Studie zum Wohnungsmarkt "Wien ist kein Vorbild"

Wien gilt als Mieterparadies - und als Modell für eine bessere deutsche Wohnungspolitik. Der Ökonom Harald Simons hat in seiner Studie allerdings wenig Nachahmenswertes gefunden.
Ein Interview von Robin Wille
Gemeindebau Karl Marx Hof in Wien: "Deutschland kann vor allem beim Marketing lernen"

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Foto: SKATA/ imago images

SPIEGEL: Wien gilt weltweit als Positivbeispiel für guten und bezahlbaren Wohnraum. Sie hingegen kommen in Ihrer neuen Studie zu einem vernichtenden Urteil: Das Wiener Mietsystem sei „teuer, unsicher, streitanfällig, bürokratisch, intransparent und ungerecht“. Wie kann das sein? 

Simons: Ich war skeptisch und habe mir die Frage gestellt: Warum sollte man ausgerechnet in Wien so viel günstiger und besser wohnen als woanders? Dass Mieter in Wien unter dem Strich aber sogar schlechter gestellt sind als in den deutschen Metropolen, das habe ich nicht erwartet.

SPIEGEL: Woran liegt das? 

Zur Person
Foto: Heidi Scherm

Harald Simons ist Mitglied des Vorstandes beim Forschungsinstitut empirica und Professor für Volkswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Mikroökonomie an der Hochschule für Wirtschaft, Technik und Kultur Leipzig.

Simons: Die Miete ist in Teilbereichen des Wohnungsmarktes zunächst geringer, zumindest im Gemeindebau. Aber dafür haben die Mieter mehr Pflichten und damit Kosten bei der Instandhaltung der Wohnungen als in Deutschland. Auch können sämtliche Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden. In der Summe unterscheidet sich Wien dann nur unwesentlich von Berlin oder Hamburg. Dafür haben die Wiener weniger Sicherheit, weil es in Österreich zulässig ist, einen Mietvertrag sachgrundlos zu befristen - und das durchaus üblich ist.

SPIEGEL: Wiener Wohnen, das größte kommunale Wohnungsunternehmen Europas, gehört der Stadt Wien und verwaltet rund 220.000 Gemeindewohnungen, etwa 30 Prozent aller Mietwohnungen. Sie behaupten, dass die finanzielle Lage von Wiener Wohnen schwierig sei. Woran machen Sie das fest?  

Simons: Wiener Wohnen hat ein extrem niedriges Mietniveau. Und im Rechnungshofbericht wird für 2016 ein kumulierter Bilanzverlust von 827 Millionen Euro ausgewiesen. Aktuellere Zahlen gibt es leider nicht.

SPIEGEL: Der Bilanzverlust kommt vor allem durch die Verluste aus den Vorjahren zusammen. Das Unternehmen hat laut dem Rechnungshofbericht von 2014 bis 2016 jeweils einen leicht positiven Jahresüberschuss eingefahren.

Simons: Aber die Liquidität ist dramatisch niedrig, das zeigen die Wirtschaftspläne. 2018 wurde mit einem Kassenbestand von 65 Millionen Euro geplant, das ist weniger als ein Monatsumsatz. Als finanziell solide gelten Unternehmen mit einer Liquidität von mindestens drei bis vier Monatsumsätzen. Die Situation scheint mir wirklich dramatisch zu sein.

SPIEGEL: Welchen Maßstab legen Sie da an? Wiener Wohnen muss doch keinen satten Gewinn einfahren wie ein privates Unternehmen, sondern günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen.

Simons: Wiener Wohnen muss keinen Gewinn machen, aber finanziell nachhaltig sein. Neue Wohnungen sollte sie auch bauen können. Aber die Erlöse reichen nicht aus, um die Wohnungen in Schuss zu halten. Die Instandhaltungsausgaben sind zu niedrig. Die Modernisierungen wurden zurückgefahren, 2011 betrugen sie laut Rechnungshofbericht 278 Millionen Euro, 2016 nur noch 84,60 Millionen Euro. Offiziell gibt es im Bestand von Wiener Wohnen noch immer 16,7 Prozent Wohnungen ohne zentrale Heizungsanlage und 17,9 Prozent ohne eigenes Bad und ohne Heizungsanlage.

SPIEGEL: Aber wie realistisch ist es, dass die Wohnungen wirklich so aussehen?

Simons: Das ist vermutlich unrealistisch. Viele Mieter werden das auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko eingebaut haben. Aber auf die niedrige Miete kommen die Kosten für die Heizung und das Bad oben drauf.

SPIEGEL: Wie hoch ist denn die Miete bei Wiener Wohnen?

Simons: Die Mieten unterscheiden sich erheblich, je nach Alter des Mietvertrages und offiziellem Zustand der Wohnung. Im Mittel sind es laut Mikrozensus 3,91 Euro nettokalt für den Quadratmeter. Hinzu kommen noch die Umsatzsteuer in Höhe von 39 Cent und kalte Nebenkosten mit 2,54 Euro. Bruttokalt landen wir bei der mittleren Miete also bei 6,84 Euro für den Quadratmeter.  

SPIEGEL: Welche Folgen hat das? 

Simons: Durch die niedrigen Mieterlöse bröseln die Bestände und werden damit uninteressant für sozial stabilere Haushalte. Die Folge ist, dass sich die Mieterstruktur in Richtung sozial schwacher Haushalte verschiebt.

SPIEGEL: Die Reichen wollen also nicht mehr im Gemeindebau leben?

Simons: Zumindest nicht in den Fünfziger- bis Siebzigerjahrebauten mit Instandhaltungsstau. Die berühmten Altbauten sind ja nur der kleinere Teil des Bestandes. Jedenfalls spricht auch die überraschend hohe Leerstandsquote für Vermietungsschwierigkeiten. 2018 standen 4,11 Prozent der Wohnungen leer. Ende 2013 waren es noch 1,91 Prozent. 

SPIEGEL: Auf welchen Quellen beruht Ihre Studie? 

Simons: Die Quellenlage in Österreich ist ausgesprochen schlecht. Zum Beispiel veröffentlicht Wiener Wohnen keine Rechenschaftsberichte. Das ist eine vollständige Blackbox. Aber es gibt den Mikrozensus, einen Rechnungshofbericht, Wirtschaftspläne für das Folgejahr und ein paar kurze Antworten von  Wiener Wohnen auf Anfragen des Gemeinderates. 

SPIEGEL: Wien ist – ähnlich wie Metropolen in Deutschland – eine stark wachsende Stadt.

Simons: Das ist skurril. Wiener Wohnen hat lange Zeit Wohnungen gebaut, während die Bevölkerung schrumpfte. 2004 hat Wiener Wohnen dann den Neubau komplett eingestellt, obwohl die Stadt wieder anfing zu wachsen. 

SPIEGEL: 2015 hat die Stadt Wien beschlossen, wieder selbst zu bauen. Allerdings mit einer neu gegründeten Gesellschaft.

Simons: Ich interpretiere das so: Wiener Wohnen kann nicht mehr bauen, ihr fehlen die finanziellen Mittel. Sie ist kein Akteur mehr für die Stadtentwicklung.

SPIEGEL: Dafür fördert die Stadt Wien auch Wohnungen von Genossenschaften oder privaten Bauträgern – ähnlich den Sozialwohnungen in Deutschland. Was halten Sie davon?

Simons: Das sind rund 26 Prozent des Mietwohnungsbestandes. Mit dem sozialen Wohnungsbau in Deutschland hat das allerdings nicht viel zu tun. Die Einkommensobergrenzen sind mit knapp 4000 Euro netto im Monat für einen Ein-Personen-Haushalt fast dreimal so hoch wie zum Beispiel in Berlin. Wer so eine Wohnung mieten will, muss sich an der Finanzierung beteiligen, etwa 500 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 60 Quadratmeter großen Wohnung sind das 30.000 Euro, zahlbar bei Mietvertragsabschluss. Und vor allem hat der Mieter die Möglichkeit, die Wohnung später günstig zu kaufen. Das sind keine Sozialwohnungen, das ist eine sehr teure Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums. Was dort stattfindet ist eine Umverteilung von unten nach oben. 

SPIEGEL: Gibt es nichts, wo deutsche Städte etwas von Wien lernen können?

Simons: Doch, beim Marketing.

SPIEGEL: Wie bitte?

Simons: Es gibt kaum einen Bereich auf dem Wiener Wohnungsmarkt, der wirklich gut ist. Und trotzdem ist der Mythos, es wäre toll in Wien zu wohnen, weit verbreitet. Aber eigentlich steckt nichts dahinter. Wien ist kein Vorbild.

SPIEGEL: Übertreiben Sie jetzt nicht? 

Simons: Wirklich lernen kann Deutschland von Wien eigentlich nur in der Bodenpolitik. 

SPIEGEL: Wie sieht die aus?

Simons: Die Stadt Wien betreibt eine sehr aktive Bodenvorratspolitik. Sie verfügt über sehr viel Bauerwartungsland und Bauland. Mit diesem Flächenvorrat kann günstiger gebaut werden. Denn Eigentümer von Bauerwartungsland können im Prinzip nur an den Bodenfonds der Stadt verkaufen, was dessen Verhandlungsposition stärkt. Wenn ein Eigentümer nicht zum Preis der Stadt verkaufen will, dann lässt die Stadt den Eigentümer eben hängen und baut woanders.

SPIEGEL: Wien gilt seit Jahren in mehreren Studien als lebenswerteste Stadt Europas oder, je nach Studie, sogar der Welt. Da spielt auch das Wohnen eine Rolle. Wie erklären Sie sich diesen Widerspruch?

Simons: Wien ist eine prächtige Stadt, mit toller Küche, Sicherheit, netten Menschen, sehr lebendig. Ich kann das schon verstehen. Aber das Wohnen trägt auf jeden Fall nicht dazu bei, dass Wien lebenswert ist. 

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