Immobilienstudie: Warum die Häuserpreise weiter steigen werden

Das eigene Heim wird immer teurer, die Preise steigen so stark wie seit mehr als 20 Jahren nicht. Wirtschaftsforscher sagen: Der Boom geht weiter. Doch ausgerechnet im Luxussegment der großen Metropolen könnte das Ende der Preisspirale erreicht sein.

Neubauten: Nicht nur die niedrigen Zinsen treiben die Preise

Foto: Jens B¸ttner/ picture-alliance/ dpa/dpaweb

Hamburg - "Wir sind in einem fast idealen Szenario für die Immobilienmärkte: Gleich mehrere preistreibende Faktoren wirken parallel auf die deutschen Ballungsräume ein", sagt Carsten-Patrick Meier von Kiel Economics. Er ist überzeugt: Die Immobilienpreise in Deutschland werden auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Das geht aus einer Prognose hervor, die das Institut für manager magazin errechnet hat.

Für Deutschland sind steigende Immobilienpreise ein ungewohntes Phänomen. Seit Mitte der neunziger Jahre waren sie im Bundesdurchschnitt gesunken. Erst 2007 setzte eine leichte Erholung ein, die seit 2010 deutlich Fahrt aufgenommen hat.

Den Zahlen der Forscher zufolge erlebt die Bundesrepublik derzeit den stärksten Preiszuwachs seit 1990. 2013 sollen danach die Wohnungspreise im Bundesschnitt um mehr als zehn Prozent steigen. Bis 2017 rechnet die Prognose mit weiteren Steigerungen. Allerdings wird sich das Tempo des Booms in den kommenden Jahren abschwächen. So sollen 2014 die Zuwächse noch bei knapp acht Prozent liegen.

Preistreiber Nummer eins: Weiterhin niedrige Zinsen

Die Gründe für die anhaltende Dynamik sieht Kiel Economics in den anhaltend niedrigen Zinsen. In der Tat waren Immobiliendarlehen selten so günstig wie heute: Kredite mit zehn Jahren Laufzeit gibt es schon für deutlich unter drei Prozent Zinsbelastung pro Jahr, sogar festverzinsliche Darlehen mit 25 Jahren Laufzeit sind für weniger als vier Prozent zu haben. Deshalb können sich Wohnungskäufer höhere Kaufpreise leisten, denn die monatliche Rate bleibt dank der niedrigen Zinsen bezahlbar. Die Niedrigzinsen sind der Immobilien-Preistreiber Nummer eins.

Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Preisboom ist offensichtlich. Bis zum Ausbruch der Finanzkrise 2007 waren die Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) gemessen an dem verhaltenen deutschen Wirtschaftswachstum eher hoch und erschwerten den Immobilienkauf. Doch jetzt hält die EZB den Zins niedrig, um die Euro-Krisenländer zu stützen - während die Wirtschaft in Deutschland vergleichsweise stark wächst. Die gute Wirtschaftslage und die gesunkene Arbeitslosigkeit sind ein weiterer Grund, aus dem mehr Deutsche sich den Kauf eines Eigenheims zutrauen - und damit die Preise weiter in die Höhe treiben.

Die Bevölkerung in Deutschland wächst

Zusätzlicher Preistreiber ist der Bevölkerungsanstieg durch die Zuwanderung. Die Bevölkerung Deutschlands ist 2012 um 196.000 Personen gestiegen und zählt nun 80,5 Millionen Einwohner. Ein ähnlich hohes Plus gab es zuletzt 1996 mit einem Zuwachs von 195.000 Personen. Dazu kommt, dass die Menschen immer mehr Quadratmeter pro Person für sich beanspruchen.

Ein weiterer und sehr starker Preistreiber sind die hochwertigen Neubauprojekte, die in vielen Großstädten derzeit entstehen. Denn sie bieten dem Käufer eine deutlich höhere Wohnqualität als die meisten Bestandsimmobilien. Zu einem ebenso deutlich höheren Preis.

Besonders heftig hat die Baulust die Berliner ergriffen. Dort verdoppelte sich die Zahl der Neubauvorhaben von Anfang 2012 bis Anfang 2013 auf mehr als 200 Projekte.

In nicht zu ferner Zeit kommt der Punkt, wo das erhöhte Angebot dämpfend auf die Preise wirkt. Bei Luxus-Neubauten in Top-Lagen der Metropolen könnte dieser Punkt schon bald erreicht sein. Ein Signal dafür ist, dass es bei solchen Projekten bereits einige Monate bis Jahre dauern kann, um die Luxusobjekte vollständig zu verkaufen.

"Das Angebot an Neubauwohnungen in Top-Lagen ist immens", sagt Björn Dahler, Gründer und Chef des Maklerhauses Dahler & Company. "Seit ich in der Branche bin, hat es das noch nicht gegeben."

Außerdem bestand am deutschen Immobilienmarkt Nachholbedarf. Denn die Preise für Wohnungen sind viele Jahre lang weniger stark gestiegen als die Einkommen.

Trotz des jüngsten Booms wohnen die Bundesbürger immer noch relativ billig, zeigen die Daten der OECD. Das aktuelle Verhältnis von Mieten zu Einkommen liegt um ein Fünftel unter dem Durchschnitt seit 1980. Obwohl die Preis deutlich spürbar gestiegen sind, bleiben sie deutschlandweit gesehen gemessen an den Einkommen bezahlbar. Das spricht für weiterhin steigende Preise.

Preise in Top-Lagen der Metropolen steigen rasant

Dieser Befund gilt allerdings nicht unbedingt für die begehrtesten Viertel der Großstädte. Dort steigen die Preise um ein Vielfaches schneller als im Bundesdurchschnitt und haben hohe Niveaus erreicht. So wird inzwischen in Berlin-Charlottenburg das 40fache der ortsüblichen Kaltmiete als Kaufpreis verlangt. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt diese Relation beim 23fachen.

Mehr als das 30fache der Jahresmiete zahlen Käufer aber häufig auch in den begehrten, zentralen Vierteln der übrigen Metropolen, von Nord bis Süd. Hier dürfte sich der Preisanstieg auf absehbare Zeit mindestens verlangsamen: Denn die Zahl derer, die sich eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Hamburger Stadtteil Ottensen, in Düsseldorf-Carlstadt oder am Frankfurter Osthafen für schon heute fast eine halbe Million Euro leisten können, ist begrenzt und sinkt bei weiteren Preissteigerungen rapide.

Interaktives Immobilienportal: Hauspreise und Mieten in Ihrer Nachbarschaft