Vonovias Profit mit Nebenkosten Die Miet-Gewinnmaschine
Vonovia-Zentrale in Bochum
Foto: Ina FassbenderDie relevantesten, aufwendigsten, unterhaltsamsten Stücke aus dem SPIEGEL-ONLINE-Jahr 2018 - hier noch einmal für Sie zum Nachlesen.Die Highligths bei SPIEGEL ONLINE
Gerd Stimmelmaier hat gut zu tun. Der frühere Controller kümmert sich um die Nebenkostenabrechnungen vieler Mieter einer Wohnanlage im Münchener Vorort Neuried. Seit Vonovia die Anlage 2014 gekauft hat, wird es jedes Jahr teurer: der Winterdienst, der Hausmeister, das Rasenmähen. Warum? Stimmelmaier hat mehr als 600 Seiten Unterlagen ausgewertet, Rechnungen, Belege und Tätigkeitsnachweise. Hat Einzelbeträge zusammengezählt, Datumsangaben kontrolliert und geprüft, ob Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden.
Sein Fazit ist ernüchternd: Die Abrechnungen von Vonovia seien oft fehlerhaft, die vorgelegten Belege vielfach "dubios" - und die Kosten viel zu hoch. Dass sich ein profitorientierter Dax-Konzern wie Vonovia um seine Mieter kümmern würde, davon sind die Neurieder gar nicht ausgegangen. Doch nun glauben sie, dass Deutschlands größter Vermieter sie übervorteilt.
Vonovia selbst schreibt auf Anfrage, der Anspruch sei, "dass Nebenkostenabrechnungen transparent, nachvollziehbar und vor allem richtig sind". Sollte das einmal nicht der Fall sein, liege "ein bedauerlicher Fehler vor". Dem Konzern zufolge handelt es sich praktisch immer um "Einzelfälle".
Es sind die immergleichen Vorwürfe
Das ist, um es klar zu sagen, möglich. Vielleicht ist tatsächlich ein Großteil der Vonovia-Abrechnungen richtig. Vielleicht werden die Mieter tatsächlich Quartal für Quartal zufriedener, wie es der Vonovia-Kundenzufriedenheitsindex behauptet. Bei rund 350.000 Wohnungen und ebenso vielen Abrechnungen kann einen vollständigen Überblick nur einer bekommen: das Unternehmen selbst.
Geschäftsmodell: Aufträge an sich selbst vergeben
Foto: Cornelia Pfauter/ DER SPIEGELDoch die Mieter in Neuried sind nicht allein. Wer sich ansieht, wie Vonovia mit Mietern in Berlin, Hamburg, Dresden, Hannover, Potsdam, Konstanz, Köln, Magdeburg oder Witten umgeht, stößt auf die immergleichen Vorwürfe. Die Kosten steigen, die Rechnungen sind undurchsichtig und plausible Erklärungen liefert Vonovia oft nicht.
Eine SPIEGEL-Recherche ermöglicht nun Einblicke in eine regelrechte Gewinnmaschine, die sich Vonovia geschaffen hat. Eine Gewinnmaschine, die laufend mehr Geld in die Vonovia-Kasse spült - und die Mieter schon lange nicht mehr verstehen können.
Wer nach dem Ursprung der Gewinnmaschine fragt, wird vielleicht an der Frankfurter Börse Antworten finden. Dort glänzt der Dax-Konzern Vonovia seit Jahren mit rasantem Wachstum. Seit dem Börsengang im Jahr 2013 ist der Aktienkurs um 148 Prozent gestiegen.
Mit dem klassischen Vermietungsgeschäft hat das allerdings wenig zu tun - das bringt einfach zu wenig Profit. Mit Erhöhungen der Kaltmiete steigerte Vonovia seine Miete pro Quadratmeter im vergangenen Jahr um mickrige 1,6 Prozent, weniger als die Inflationsrate. Erst Modernisierungen von Wohnungen, die der Konzern auf seine Mieter umgelegt hat, brachten weitere 2,5 Prozent.
Doch sein eigentliches Wachstum schafft Vonovia auf andere Weise:
Seit Jahren kauft der Konzern Wohnungen auf, rund 350.000 sind es mittlerweile. Und nachdem der deutsche Markt abgegrast ist, geht es nun in Österreich, Frankreich und Schweden weiter.
Neben der Kaltmiete hat Vonovia die Nebenkosten seiner Mieter als Einnahmequelle entdeckt. Statt externe Firmen zu beauftragen, übernimmt der Immobilienkonzern viele Aufgaben mittlerweile mit eigenen Tochterfirmen und streicht die Profite ein. Der Schachzug ist clever: Vermieter haben große Freiheiten, wen sie etwa mit der Treppenhausreinigung oder dem Winterdienst betrauen. Und sie können auch selbst entscheiden, ob beispielsweise ein Spielplatz einmal im Monat kontrolliert wird, oder einmal in der Woche. Vonovia bestellt, Vonovia kassiert - und der Mieter muss zahlen.
Spielgerät im Hinterhof eines Vonovia-Wohngebäudes
Foto: Ina FassbenderDas mag nach einer Kleinigkeit klingen, nach dem Motto: Ist doch egal, wer den Schnee schippt. Doch es ist nichts weniger als eine Umkehr der Grundsätze, die bisher für Vermieter galten. Wer als Wohnungsbesitzer die Nebenkosten nur durchreicht, hat ein Interesse diese möglichst gering zu halten - umso mehr Kaltmiete kann er seinen Mietern abknöpfen, ohne dass die Gesamtmiete steigt. Wer aber - wie Vonovia - die Arbeiten selbst ausführt, profitiert von jeder kontrollierten Glühbirne.
Vonovia selbst nennt als einen Grund für das "Insourcing", dass "wir die Kosten und Qualität unserer Leistungen selbst in der Hand" haben. Aber kann der Konzern damit wirklich so viele Kosten sparen? Immerhin ist Vonovia bei Handwerksfirmen dafür bekannt, die Preise zu drücken. Als weiteren Grund gibt Vonovia an, die Kundenzufriedenheit mit den Angeboten aus der eigenen Hand zu steigern.
Um 1900 Prozent höhere Kosten für den Winterdienst
Zufrieden aber sind die Mieter, die sich beim SPIEGEL gemeldet haben, ganz und gar nicht. Ein einziger Artikel im Juni 2018 reichte aus, und Dutzende Leser meldeten sich in der Redaktion, die sich von Vonovia betrogen fühlen. Viele beklagen, dass alles prima funktioniert habe bis zu dem Zeitpunkt, als Vonovia vielen Betrieben vor Ort kündigte und selbst übernahm. Von da an seien die Leistungen schlechter geworden und die Kosten gestiegen - teilweise in großen Sprüngen.
So auch bei Gerd Stimmelmaier und seinen Mitstreitern der Wohnanlage in Neuried bei München. Dort kletterten die allgemeinen Stromkosten um mehr als 40 Prozent, die Kosten für den Winterdienst verdreifachten sich. In einer anderen Wohnanlage in Dresden stiegen die Kosten für die Pflege der Außenanlagen um 70 Prozent. Ebenfalls in Dresden und auch in einer Hamburger Wohnanlage wurde der Winterdienst um 1900 Prozent teurer, die Kosten für den Hauswart erhöhten sich in drei Jahren um 135 Prozent. Auch in einer Wohnanlage in Witten war es der Winterdienst, der mehr als 70 Prozent teurer wurde. In der Magdeburger Helmholtzstraße stiegen die Müllgebühren für Vonovia-Mieter um 164 Prozent, die Wassergebühren um fast 60 Prozent und die Kosten für Beleuchtung um 223 Prozent.
Wie kann das sein? Vonovia schreibt dazu, "Kostensteigerungen zum Vorjahr werden validiert und unterliegen einem Freigabeprozess". Stiegen die Kosten "signifikant", würden die Gründe in der Abrechnung erläutert. Bei den Mietern, mit denen der SPIEGEL gesprochen hat, fehlen diese Erklärungen aber. Als nachvollziehbar empfinden sie die Abrechnungen jedenfalls nicht.
Sie wollen uns auf Missstände hinweisen? Sie haben brisante Informationen? Dann schreiben Sie an unser Team Hintergrund und Recherche: Mail an: SPIEGEL ONLINE - Team Hintergrund und Recherche Alternativ können Sie das Team auch SPIEGEL.de: Impressum Sollten Sie verschlüsselt kommunizieren wollen, nutzen Sie bitte Autorenprofil von Jörg Diehl
Mieter haben das Recht, die Belege für die Betriebskostenabrechnungen einzusehen, auch wenn das unter Umständen recht kostspielig sein kann . Wer als Vonovia-Mieter versucht, davon Gebrauch zu machen, benötigt Durchhaltevermögen. Zwar wirbt Vonovia mit "schnellen Reaktionszeiten" im Kundenservice, in vielen Fällen aber werden Widersprüche von Mietern erst nach Wochen oder gar Monaten überhaupt beantwortet, die Bitte um Einsicht in die Rechnungsunterlagen entweder ignoriert oder rundweg abgelehnt.
Immer wieder, so berichten es Vonovia-Mieter, gebe das Unternehmen zudem an, Rechnungen oder Verträge "nicht zu finden". Vonovia räumt auf Nachfrage ein, dass es "in Einzelfällen" vorkommen könne, "dass Akten von den Vorgängerunternehmen nicht vollständig vorliegen".
Vonovia-Büro in der Bochumer Konzernzentrale
Foto: Ina FassbenderWer doch Unterlagen bekommt, der hat nachher oft mehr Fragen als Antworten. Besonders irritierend sind die Abrechnungen für die Hauswarte - eine Arbeit, die Vonovia vielfach mit eigenen Mitarbeitern übernommen hat. Rechnungen beziehen sich bei Vonovia zumeist auf ein "Leistungsverzeichnis" oder einen "o. g. Vertrag" - doch beides liegt den Mietern nicht vor. Für eine Berliner Wohnanlage rechnete Vonovia "Hausmeisterleistungen allgemein gemäß Leistungsverzeichnis" ab, Monat für Monat Tausende Euro.
Was dafür gemacht wurde, soll ein sogenannter Tätigkeitsnachweis von Vonovia belegen, der die Daten auflistet, an denen Hausmeisterarbeiten durchgeführt wurden. Im gesamten Jahr 2015 wurde demnach überhaupt nur an 47 Tagen gearbeitet. Dafür berechnet Vonovia den Mietern mehr als 43.000 Euro. Das entspricht einem Tagessatz von 930 Euro. In Neuried bei München ergeben sich dabei sogar deutlich mehr als 1000 Euro. Was passiert mit dem ganzen Geld?
Vonovia erklärt auf Anfrage, die Kosten würden "im üblichen Rahmen der Hauswartkosten" erhoben. Neben den reinen Lohnkosten würden auch Kosten abgerechnet, "die im Zusammenhang mit der Vertragserfüllung anfallen". Dazu zählten etwa die Ausstattung des Objektbetreuers mit einem Telefon, Fahrzeug und Werkzeug sowie die "Koordination der Einsätze". Doch darf Vonovia diese Kosten überhaupt umlegen? Im "Handbuch der Mietnebenkosten" heißt es dazu: "Kosten für Arbeitsmittel und Geräte" seien nicht umlegungsfähig. Auch bei Telefonkosten ist es zumindest strittig, ob diese umlegbar sind. Generelle Aussagen sind allerdings schwierig.
Zudem erklärt Vonovia, die Hausmeister seien häufiger in der Anlage als nur an den aufgeführten Tagen, manche Arbeiten seien nicht gesondert aufgeführt. Mit anderen Worten: Der Tätigkeitsnachweis, der Mietern geschickt wird, spiegelt die tatsächliche geleistete Arbeit gar nicht wider.
Vonovia-Büro in Essen
Foto: Ina FassbenderErklären könnten sich die hohen Summen womöglich mit einer Art Taschenspielertrick: Vonovia stellt sich die Leistung der Tochterfirmen quasi selbst in Rechnung. Die Versuchung dürfte also groß sein, die Summe möglichst hoch anzusetzen: Die Gewinne der Tochterfirma fließen direkt in die Bilanz der Mutter ein. Überhöhte Preise würden nicht auffallen, Vonovia veröffentlicht die Bilanzen vieler Tochterfirmen nicht. Das ist zulässig, üblich und spart zudem Geld, transparent ist es dagegen nicht. Der Gewinn bliebe nach dem Prinzip "rechte Tasche, linke Tasche" im Unternehmen. Nur einer hätte das Nachsehen: der Mieter, der die überhöhten Preise zahlt, versteckt in der Betriebskostenabrechnung.
Vonovia schreibt dazu, man wolle möglichst viele Leistungen aus einer Hand anbieten, natürlich sei es "unser Ziel, die Kosten für die Mieter gering zu halten". Und weiter: "Wir orientieren uns an marktüblichen Preisen und arbeiten fortwährend daran, unseren Service noch effizienter und besser für den Kunden zu machen."
Zentral für diese Strategie sind vier Tochterfirmen. Erstens: die eigene Handwerkerorganisation Deutsche TGS. Zusammen mit Töchtern wie Vonovia Technischer Service Nord und Süd hat das Unternehmen rund 5000 Beschäftigte, die 2017 fast 600.000 Reparaturen durchgeführt und rund 40.000 leerstehende Wohnungen renoviert haben.
Zweitens: die Deutsche Multimedia Service GmbH, die seit 2011 in den Wohnungen des Konzerns Anschlüsse für Radio, Fernsehen und teilweise Internet installiert. Ein lukratives Geschäftsfeld, vor allem, weil die Mieter den Anschluss für monatlich zehn Euro gar nicht ablehnen können.
Einen besonders großen Kostenfaktor holte Vonovia sich, drittens, mit der Gründung der Hausmeisterorganisation Vonovia Immobilienservice GmbH zurück ins Haus. Statt Aufträge an andere Firmen zu vergeben, lässt Vonovia seine rund 800 eigenen Objektbetreuer die Arbeit machen. Und, viertens, beschäftigt der Konzern seit 2015 in der Vonovia Wohnumfeld Service GmbH weitere 600 Mitarbeiter. Die kümmern sich um die Außenanlagen der Gebäude, sie mähen Rasen, schneiden Bäume und Hecken, schippen im Winter Schnee.
Die Gewinnmaschine von Vonovia ist sorgsam versteckt, in einem Geflecht aus 350 Tochterunternehmen, verknüpft mit Gewinnabführungsverträgen, Cost-Plus-Vereinbarungen und umsatzsteuerlichen Organkreisen. Für den durchschnittlichen Mieter ist das alles schon lange nicht mehr verständlich.
Doch dahinter verbirgt sich eine Steuersparkonstruktion, die die Gewinnmaschine noch profitabler macht. Mit den eigenen Tochterunternehmen muss Vonovia für viele Leistungen nämlich keine 19 Prozent Mehrwertsteuer abführen, eine Regelung im Steuerrecht macht es möglich. Damit wirbt Vonovia auch bei seinen Mietern. So steht unter den Rechnungen beispielsweise: "Die Vonovia Wohnumfeld Service GmbH ist eine eigenständige Tochtergesellschaft der Vonovia SE. Daher können wir unseren Kunden unsere Dienstleistungen ohne Berücksichtigung einer Umsatzsteuer in Rechnung stellen."
Aber profitieren die Mieter davon?
In Neuried zweifelt man: 2015 erledigte dort eine externe Firma die Gartenarbeiten und berechnete dafür 9273,24 Euro inklusive 1480,60 Euro Mehrwertsteuer. Ein Jahr später stellte die Vonovia Wohnumfeld Service GmbH die exakt selbe Summe in Rechnung - dieses Mal ohne Umsatzsteuer. Steckt sich der Konzern die 19 Prozent in die eigene Tasche? So sieht es in den Unterlagen aus, die der Konzern seinen Mietern zeigt. Doch auf SPIEGEL-Nachfrage dementiert Vonovia. In beiden Jahren habe man dieselbe externe Firma beauftragt, die Umsatzsteuer wurde demnach abgeführt. Die eigene Tochterfirma wurde also nur zwischengeschaltet, gearbeitet hat sie gar nicht. Auch hier: Transparent ist das nicht.
Bei den Fernsehgebühren gibt es keine Erklärung: Nach Übernahme der Versorgung durch die Vonovia-Tochter Deutsche Multimedia Service GmbH stiegen die Preise leicht an, dabei sollten sie ja grundsätzlich mindestens um die gesparte Mehrwertsteuer von 19 Prozent kostengünstiger sein. Vonovia selbst wirbt sogar damit, dass "Preissenkungen von bis zu 40 Prozent für die Mieter erreicht werden" können und "bei einem Teil unserer Mieter" seien die monatlichen Kosten von "deutlich über 15 Euro auf durchschnittlich 10 Euro" gesunken.
Vollends absurd wird es, wenn Vonovia seinen Mietern Leistungen in Rechnung stellt, die es gar nicht geben kann. In Hamburg sollte eine Frau für einen Kabelanschluss bezahlen, den es in ihrer Wohnung nachweislich nicht gibt. Nach einer Beschwerde erstattete Vonovia zwar das Geld, doch im nächsten Jahr stand der Anschluss wieder auf der Rechnung.
Vonovia-Fahrzeug (in Essen)
Foto: Ina FassbenderSolche Phantom-Buchungen gibt es immer wieder, so werden etwa Kosten für Aufzugwartung berechnet, auch wenn es in dem Gebäude gar keine Fahrstühle gibt. In anderen Fällen werden Rechnungen doppelt gebucht. "Sollten die geschilderten Fallbeispiele zutreffen, liegt ein bedauerlicher Fehler vor", erklärt Vonovia auf Nachfrage.
In Witten streiten sich Mieter seit Jahren mit Vonovia über die Nebenkosten. Von 44 abgerechneten Winterdienst-Einsätzen im Jahr 2016 gab es den Mietern zufolge nur einen einzigen. Vonovia widerspricht: "Wir rechnen nur Leistungen ab, die auch erbracht wurden, und handeln für unsere Kunden marktübliche Preise aus." Es lägen "schriftliche Bestätigungen und Stellungnahmen der Dienstleister vor, die nachvollziehbar sind".
Hohe Kosten, Steuersparmodelle, unverständliche Belege und Phantom-Abrechnungen: alles Einzelfälle? Bedauernswerte Fehler und Missverständnisse?
Auf Fragen von Mietern und dem SPIEGEL gibt Vonovia nur zögerlich Antwort - oder gar nicht.
Wer aber den Kleinkrieg aufnimmt, hartnäckig Mahnungen und Klageandrohungen ignoriert und auf Aufklärung beharrt, der bekommt immer wieder recht: Dann nimmt Vonovia Mieterhöhungen zurück oder erlässt geforderte Betriebskostennachzahlungen zumindest teilweise. Man könnte loben, dass Vonovia reagiert, wenn sich jemand beschwert. Oder man könnte fragen, warum das Unternehmen Rechtsstreitigkeiten immer wieder mit einem Vergleich beendet und auf Geld verzichtet, das ihm rechtmäßig zustehen soll.
Demnächst auch Energieversorgung
Noch jedenfalls steigert Vonovia die Einnahmen mit dem Geschäft mit eigenen Handwerkern, Gärtnern, Hausmeistern, Multimedia-Angeboten und Heizungsablesern kräftig, im vergangenen Jahr wuchs der Gewinn in dem Geschäftsbereich um fast 80 Prozent. Die Maschine läuft weiter auf Hochtouren - und das soll weitergehen: "Darüber hinaus stoßen wir mit unseren Dienstleistungen gerade in die Bereiche dezentrale Energieversorgung und Home-Automation vor", heißt es im Geschäftsbericht 2017.
Mieter, die mit den bisherigen Dienstleistungen des Konzerns Erfahrungen gesammelt haben, dürften die Ankündigung eher als Drohung empfinden. Gerd Stimmelmaier wird die Arbeit auch in den kommenden Jahren nicht ausgehen.
