Immobilien Kaufen oder mieten - was ist wo günstiger?

Häuser und Wohnungen werden in Deutschland immer teurer. Lohnt sich da ein Immobilienkauf noch? Oder ist es auf Dauer günstiger, zur Miete zu wohnen? Eine neue Untersuchung gibt Antworten.

Die meisten Mieter sehen jeden Monat beim Blick auf den Kontoauszug, dass der wohl größte Teil ihres Haushaltsbudgets für die Mietzahlung draufgeht. Da stellt sich immer wieder die Frage: Wäre es nicht auf Dauer günstiger, das Geld in die eigenen vier Wände zu investieren? Viele Immobilienmakler und -verkäufer reden den Kunden immer wieder ein, dass Kaufen langfristig besser sei als Mieten.

Aber ist das wirklich so?

In der Studie "Risiko-Rendite-Ranking 2018" hat der Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber untersucht, wo sich der Kauf von Eigentumswohnungen im Vergleich zur Miete lohnt. Die Untersuchung richtet sich zwar in erster Linie an Immobilieninvestoren, die Wohnungen kaufen und vermieten wollen. Doch auch für Privatleute, die eine Immobilie zur Selbstnutzung suchen, sind die Daten interessant.

So haben die Experten errechnet, wie stark ein Immobilienkauf die durchschnittliche Haushaltskasse belastet - und dies mit der Belastung durch Mietausgaben verglichen.

Das Ergebnis: In lediglich 48 der 111 analysierten Städte ist es auf Dauer günstiger, eine eigene Bestandseigentumswohnung zu finanzieren, als zur Miete zu wohnen. Nur in diesen 48 Städten ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung (inklusive aller Nebenkosten) auf Dauer geringer, als zur Miete zu wohnen.

Podcast Cover
__proto_kicker__
__proto_headline__

Die Anzahl der Städte, in denen sich der Kauf von Bestandseigentumswohnungen noch rechnet, geht dabei zurück. Im vergangenen Jahr waren es noch 87 Städte, in denen sich der Kauf von Bestandseigentumswohnungen lohnt.

Bei Neubauwohnungen ist das noch extremer: Nur in neun Städten ist es noch günstiger, eine Neubauwohnung zu kaufen als zu mieten. Das gilt etwa für Cottbus, Frankfurt (Oder), Salzgitter und Neumünster. In 107 anderen deutschen Städten ist dagegen der Kauf einer Neubauwohnung inzwischen so teuer, dass man mit Mieten besser wegkommt.

"Die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Städten stiegen im vergangenen Jahr weiter stark an, das erhöht die Finanzierungsbelastung für Eigentümer erheblich", sagt Geschäftsführer Ulrich Jacke.

In der folgenden Grafik finden Sie alle 111 untersuchten Städte, geordnet nach Neu- und Bestandsbauten. Die Tabelle zeigt den Unterschied zwischen Miet- und Eigentumsbelastung. Positive Werte bedeuten, dass sich Kaufen eher lohnt. Bei negativen Werten ist Mieten günstiger.

Ein Haushalt in Dessau-Roßlau hat demnach etwa ein um knapp vier Prozent höheres Haushaltseinkommen, wenn er sich eine Bestandswohnung kauft, statt zur Miete zu wohnen. Ein Haushalt in München hingegen hat ein um zehn Prozent niedrigeres Haushaltseinkommen, wenn er sich für einen Kauf entscheidet. Es geht jeweils um eine Dreizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche. Beim Kauf ist keinerlei Eigenkapital eingerechnet.

Vor allem in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart (in der Grafik hellblau markiert) ist es auf Dauer günstiger zu mieten, als zu kaufen. Hier liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung für einen Wohnungskauf deutlich oberhalb der jeweiligen Mietbelastung. Bis zu zehn Prozent haben Verbraucher weniger in der Tasche, wenn sie sich einen Neubau gönnen, statt zur Miete zu wohnen.

Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

Dr. Lübke & Kelber hat außerdem untersucht, in welchen von insgesamt 111 deutschen Städten noch Schnäppchen zu machen sind. Dazu haben die Experten anhand zahlreicher Daten aus dem Immobilienmarkt sowohl eine Risiko- als auch eine Renditeeinschätzung für jede Stadt getroffen und dann verglichen, wo die tatsächlich zu erwartende Rendite die angesichts des Risikos zu erzielende Mindestrendite am weitesten übersteigt.

Städte wie Fürth, Lüneburg oder Osnabrück sind die Gewinner des Rankings bei Bestandsbauten. Sie bieten die besten Gelegenheiten, weil das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite noch stimmt. In den Großstädten Düsseldorf, Berlin und Köln liegen dagegen die Renditen unter dem Wert, den man beim jeweiligen Risiko nach Einschätzung von Dr. Lübke & Kelber eigentlich mindestens erzielen müsste.

In der folgenden Grafik finden Sie alle 111 untersuchten Städte, geordnet nach Neu- und Bestandsbauten. Die Tabelle zeigt, wo die tatsächlich zu erwartende Rendite die angesichts des Risikos zu erzielende Mindestrendite am weitesten übersteigt. Positive Werte bedeuten, dass sich eine Investition eher lohnt. Bei negativen Werten ist Vorsicht geboten.

Im Schnitt sinken die Renditen tendenziell deutschlandweit. "Die Nachfrage ist nochmal gestiegen. Nicht nur in den Top-Städten haben sich die Preise erhöht, sondern auch in den kleineren Städten", sagt Jacke von Dr. Lübke & Kelber. Selbst in bisher eher wenig beliebten Regionen, hätten die Preise mittlerweile begonnen zu steigen.

Dr. Lübke & Kelber führt die Studie seit mehreren Jahren durch - und jedes Jahr werden die erzielbaren Renditen geringer. "In vielen Städten decken die Immobilienrenditen nicht einmal mehr die aktuelle Inflationsrate ab ", sagt Jacke.

Er erwartet, dass deutsche Immobilienpreise künftig nicht mehr so stark steigen werden wie bisher. Mit einem plötzlichen Zusammenbruch der Preise sei aber genauso wenig zu rechnen.

Video: Lösungen gegen die Wohnungsnot

SPIEGEL TV
Die Wiedergabe wurde unterbrochen.

Abonnieren bei

Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es zu einem späteren Zeitpunkt erneut.