Steuersparmodell Vermietung an Verwandte lohnt sich

Wer eine Wohnung besitzt, kann den Staat an den Kosten für die Instandhaltung beteiligen - und dazu noch an der Finanzierung der Immobilie. Besonders attraktiv wird die Rechnung, wenn die Wohnung an eigene Verwandte vermietet wird.


Hamburg - Die Vermietung einer Eigentumswohnung an Familienangehörige kann zu einem guten Geschäft für beide Seiten werden. Der Mieter kommt in den Genuss einer günstigen Miete und der Vermieter spart Steuern. Je geringer die Miete, desto größer die Steuerersparnis für den Wohnungseigentümer. Denn er kann sämtliche Kosten wie Schuldzinsen, Abschreibungsraten oder Ausgaben für Reparaturen in voller Höhe von der Steuer absetzen.

Wohnungseigentümer, die dieses Modell für sich nutzen wollen, sollten sich im Mietspiegel über die ortsübliche Miete informieren. Entscheidend ist die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten, zum Beispiel für Heizung, Wasser und Müllabfuhr.

Der Mietvertrag mit den Verwandten sollte sich nicht von einem normalen Mietvertrag unterscheiden. Das Finanzamt erkennt nur solche Verträge unter Verwandten an, die so verfasst sind, wie es unter Fremden üblich ist. Deshalb sollte er unbedingt schriftlich abgefasst werden.

Wichtig ist auch, dass die Miete regelmäßig gezahlt wird und die Wohnung dem Mieter jederzeit zur Verfügung steht. Oft machen Eltern von diesem Modell Gebrauch, indem sie eine Einliegerwohnung in ihrem Haus an ihre erwachsenen Kinder vermieten.

Ebenfalls weit verbreitet ist der Trick, dass Eltern ihrem Kind ihr Haus schenken und es zurückmieten, so die Stiftung Warentest. Für die Schenkung wird meist keine Steuer fällig, weil die Freibeträge mit 205 000 Euro pro Elternteil recht hoch sind. Und als Eigentümer kann das Kind die Ausgaben für die Immobilie als Werbungskosten steuerlich absetzen, so ein Urteil des Bundesfinanzhofes (AZ: IX R 60/98).

Ortsübliche Miete beachten

Voraussetzung für die volle steuerliche Absetzbarkeit ist allerdings, dass die Verwandten mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesfinanzhofes und gilt seit Januar 2004 (AZ: IX R 48/01). Vorher galt diese Regelung schon ab einer Miethöhe von 50 Prozent des ortsüblichen Niveaus.

Zahlen die Angehörigen weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete, akzeptiert das Finanzamt den Abzug der vollen Kosten nur, wenn abzusehen ist, dass die Vermietung der Wohnung langfristig Gewinn abwerfen wird. Dazu erstellt es bei Mieten zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete eine Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre. Dabei wird die so genannte Einkünfteerzielungsabsicht geprüft.

Ist zu erwarten, dass keine Gewinne erwirtschaftet werden, können die Werbungskosten nur anteilig im Verhältnis zur Miete geltend gemacht werden. Beträgt die Miete zum Beispiel 60 Prozent des ortsüblichen Niveaus, sind die Werbungskosten auch nur zu 60 Prozent absetzbar.

Liegt die Miete unter 56 Prozent der ortsüblichen Niveaus ist keine Überschussprognose notwendig. Die Werbungskosten werden in jedem Falle nur anteilig akzeptiert. Um die volle steuerliche Absetzbarkeit zu erreichen, müsste die Miete also auf 75 Prozent des ortsüblichen Satzes abgehoben werden.

Doch das ist in der Praxis gar nicht so einfach. Denn das Mietrecht verhindert sprunghafte und willkürliche Mieterhöhungen. Es schreibt vor, dass die Mieten maximal um 20 Prozent in drei Jahren steigen dürfen. Wer eine Lösung für das Problem gefunden hat, spart spätestens dann erhebliche Summen. Doch die Vermietung an Verwandte rechnet sich zumeist schon davor.

itz/mm.de/ddp



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