Spekulationsblasen am Immobilienmarkt Hier laufen die Kaufpreise den Mieten davon

In einigen deutschen Städten steigen die Wohnungspreise viel schneller als die Mieten, die Gefahr von Spekulationsblasen nimmt zu. Besonders heikel ist die Lage in Trier.
Trierer Innenstadt: Preisniveau am Wohnungsmarkt merklich gestiegen

Trierer Innenstadt: Preisniveau am Wohnungsmarkt merklich gestiegen

Foto: Corbis

Sie wollen wissen, ob auch in Ihrer Heimatstadt Blasengefahr droht? Karte und Tabelle am Ende des Textes zeigen es Ihnen auf einen Blick.

Viele Trierer fahren seit Jahrzehnten zum Tanken über die nahe Grenze nach Luxemburg, dort ist der Kraftstoff wegen niedriger Steuern deutlich billiger. Nun aber zieht es umgekehrt auch einige Luxemburger zum Einkauf nach Trier. Dort finden sie nämlich ebenfalls etwas, was es so günstig zuhause nicht gibt: Eigentumswohnungen.

Bürger aus dem reichen Großherzogtum haben offensichtlich massiv in Trierer Immobilien investiert, das Preisniveau am Wohnungsmarkt ist merklich gestiegen. Von 2007 bis heute sind Eigentumswohnungen dort um 72,6 Prozent teurer geworden, die Mietpreise haben dagegen nur um 25 Prozent zugelegt. Eine Differenz von 47,6 Prozentpunkten. Damit ist Trier die Nummer eins auf der Liste der deutschen Städte mit der größten Gefahr von Spekulationsblasen.

Das Internetportal Immobilienscout hat 82 größere deutsche Städte darauf untersucht, wie sich die Angebotspreise von Eigentumswohnungen und die Kaltmieten entwickelt haben. Das Ergebnis: In 35 der 82 betrachteten Städte laufen die Preise den Mieten regelrecht davon.

In Relation zum Kaufpreis lässt sich in diesen Städten mit den Mieteinnahmen bisweilen kaum noch Rendite erwirtschaften. Viele Käufer werden offenbar allein von der Aussicht auf weitere Preissteigerungen angelockt - die klassische Definition einer Spekulationsblase.

Nach Trier folgen auf der Liste der Städte mit den auffälligsten Blasensymptomen München, Rosenheim, Konstanz und Regensburg. An diesen Orten hat sich seit 2007 eine Lücke zwischen Kauf- und Mietpreisanstieg von mehr als 40 Prozent aufgetan. Auffällig: Zwischen 2007 und 2010 stiegen in Rosenheim oder Konstanz noch die Mieten stärker als die Kaufpreise, erst danach sind die Kaufpreise den Mieten enteilt.

Immer mehr Städte von der Marktüberhitzung bedroht

Inzwischen koppele sich das Preisniveau auch in weniger attraktiven, sogenannten B- und C-Städten von der Entwicklung der Mieten ab, beobachtet der Immobilienscout-Datenanalyst Jan Hebecker. Verantwortlich für den Kaufboom sei in erster Linie der Anreiz, der von den niedrigen Zinsen ausgehe.

Durch niedrige Zinsen werden Hypothekenkredite billiger und zugleich andere Formen der Geldanlage unattraktiver. Das macht den Immobilienkauf verlockend.

Auch die Berliner Beratungsfirma Empirica sieht eine wachsende Zahl von Städten in Deutschland von einer Marktüberhitzung bedroht. Laut ihrem neuesten Blasenindex wachsen in 168 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang; vor drei Jahren war dies erst in 88 Kreisen der Fall. In 84 Landkreisen diagnostizieren die Empirica-Forscher sogar eine hohe Blasengefahr, dies traf vor drei Jahren nur auf 17 Kreise zu.

Allerdings befeuern Niedrigzinsen und Inflationsangst längst nicht überall in Deutschland den Immobilienboom. In 28 der 82 Städte, die Immobilienscout untersucht hat, kann von einer Überhitzung der Märkte keine Rede sein. Am Ende der Vergleichsliste finden sich mit Bochum, Krefeld, Bottrop, Duisburg und Gelsenkirchen ausschließlich Städte aus der Rhein-Ruhr-Region. In Gelsenkirchen sind die Mieten seit 2007 um 9,2 Prozent gestiegen - und die Wohnungspreise um 3,4 Prozent gesunken.