UBS-Studie zu Wohnungsmärkten: München und Frankfurt sind die überteuertsten Städte der Welt

Trotz Wirtschaftskrise sind in München oft 10.000 Euro pro Quadratmeter neuem Wohnraum fällig. Laut einer neuen Studie steht die Stadt damit global an erster Stelle der am stärksten überbewerteten Immobilienmärkte.

Münchner Innenstadt: Neun Jahreseinkommen für eine 60-Quadratmeter-Wohnung

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Sina Schuldt / DPA

Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in vielen Metropolen so stark gestiegen, dass sich immer weniger Menschen dort eine Immobilie leisten können. Und wer wie in Frankfurt oder München 6000, 10.000 oder gar 14.000 Euro pro Quadratmeter Wohnraum ausgibt, sollte sich fragen, ob diese hohen Preise wirklich nachhaltig sind.

Die überhitzten Immobilienmärkte in diesen beiden deutschen Städten stehen laut einer neuen Untersuchung der Schweizer Bank UBS gar an der Spitze der am stärksten überbewerteten Städte weltweit. Die Autoren des "UBS Global Real Estate Bubble Index " schreiben von einem "akuten Blasenrisiko", das dort höher liege als etwa in New York, Tokio oder Tel Aviv. Keine anderen Städte weltweit befänden sich in solch einer Gefahr. Als Immobilienblase definiert die UBS eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von der Entwicklung von etwa Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung.

Für Münchner dürfte die Nachricht wenig überraschend kommen. Lag der Wohnungsmarkt ihrer Stadt doch bereits 2019 ganz oben in dem Ranking. Frankfurt jedoch hat binnen einem Jahr Hongkong oder Toronto abgehängt und belegt nun Platz zwei.

Als Grund für den Aufstieg Frankfurts verweisen die Autoren auf die Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Die Mieten für Wohnraum hätten sich seit 2010 um fast 40 Prozent verteuert, die Wohnungspreise wiederum hätten sich innerhalb eines Jahrzehnts gar verdoppelt. Allein vergangenes Jahr seien die realen Preise (also nach Abzug der allgemeinen Inflation) um acht Prozent gestiegen. Da zudem viel im oberen Marktsegment gebaut werde, heize sich die Immobilienpreisinflation weiter an. Dies mache "die Stadt für ihre Bürger zunehmend unbezahlbar". Die Stadt profitiere zwar von einem soliden Wachstum an Wirtschaft und Beschäftigung, aber auch die Bevölkerung sei rapide angestiegen - durch Geburten und Migration.

In München sind es weiterhin die starke lokale Wirtschaft sowie fehlender Wohnraum bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum, die den Immobilienmarkt anheizen. Für den Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung nahe der Innenstadt müsste laut dem Bericht ein qualifizierter Beschäftigter aus dem Dienstleistungssektor derzeit rund neun Jahreseinkommen aufbringen. Um den Kaufpreis einer gleich großen Wohnung wieder hereinzubekommen, müsste diese 39 Jahre lang vermietet werden - länger als in jeder anderen Metropole.

"Investoren sollten derzeit Vorsicht walten lassen"

Maximilian Kunkel, UBS Deutschland

"Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg von Wohneigentum am Main und an der Isar hat diese Gefahr im letzten Jahr weiter erhöht", sagt Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS in Deutschland - und mahnt Anleger: "Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen. Auch deshalb, weil die aktuellen Immobilienpreise noch nicht die langfristigen Folgen der Pandemie reflektieren."

Dank staatlicher Hilfsprogramme für die Wirtschaft in der Coronakrise seien die Immobilienmärkte bislang noch nicht größer beeinträchtigt worden. Doch dies könne sich ändern. Sinkende Einkommen oder vermehrte Arbeit im Homeoffice könnten etwa die Nachfrage nach Zentrumslagen langfristig schwächen, sagt Tobias Vogel vom UBS-Vermögensmanagement. Hinzu komme: "Bereits jetzt hoch verschuldete oder wirtschaftlich schwächere Städte werden der Konjunkturkrise mit Sparmaßnahmen begegnen müssen, was sich zusätzlich negativ auf die Immobilienpreise auswirken kann." Für Investoren kommt ein weiterer Faktor hinzu: Da in vielen Städten die Kaufpreise für Wohnungen im Verhältnis zu den Mieten bereits sehr hoch sind, sind die Möglichkeiten der Kapitalerträge durch Vermietung der Objekte begrenzt.

Zürich erstmals mit Blasenrisiko

Wie in München und Frankfurt gibt es im europäischen Vergleich in Amsterdam und Paris sowie erstmals auch in Zürich ebenfalls ein Blasenrisiko. Zürich habe im vergangenen Jahrzehnt von allen Schweizer Wirtschaftsregionen die stärkste Preissteigerung erlebt, heißt es. In London dagegen gilt der Immobilienmarkt weiterhin "nur" als überbewertet. Die britische Hauptstadt verzeichnete den UBS-Analysten zufolge die schwächste Preisentwicklung seit 2016, jedoch könnten wegen des schwächeren Pfunds und der niedrigeren Preise ausländische Investoren vermehrt zuschlagen.

Während Europa zunehmend den Blasenindex der UBS dominiert, waren die Werte in den US-Metropolen vergleichsweise stabil. In San Francisco sanken die Preise für ein Eigenheim gar. Und hier ist laut UBS bereits zu beobachten, dass sich die Nachfrage nach Innenstadtimmobilien abschwächt. Viele Menschen zögen unter anderem aus Preisgründen in Vororte, zudem gebe es Abwanderung in Bundesstaaten, die bessere steuerliche Bedingungen für Unternehmen bieten. Tel Aviv in Israel dagegen verzeichnete laut dem Bericht besonders stark steigende Preise, während die in Hongkong und Singapur im ersten Halbjahr recht stabil blieben.

Unter anderem aus den Preisen gemessen an Bruttoeinkommen und Mieten sowie mithilfe weiterer standardisierter und gewichteter Indikatoren errechnet die UBS jährlich den Blasenindex für 25 Städte weltweit. Mittels einer Faktoranalyse entsteht der Index, der über vier Stufen verfügt: Unterbewertet mit Indexwerten von -1,5 bis -0,5, fair bewertet mit Werten von -0,5 bis 0,5, überbewertet mit 0,5 bis 1,5 - sowie ab 1,5: Blasenrisiko.