzeptieren. Sie sollten nicht versuchen, durch neue Gewerbe- und Wohngebiete mehr Einwohner anzulocken, dies könne den Leerstand letztlich noch verschlimmern. Stattdessen sollten Kommunen sich nach innen entwickeln, also beispielsweise bestehende Wohnungen aufwerten.

Eine umfassendere Lösung spielt das IW derzeit im Auftrag des Umweltbundesamtes durch. Demnach könnte ein bundesweites System von Flächenzertifikaten eingeführt werden. Ähnlich wie beim CO2-Handel könnte neues Bauland damit zum kostbaren und handelbaren Gut werden - und die Verantwortlichen müssten Wohnraum gezielter planen.

Weitere Informationen zum Thema gibt es im neuen Immobilien-Portal von manager magazin online

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