Vonovia, Deutsche Wohnen und Co. Das sind Deutschlands größte Vermieter

Börsennotierte Konzerne besitzen mittlerweile Hunderttausende Wohnungen in Deutschland. Ermöglicht hat ihren Aufstieg die Politik.
Vonovia-Haus in Dortmund

Vonovia-Haus in Dortmund

Foto: Ina Fassbender

Die Revolution im Wohnungsmarkt hatte eine sperrige Überschrift: "Artikel 21 - Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt" - so hieß es 1988 im Bundesgesetzblatt. Erst die Abschaffung der Gemeinnützigkeit ermöglichte neue Immobilienkonzerne wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien. Die Maßnahme war damals heftig umstritten, und sie ist es heute noch: Für die einen hat die Politik damit die Mieter der Profitgier von Konzernen ausgesetzt, für die anderen war es der dringend nötige Schritt zu mehr Effizienz in der Wohnungswirtschaft.

Einig ist man sich nur darin, dass der Wohnungsmarkt ohne die Gesetzesänderung heute anders aussehen würde. Wie viel Macht aber haben die Großen? Wer steckt dahinter? Der Überblick.

Wer sind die größten Vermieter?

Deutschlands größter Vermieter ist Vonovia, etwa 346.000 Wohnungen besitzt der Konzern über die Bundesrepublik verteilt. Vonovia ist der einzige Immobilienkonzern im deutschen Leitindex Dax (lesen Sie hier mehr zu Vonovia). Lokaler aufgestellt, aber ebenfalls an der Börse gehandelt, sind Deutsche Wohnen und LEG Immobilien. Erstere hält den Großteil ihrer gut 160.000 Wohnungen in Berlin, LEG ist mit etwa 130.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen aktiv.

Ein besonderes Geschäftsmodell haben Grand City und TAG Immobilien: Beide kaufen gezielt Häuser mit höheren Leerstandsquoten und versuchen, diese zu senken. Grand City hat vor allem Häuser in NRW, Berlin und in Ostdeutschland, TAG konzentriert sich auf den Norden und Osten der Republik.

Foto: SPIEGEL ONLINE; van Hove

Das einzige Privatunternehmen unter den Top Ten, das nicht an der Börse notiert ist, ist Vivawest. Es gehört unter anderem dem Bergbauunternehmen RAG und der Gewerkschaft IG Bergbau und Energie, die gut 121.000 Wohnungen liegen alle in Nordrhein-Westfalen.

Unter den zehn Größten sind zudem mehrere Wohnungsunternehmen in Staatsbesitz. Die Saga vermietet in Hamburg etwa 132.000 Wohnungen, Degewo, Gewobag und Howoge haben ihre jeweils etwa 60.000 Wohnungen in Berlin. Nassauische Heimstätte gehört dem Land Hessen sowie etlichen Städten und Sparkassen in Hessen. Das Unternehmen hat knapp 59.000 Wohnungen in Hessen und Thüringen.

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Wie kamen die Wohnungen an die Börse?

Laut einer Studie für das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) waren vier Vorbedingungen nötig, um Investoren in den deutschen Immobilienmarkt zu holen:

  • Erstens, die oben zitierte Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit. Bis 1990 mussten viele Wohnungsunternehmen wegen der Gemeinnützigkeit bestimmte Steuern nicht zahlen, dafür waren sie bei Miete und Gewinn stark eingeschränkt. Die Unternehmen gehörten entweder dem Staat (meist den Kommunen) oder großen Firmen, die Werkswohnungen für ihre Mitarbeiter errichtet hatten. Bekannt sind etwa die sogenannten Eisenbahnerwohnungen, die einst die Bundesbahn baute. Erst das Ende der Gemeinnützigkeit hob die Gewinnschranken auf und machte Hunderttausende Wohnungen für Investoren attraktiv. Dazu kam, dass von 2002 an Unternehmen steuerfrei gehandelt werden konnten, was große Käufe billiger machte.
  • Zweitens wollten eben jene Kommunen und Konzerne ihre Wohnungen loswerden. Klamme öffentliche Haushalte, geringe Rendite und anstehende teure Sanierungen waren die Hauptgründe, dazu kam der allgemeine Privatisierungstrend der Neunziger- und Nullerjahre.
  • Drittens geriet der deutsche Wohnungsmarkt in den Fokus ausländischer Investoren, die auf steigende Immobilienpreise spekulierten.
  • Viertens wurde es über Fonds und Aktiengesellschaften leichter, in Immobilien zu investieren, als diese direkt zu kaufen.

Der Werdegang vieler Börsenunternehmen ist ähnlich: Mithilfe von Finanzinvestoren kauften sie Ende der Neunziger- oder Anfang der Nullerjahre erste Wohnungspakete, oft aus öffentlicher Hand und quasi als Startportfolio. Es folgten weitere Übernahmen bis die Unternehmen schließlich an die Börse gebracht wurden, wo die ursprünglichen Investoren ihre Anteile möglichst gewinnbringend verkauften. Heute hat keiner dieser Finanzinvestoren noch nennenswerte Anteile an dem von ihm begründeten Unternehmen.

Wie viel Macht haben die Großen?

Schaut man auf die Anteile am Wohnungsmarkt: nicht so viel. Laut Statistischem Bundesamt gibt es in Deutschland etwa 20 Millionen Mietwohnungen - davon gehören den Börsenunternehmen etwa eine Million, also fünf Prozent. Der überwiegende Teil der Wohnungen wird von Privatpersonen vermietet. Aber: In manchen Regionen haben die Konzerne durchaus große Anteile, Deutsche Wohnen etwa in Berlin oder Vonovia in Dresden.

Und auch für den Mieter kann es einen Unterschied machen, bei wem er mietet. Große Unternehmen können vorteilhaft sein, wenn es etwa darum geht, Schäden in einem Onlineportal melden zu können oder fremdsprachige Hotlines anzubieten. Doch im Streitfall steht der Mieter einem ungleichen Gegner gegenüber, verfügen die Unternehmen doch über große Rechtsabteilungen und ausreichend Geld für Gerichtsverfahren.

nck/sep
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