Studie zu Immobilienmärkten München ist am heftigsten überbewertet

Die Gefahr, dass die Immobilienblase platzt - wo ist sie am größten? Nicht etwa in New York, Paris oder London, wie eine neue Studie zeigt, sondern in der "Weltstadt mit Herz".

Blick auf die Münchner Innenstadt: Acht Jahreseinkommen für eine 60-Quadratmeter-Wohnung
EyeEm/ Getty Images

Blick auf die Münchner Innenstadt: Acht Jahreseinkommen für eine 60-Quadratmeter-Wohnung


Quadratmeterpreise von 8000 oder 9000 Euro sind in manchen Ecken Münchens inzwischen die Regel. Doch was steckt hinter diesen Preisen? Einer neuen Untersuchung der Schweizer Bank UBS zufolge mitunter nicht viel. Der Wohnungsmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt gilt laut einem neuen Ranking der Ökonomen als weltweit am stärksten überbewertet.

Im "UBS Global Real Estate Bubble Index" untersuchen die Ökonomen die Immobilienmärkte in 24 Großstädten. Im vergangenen Jahr attestierten sie dabei noch Städten wie Hongkong, London, Paris und Singapur die höchste Gefahr gefährlicher Spekulationsblasen. Doch 2019 hat sich das Bild gewandelt: Nun liegt München ganz vorn auf der Liste. Eine hohe Blasengefahr attestieren die Experten außerdem noch sechs weiteren der 24 Städte - darunter auch Amsterdam und Frankfurt.

Doch warum steht ausgerechnet München ganz oben? Als Gründe führt die Studie die starke lokale Wirtschaft samt wachsender Bevölkerung an, dadurch sei die Nachfrage nach Wohnraum gestiegen, der hierfür nur unzureichend zugenommen habe. Dadurch hätten sich die realen Preise in München in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt, die Mieten stiegen um mehr als vierzig Prozent.

Immobilienblasenrisiko-Index der UBS

Wohnungsmärkte in ausgesuchten Städten 2019

Rang Tendenz Stadt Index
1   München 2,01
2   Toronto 1,86
3   Hong Kong 1,84
4   Amsterdam 1,84
5   Frankfurt 1,71
6   Vancouver 1,61
7   Paris 1,54
8   Zürich 1,40
9   London 1,31
10   San Fransisco 1,15
11   Tokio 1,11
12   Stockholm 1,10
13   Los Angeles 0,99
14   Genf 0,90
15   Sydney 0,88
16   Tel Aviv 0,78
17   Madrid 0,61
18   Moskau 0,50
19   New York 0,50
20   Singapur 0,45
21   Boston 0,36
22   Milan 0,20
23   Dubai -0,26
24   Chicago -0,77

Blasenrisiko >1,5
Überbewertet 0,5 bis 1,5
Fair bewertet -0,5 bis 0,5
Unterbewertet -1,5 bis -0,5

Quelle: UBS-Index

Die positive Entwicklung der Löhne mit einem Plus von 15 Prozent kann diese Entwicklung offenbar nicht ausgleichen: "Für den Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Nähe des Münchner Stadtzentrums muss ein qualifizierter Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor weiterhin rund acht Jahreseinkommen aufbringen", heißt es in der Studie.

Umland könnte zulasten der Städte aufholen

Frankfurt ist in dem Index neu in die Risikozone der Städte aufgerückt, die ein hohes Blasenrisiko haben sollen. In nur einem Jahr stiegen dort der Studie zufolge die realen Preise um elf Prozent. Die Rede ist von der "höchsten Rate unter allen erfassten Städten". Da die Nachfrage auch in Frankfurt höher ist als das Angebot, steigen die Wohnungspreise und Mieten weiter. Maximilian Kunkel, bei UBS Global Wealth Management für Anlageformen in Deutschland zuständig, teilte mit: "Investoren sollten deshalb Vorsicht walten lassen, wenn sie Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen."

Während in deutschen Metropolen das Risiko laut der Studie steigt, ist es in Vancouver, San Francisco, Stockholm und Sydney "markant zurückgegangen", in New York und Los Angeles immerhin noch leicht. "Zunehmende ökonomische Unsicherheit wiegt den positiven Effekt fallender Zinssätze auf die Nachfrage nach Immobilien mehr als auf", erklärt Mark Haefele bei UBS Global Wealth Management.

In der Eurozone wiederum haben die niedrigen Zinsen den Immobilienboom noch befeuert, da sie in Wohnungen und Häusern auch eine vermeintlich sichere Geldanlage sehen. Für viele Häuslebauer in spe sind daher nicht die Zinsen das Problem, sondern fehlendes Eigenkapital, um überhaupt eine Finanzierung bei der Bank zu bekommen.

Diese Entwicklung bedroht den Autoren der UBS-Studie zufolge auch die bisher gängige Strategie der Vermögensvermehrung. Die Städte könnten unattraktiver werden, Arbeitsplätze und Wohnraum sich stärker im Umland ansiedeln. "Obwohl Urbanisierung, digitale Revolution sowie Baubeschränkungen die Bewertungen von Immobilien in Städten immer noch stützen, kann nicht mehr mit Sicherheit mit realen Preisanstiegen gerechnet werden."

apr/stk

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insgesamt 62 Beiträge
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Seite 1
m_s@me.com 30.09.2019
1. Kein Wunder: Hier in Solln werden 150m2 für über 2 Mio angeboten
Hier in meiner Nachbarschaft in München Solln (kurz vor Münchens Ende, kurz vor Pullach!), in einem Gebäude, was einem Kleeblatt gleichen soll, nachgerade hässlich schon auf dem Entwurf aussieht, sollen Wohnungen entstehen, für mehr als 1,5 Millionen angeboten werden. Rundherum Straßen, andere Neubauten, nichts ist weitere als 20m entfernt. Und die vermeintlich luxuriöse Bauweise rechtfertigt dann diese absurden Preis? Da ist nicht einmal ein ernsthafter Garten dabei, da gibt es nur grüne Fetzen zum Durchmesser von 5 Metern! Kein Wunder, dass hier Experten von einer Blase sprechen. Die wird aber differenziert zuschlagen: Diese Objekte werden, müssen pleitegehen, wenn alle nüchtern werden.
PeterAlef 30.09.2019
2. ...überbewertet?...
...ja seid's Ihr deppert?... München ist extrem gefragt, Leute mit Geld gehen da hin, ob sie da wohnen wollen oder nicht. Ist hip, so zweidreimal im Jahr. Sie nehmen den armen Leuten nichtmal was weg. Höchstens dem ehemaligen Mittelstand... Braucht einer einen Lamborghini? Nee. Aber wenn Du willst und kannst, stellst Du dir so ein Ding auch nach München, Catering von Käfer... Bitte glaubt mir das. Ich bin NICHT neidisch. Wir haben nur das Kapital von der Leine gelassen....
Pfaffenwinkel 30.09.2019
3. Nicht nur in München,
auch im Umland sind Mieten und Immobilienpreise viel zu hoch. Besonders in Oberbayern ist das spürbar. Und der Trend geht weiter nach oben.
mucschwabe 30.09.2019
4.
Kann es sein, dass aufgrund der bevorstehenden Rezession (vor allem in der Automobilindustrie und dem Bankensektor) diese beiden deutschen Städte dann weniger Zuzug haben werden und der Neubau noch einige Jahre so weitergeht? By the way: 8-Faches Jahresgehalt eines Facharbeiters: 60qm kosten locker 420 TEURO. Verdient ein Facharbeiter echt 4.375 Euro pro Monat netto?
mullertomas989 30.09.2019
5. Das ist doch klar.
München ist am heftigsten überbewertet! Nur weil da ein interkontinentaler Flughafen ist, denken alle, München sei so toll .....
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