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IMMOBILIEN Wo der Bär steppt

Der Markt für Häuser und Wohnungen im noblen Tiroler Skiort Kitzbühel ist heiß gelaufen. Reiche Russen treiben die Preise in schwindelerregende Höhen.
Von Marion Kraske
aus DER SPIEGEL 4/2007

Es ist Hochsaison in Kitzbühel. Durch die Straßen des 8500 Einwohner zählenden Städtchens am Fuße des Wilden Kaisers flaniert der Luxus in Form von Chanel-Mützchen und Louis-Vuitton-Taschen. Die Porsche-Cayenne-Dichte ist enorm hoch - und ebenso der Anteil reicher Russen.

Inesa, 30, eine aparte Rothaarige aus Moskau, das Ski-Outfit samt passender Fell-Schapka ganz in Türkis, strahlt aus giftgrünen Augen in die Welt. Die Brauen hat sie pink nachgemalt. Mit ihrem Mann Oleg, 38, Direktor einer prosperierenden Leasing-Firma, und drei befreundeten Ehepaaren residiert sie für zehn Tage im ersten Hotel am Platz, der Fünf-Sterne-Herberge »Weisses Rössl«. Das Doppelzimmer Superior mit Marmorbad lässt sich das Paar 820 Euro kosten - pro Nacht. Und dabei geht es noch kostspieliger.

Ein Ehepaar aus Minsk, das im Rössl die »Grand-Suite Imperial« für 24 500 Euro die Woche gebucht hat, ist mit dem Privatjet in Salzburg eingeflogen. Die rund einstündige Fahrt nach Kitzbühel legte es, ganz stilecht, im abgedunkelten Maybach zurück.

Im gediegenen Foyer der Kitzbüheler Luxusherbergen herrscht allseits russische Gemütlichkeit: Untersetzte Männer lümmeln samt Ehefrauen auf den weichen Sofas,

Chinchilla-Mäntel und Nerze liegen zu Haufen getürmt über den Lehnen. Nachmittags bringt der Kellner Tee, abends einen edlen Whisky.

Und nur allzu gern würde so mancher Gast aus Moskau, Minsk oder Jekaterinburg in Kitzbühel auch dauerhaft sesshaft werden. »Die Nachfrage der Russen nach Immobilien steigt«, beobachtet der Makler Manfred Hagsteiner, der bei der Suche nach geeigneten Objekten gern behilflich ist.

In seiner blauen Uniformjacke mit grünen Samtapplikationen und Yorkshire-Hündchen Buffy auf dem Arm sieht Hagsteiner aus wie eine jüngere Ausgabe des verstorbenen Münchner Promi-Schneiders Rudolph Moshammer. Die Lust der russischen Kundschaft am Luxus sei gewaltig, erzählt Hagsteiner.

Eine exquisite Fünf-Millionen-Landhausvilla habe ein zahlungskräftiger Interessent kürzlich erst mit verächtlicher Geste abgelehnt - zu klein, zu eng, zu wenig repräsentativ.

Geld spielt keine Rolle. Gekauft wird, was gefällt.

Roman Abramowitsch, Multimilliardär und Inhaber des britischen Fußballclubs FC Chelsea, macht es vor: Der reichste Mann Russlands bekundet gesteigertes Interesse am »Waldschlössl«, einem 15-Millionen-Euro-Anwesen im Salzburger Land, das Ganze mit bescheidenen 24 000 Quadratmetern Grund.

Noch vor 100 Jahren war Kitzbühel ein verschlafenes Alpendorf, das mühsam vom Kupfer- und Silberbergbau lebte. Heute residieren hier Franz Beckenbauer und die Kaffeeröster-Familie Meinl, der Ex-DaimlerChrysler-Chef Jürgen Schrempp und der Herrenschneider Werner Baldessarini.

Die außergewöhnliche Promi-Dichte treibt die Preise für Grundstücke und alte Bauernhäuser in schwindelerregende Höhen. Bis zu 20 Millionen Euro muss die gutbetuchte Klientel mittlerweile für exquisite Lagen hinblättern. Landhäuser am Sonnberg vis à vis der traditionsreichen Hahnenkamm-Abfahrt oder im nahegelegenen Aurach sind mit das Teuerste, was der österreichische Markt hergibt. Rund 12 000 Euro pro Quadratmeter - selbst Top-Lagen am feinen Wiener Kohlmarkt können da kaum mehr mithalten.

»Allein in den vergangenen zwei Jahren«, sagt Wolfgang Böhm vom Edel-Makler Engel & Völkers, »sind die Preise in Kitzbühel und Umgebung um 50 Prozent gestiegen.«

Und nun drängen auch noch ausgabefreudige Russen in den überhitzten Markt: Anders als in anderen österreichischen Bundesländern sind in Tirol die Bedingungen für einen Immobilienerwerb jedoch stark eingeschränkt.

Lediglich EU-Bürger dürfen zugreifen - auf diese Weise soll der Ausverkauf an Höfen und Baugrund in den engen Bergtälern an Fremde verhindert werden. So jedenfalls die Theorie.

Tatsächlich aber sind die Bestimmungen »so löchrig wie ein Schweizer Käse«, sagt Makler Hagsteiner. Alles, was man benötige, sei eine Stiftung oder eine Firma, registriert in einem EU-Land - und schon gehe der Kauf problemlos über die Bühne.

Um die rigiden Bestimmungen zu umgehen, schlagen Kaufinteressenten wahre Kapriolen. Der Kitzbüheler Golfclub Eichenheim beispielsweise wechselte erst vor wenigen Wochen für 25 Millionen Euro den Besitzer. Neuer Eigentümer ist die Saphros Privatstiftung mit Sitz in Wien, hinter der sich zwei gesichtslose Beteiligungsgesellschaften gleichen Namens verbergen.

Im Hintergrund soll die einzige russische Milliardärin und Ehefrau von Moskaus Bürgermeister Jurij Luschkow, Jelena Baturina, mitwirken. Baturinas potentes Bauimperium Inteko soll als Betreiberin eines geplanten 80-Betten-Luxushotels auf dem Gelände des Golfclubs im Gespräch sein. Saphros will sich dazu nicht äußern.

Die verschachtelte Konstruktion über die Saphros Privatstiftung, so behaupten Kritiker, diene augenscheinlich dazu, das Gesetz samt seiner restriktiven Regelung für Nicht-EU-Bürger elegant auszuhebeln. Auch das Land Tirol will daher nun die wahren Eigentumsverhältnisse klären.

Zwar wird eine russische Beteiligung offiziell dementiert. Im Vorstand der Saphros sitzt aber auch ein namhaftes Mitglied der Österreichisch-Russischen Freundschaftsgesellschaft, Christoph Ulmer, ehemals Kabinettschef des Ex- Innenministers Ernst Strasser. Beste Kontakte nach Russland unterhält auch der als Gesellschafter eingetragene Wiener Steuerberater Stefan Malaschofsky; er ist Mitglied im Aufsichtsrat der CE Oil.

Mit dem Golfclub Eichenheim haben sich die Gäste aus dem Osten in Kitzbühel offenbar ein eigenes Refugium geschaffen. Rund um den Jahreswechsel ließen es Bürgermeister Luschkow und sein Gefolge dort so richtig krachen - das Feuerwerk der hochkarätigen Gesellschaft war prächtiger als das offizielle Lichterschauspiel der Gemeinde Kitzbühel. Da steppte der russische Bär.

Nur wenige Kilometer vom Golfclub entfernt führt der Weg vorbei an einer kleinen Kirche, kurvenreich geht die Fahrt immer weiter hinauf, durch dichten Wald. Auf der Anhöhe, der vornehmen Kochau, hat Moskaus Bürgermeister seine private Residenz.

Das Landhaus, heißt es offiziell, sei nur gemietet. Branchenkenner bezweifeln das: Das opulente Anwesen mit Blick auf das atemraubende Alpenpanorama sei umfassend saniert worden, im Nebengebäude entstand gar ausreichend Platz für das Dienst- und Wachpersonal.

Kitzbühels Bürgermeister Klaus Winkler sieht die jüngsten Volten auf dem heimischen Immobilienmarkt mit wachsender Sorge. An der Wand seines Büros hängt neben einem hellen Holzkreuz die ört-liche Flurkarte. Einheimische könnten bei der Preisrallye schon lange nicht mehr mithalten. Deswegen helfe nur noch eines, sagt Winkler: »Wir müssen da endlich gegensteuern.« MARION KRASKE

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