Immobilienprojekt in Portugal Mit neuen Ideen gegen den Leerstand

Wohnraum ist knapp in Europas Großstädten. Trotzdem stehen vor allem in den Zentren viele Häuser leer. Im portugiesischen Porto packen nun junge Gründer das Problem mit ungewöhnlichen Methoden an. In anderen Ländern will man ihr Modell kopieren. Ein Text aus dem Wirtschaftsmagazin enorm.

Einst wunderschön, jetzt fast eine Ruine: Das Haus des Projekts in Porto
Joao Morgado

Einst wunderschön, jetzt fast eine Ruine: Das Haus des Projekts in Porto

Von Katharina Finke


Möwen kreisen am Himmel, sie schreien schrill. Der Geruch von Meer liegt in der Luft. Hier am Ufer des Douros reihen sich alte Häuser den Hang hinauf bis zum Bahnhof. Sie sind Teil von Portos Altstadt Ribeira, die zum Unesco-Weltkulturerbe zählt. Die Farb- und Keramikfassaden der Häuser in Portugals zweitgrößter Stadt funkelten einst bunt im Sonnenlicht, doch heute fehlen den meisten die Kacheln und die Farbe bröckelt. Viele der Fenster sind zugemauert oder mit Holzläden verschlossen. Ein Großteil der Häuser ist unbewohnt.

Über ein Drittel der Bevölkerung hat die Innenstadt Portos in den letzten zehn Jahren verlassen. Tendenz steigend. Doch nicht nur hier, sondern auch in anderen europäischen Großstädten stehen viele Gebäude leer - obwohl die Zahl der Wohnungssuchenden unaufhörlich steigt.

Gründe dafür gibt es viele. Doch ausschlaggebend ist vor allem, dass Neubauten viel profitabler als Sanierungen sind. Das Projekt Arrebita! Porto will nun zeigen, dass es anders geht. "Wir bekämpfen Leerstand in Großstadtzentren, beleben sie wieder, transformieren sie, sozial und alles ohne große Investitionen", sagt José Paixão.

Der 29-jährige Architekt in rostfarbener Kordhose, T-Shirt und Turnschuhen ist der Kopf von Arrebita! Porto. Auf einen Nenner gebracht, lautet seine Idee: "unterschiedliche Nationalitäten und ihre Ideen zusammenbringen." Paixão war in seinem Leben viel im Ausland. Mit 15 Jahren ging er in den USA zur Schule, dann studierte er in Nottingham und Wien, später arbeitete er in Amsterdam und London. Vergessen hatte Paixão seine Heimat während dieser Zeit nie. Und er wollte ihr immer etwas zurückgeben. Die Gelegenheit bot sich 2011, als die Krise kam und zwei Stiftungen den Ideen-Wettbewerb "FAZ - Ideias de Origem Portuguesa" ausschrieben, um die portugiesische Gemeinschaft wieder zu stärken.

Da Paixão nirgends auf der Welt so viel Leerstand gesehen hatte wie in seiner Heimatstadt Porto, war das Thema schnell gefunden. Unterstützung bekam er von zwei befreundeten Studenten. Die Inspiration lieferten die Worldwide Organic Farms - Bauernhöfe, auf denen man arbeitet und dafür umsonst wohnen kann. Dieses Prinzip "Interessenaustausch statt Bezahlung" wollte Paixão auf die Gebäudesanierung in Städten übertragen. Eine visionäre Idee, mit der der Architekt und seine Mitstreiter den mit 50.000 Euro dotierten Wettbewerb gewannen.

Architektur als nachhaltige und soziale Dienstleistung

"Das war der erste wichtige Schritt", sagt Paixão rückblickend. "Aber nicht des Geldes wegen, sondern für die Glaubwürdigkeit." Die Wettbewerbs-Stiftungen Fundação Calouste Gulbenkian und Fundação Talento sind in Portugal bekannt und anerkannt. Sehr viele portugiesische Medien berichteten über das Konzept von Arrebita! Porto: Ein Team aus fünf internationalen Architekten und Studenten, das alle drei Monate wechselt, begutachtet alte Gebäude, entwirft einen Nutzungsplan und saniert sie mit nachhaltigen Materialien. Letztere stammen ebenso wie die fachliche Unterstützung von über 30 Partnerunternehmen, die ihr Engagement als "soziale Verantwortung" von der Steuer absetzen können. Die meisten dieser Partner sind verhältnismäßig jung und teilen den Geist des Projektes. "Wir wollen zeigen, dass man auch mit wenig Kosten und der Integration von verschiedenen Akteuren Häuser sanieren kann", sagt zum Beispiel Tiago Largo von der Beratungsfirma NCREP.

Akademische Einrichtungen wie die Universität Porto nutzen das Projekt für Studien und begleiten es aus wissenschaftlicher Sicht. "Arrebita! Porto ist ein gutes Beispiel dafür, dass Architektur eine nachhaltige, soziale Dienstleistung sein kann", sagt Architekturprofessorin Teresa Fonseca von der Universität Porto. Die Hochschule unterstützt das Projekt zudem mit dem Sponsoring einer WG, in der die internationalen Team-Mitglieder während ihrer Zeit in Porto leben. Fahrräder und Essen für die Teams werden von den beiden Stiftungen und der Stadt gestellt.

Viele Leute konnten schnell mobilisiert werden

"Das ist eine neuer Ansatz für ein Problem, das in Portugal bisher nicht gelöst werden konnte", sagt die Portugiesin Cristina Pinho, die einem der internationalen Teams angehört. Wiederverwerten sei besser als Konsumieren, sagt Guido Crescentini Anderlini, Architekt und Team-Mitglied aus Italien. Insbesondere in Zeiten der Krise, da sind sich alle einig. "Die Idee wurde zwar nicht durch die Krise hervorgerufen", so Initiator Paixão, "aber sie hat dadurch viel mehr Aufmerksamkeit bekommen." Denn durch die Öffentlichkeit konnten schnell viele Leute mobilisiert werden und das Pilotprojekt im April 2012 mit einem von der Stadt zur Verfügung gestellten Gebäude starten.

Das Haus Nummer 42 liegt in der engen Altstadtgasse Reboleira und steht seit fast 20 Jahren leer, weil die Stadt es bislang nicht verkaufen konnte. Nun wollen es Paixão und sein Team bis 2014 wieder "aufmöbeln", was die wörtliche Übersetzung für "arrebitar" ist. Alles mit Zustimmung der Stadt, die als Eigentümer nach der vereinbarten Vertragslaufzeit im kommenden Jahr ein frisch saniertes Gebäude erhält.

Damit nicht genug: Arrebita! Porto versteht sich auch als Sozialunternehmen. Paixão hat mit der Stadt vereinbart, dass nach der Sanierung bis zum Vertragsende die oberen Etagen als Wohnraum unter dem Marktpreis vermietet werden. Die unteren sollen für die Gemeinschaft und die kreative Industrie zur Verfügung stehen. So können hier beispielsweise Start-ups einen Platz finden oder von Arrebita! Porto angebotene Workshops veranstaltet werden. Die erzielten Einnahmen sollen wieder direkt in das Pilotprojekt investiert werden, ebenso wie die Mietprovision und Erlöse aus der Werbung an den Außenfassaden - die bislang allerdings nur einen verschwindend geringen Teil ausmachen.

Mehr Unabhängigkeit von der öffentlichen Hand

Damit die Arbeit von Arrebita! Porto langfristig Früchte trägt, macht sich José Paixão auch schon Gedanken für die Zukunft. "Wir wollen uns nicht ausschließlich auf öffentliches Eigentum konzentrieren, um die sozialen und nachhaltigen Interessen des Projektes dauerhaft aufrechterhalten zu können." Damit will er eine Schwachstelle von Arrebita! Porto beseitigen. Denn wenn der Vertrag des Pilotprojekts endet, und höchstwahrscheinlich auch das Preisgeld aufgebraucht ist, bekommen die Eigentümer die Entscheidungshoheit zurück und können die Mieten wieder erhöhen. Dadurch wäre das Zwischennutzungskonzept allerdings hinfällig. Mit privaten Eigentümern erhofft sich Paixão mehr Unabhängigkeit von der öffentlichen Hand und mehr Verhandlungsspielraum für die Zeit nach Ablauf des Vertrages.

Und in Deutschland? Wie sieht es da eigentlich mit dem Leerstand aus? Grundsätzlich ist er im Osten des Landes wesentlich höher als im Westen. Doch laut dem Deutschen Institut für Urbanistik gibt es keine repräsentativen Zahlen. Nur einen Richtwert, wonach durchschnittlich acht bis neun Prozent der deutschen Großstadtzentren unbewohnt sind. Das ist noch lange nicht so viel wie in Portugal. Doch auch hierzulande werden leerstehende Räume als unattraktiv empfunden. Die Menschen ziehen weg, die Kriminalität nimmt zu, die Orte verlieren ihre Identität. Um dem entgegenzuwirken, investieren Stadtverwaltungen traditionell in den öffentlichen Raum oder siedeln große Unternehmen an. Da dies aber meist nicht besonders erfolgreich ist, haben sich in den vergangenen Jahren vermehrt Stadtteilinitiativen gegründet.

Erste Interessenten aus dem Ausland

Auch in Deutschland zählen Zwischennutzungen, die privat oder durch städtisch geförderte Agenturen organisiert werden, zu den jüngsten Ansätzen der Problemlösung. Das am ehesten mit Arrebita! Porto vergleichbare Konzept verfolgt der Verein HausHalten in Leipzig. Nicht nur, weil der Leerstand in der Stadt ähnlich frappierend ist - insgesamt ein Drittel der Haushalte ist sanierungsbedürftig. Sondern weil die Genossenschaft versucht, leerstehende Häuser durch ihre Sanierung und Nutzung zu erhalten, und das wie in Porto mit einem sozialen Ziel. Im Unterschied zum portugiesischen Ansatz finanziert sich das Leipziger Modell jedoch ausschließlich aus Spendengeldern.

Wenn sein erster Versuch erfolgreich endet, will José Paixão das Modell auf andere Länder übertragen. Erste Interessenten gibt es schon: Nach Litauen und Brasilien steht der Architekt jetzt ebenfalls mit Universitäten in Italien und Frankreich im Kontakt. "Doch erst mal müssen wir das Pilotprojekt abschließen", sagt Paixão, "und beweisen, dass Portugiesen ihr Schicksal auch selbst in die Hand nehmen können."

Über ein Jahr nach Beginn des Projekts haben sich sechs der acht internationalen Teams so gut geschlagen und so viele Partner akquirieren können, dass Arrebita! Porto gute Chancen hat, später auch ohne öffentliche Subventionen weiter zu bestehen. Für die Stadt und ihre Zukunft ist das mehr als nur ein vager Hoffnungsschimmer.

Dieser Text stammt aus dem Magazin "enorm - Wirtschaft für den Menschen".

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insgesamt 13 Beiträge
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Seite 1
carahyba 05.01.2014
1. nix Neues ...
Zitat von sysopJoao MorgadoWohnraum ist knapp in Europas Großstädten. Trotzdem stehen vor allem in den Zentren viele Häuser leer. Im portugiesischen Porto packen nun junge Gründer das Problem mit ungewöhnlichen Methoden an. In anderen Ländern will man ihr Modell kopieren. http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/wohnraum-ist-knapp-arrebita-porto-will-das-aendern-a-936998.html
Die Idee ist nicht neu, scheitert zumeist an den Eigentumsverhältnissen. Wird ja auch im Artikel problematisiert. Auf dem Lande in Portugal sind die Möglichkeiten viel besser, es gibt kleinere Weiler, nicht nur im Alentejo, die von ihren Bewohnern verlassen wurden. Entweder in die Städte zogen oder emigrierten. Wenn es gelingt die Eigentümer zu lokalisieren und entschädigen, was in einigen wenigen Fällen gelungen ist, wurden kleinere Dörfer wieder aufgebaut, Dorfstruktur und Fassaden der Häuser wurden restauriert, innen modernisiert. Im Schnitt mit 50.000 EURO und weniger konnte man dabei sein. Eigenarbeit war Vorraussetzung um die dörfliche Infrastruktur wieder instand zu setzen. Wasserversorgung und Energie wurden von den Versorgern zu den üblichen Bedingungen bereit gestellt. Leider gibt es in Portugal kaum Möglichkeiten für die Municipios oder Autarquias Eigentumsverhältnisse zu regeln, auch wenn in den letzten 30 Jahren keine Grundsteuern bezahlt wurden. Dafür hat das Latifundium gesorgt, dass jegliche Regelungen dafür unterbunden wurden.
thomas_b. 05.01.2014
2. Funktioniert das auch unterm Strich?
" Paixão hat mit der Stadt vereinbart, dass nach der Sanierung bis zum Vertragsende die oberen Etagen als Wohnraum unter dem Marktpreis vermietet werden." Der vergünstigte renovierte Wohnraum wird natürlich sofort Mieter finden, keine Frage. Wenn die Einwohnerzahl in Stadt aber nicht gleichzeitig entsprechend steigt, wird er Leerstand letztlich nur woanders sein.
ir² 05.01.2014
3.
Zitat von sysopJoao MorgadoWohnraum ist knapp in Europas Großstädten. Trotzdem stehen vor allem in den Zentren viele Häuser leer. Im portugiesischen Porto packen nun junge Gründer das Problem mit ungewöhnlichen Methoden an. In anderen Ländern will man ihr Modell kopieren. http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/wohnraum-ist-knapp-arrebita-porto-will-das-aendern-a-936998.html
Denkmalschutzauflagen, Energieausweis, Dämmvorschriften, .... Da verkauft man das alte Gemäuer besser an an eine Heuschrecke, als sich mit dem Deutschen Amtsschimmel abzugeben....
elgitano 05.01.2014
4.
eigentl. vergleichbare Situationen wie in Spanien. Vorhanden: genug Leerstand, hohe Arbeitslosenquote (vor allem im Baugewerbe), Nicht vorhanden, Finanzen (Geld, Kredite, Investoren) Wie kann man mit wenigen Mitteln etwas erreichen, wo kann man einsparen. Gebühren (Bauamt), Steuern (Gemeinnützigkeit) Löhne (Fortbildung, Ausbildung, steuerliche Absetzbarkeit) durch öffentliches Interesse. Bleiben aber immer noch Material und Fremdleistungen, wie können diese finanziert werden? Spätere Vermietung, Verkauf von Wohnungen,...... Müsste eigentlich unter gegebenen Umständer möglich sein, dauert aber mit Sicherheit länger als eine konvezionelle Baustelle. Sollte aber nicht das Problem sein, da die Krise noch andauern wird :-)
Stäffelesrutscher 05.01.2014
5.
Zitat von thomas_b." Paixão hat mit der Stadt vereinbart, dass nach der Sanierung bis zum Vertragsende die oberen Etagen als Wohnraum unter dem Marktpreis vermietet werden." Der vergünstigte renovierte Wohnraum wird natürlich sofort Mieter finden, keine Frage. Wenn die Einwohnerzahl in Stadt aber nicht gleichzeitig entsprechend steigt, wird er Leerstand letztlich nur woanders sein.
Vielleicht kann sich dann aber eine vierköpfige Familie auch mal 75 qm leisten statt nur 45.
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