Wohnungsbau: Hohe Grunderwerbsteuer kommt Bundesländer teuer zu stehen

Die Grunderwerbsteuer hat sich für viele Bundesländer zu einer willkommenen Einnahmequelle entwickelt. Nach einer Untersuchung des Instituts für Weltwirtschaft schaden sie sich damit nur selbst.

Wohnungsbau in Hamburg: Bautätigkeit in Ländern mit niedriger Grunderwerbsteuer merklich höher

Foto: Marcus Brandt / dpa

Eine niedrige Grunderwerbsteuer macht sich bezahlt, denn sie kurbelt den Wohnungsbau der Privatwirtschaft an. Die Ausgaben der Investoren sind sogar erheblich höher als in den Bundesländern, die die zusätzlichen Einnahmen über höhere Grunderwerbsteuersätze für staatlichen Neubau verwenden. Dies zeigt eine Analyse des IfW Kiel anhand der beiden Bundesländer Bayern und Sachsen, die ihre Grunderwerbsteuer im Gegensatz zu allen anderen Bundesländern im Untersuchungszeitraum nicht erhöht haben. »Eine Reduktion der Grunderwerbsteuersätze dürfte die Wohnungsbautätigkeit anregen, die derzeit angesichts der Zinswende ins Stocken geraten ist«, sagt Autor Jens Boysen-Hogrefe. Die Untersuchung habe ergeben, dass die Bauinvestitionen in Bayern zwischen 2011 und 2020 durchschnittlich um acht Prozent höher lagen, in Sachsen betrug die Differenz sogar elf Prozent.

Seit 2007 können die Länder selbst über die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheiden. Bis auf Bayern und Sachsen haben im Untersuchungszeitraum alle Landesregierungen von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Sätze zu erhöhen.

Um die Auswirkungen zu ermitteln, haben die Ökonomen jeweils ein fiktives Bundesland gebildet, das über eine vergleichbare Wirtschaftsstruktur verfügt, aber höhere Grunderwerbsteuersätze verlangt. Im Fall von Bayern sind dies Baden-Württemberg (Grunderwerbsteuer 5 Prozent), Niedersachsen (5 Prozent) und Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent), im Fall von Sachsen sind es Brandenburg (6,5 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern (6 Prozent), Sachsen-Anhalt (5 Prozent) und Thüringen (6,5 Prozent).

Länderfinanzausgleich setzt Anreiz für hohe Grunderwerbsteuer

Ergebnis: Mit einer gewissen Zeitverzögerung folgte die Entwicklung bei den Bauinvestitionen der Differenz bei der Grunderwerbsteuer zwischen Bayern beziehungsweise Sachsen und ihren Vergleichsländern. In Sachsen war die Differenz höher, was die Experten auf die insgesamt höheren Grunderwerbsteuersätze der sächsischen Vergleichsländer zurückführen.

»Die Bautätigkeit war in den beiden Ländern mit weiterhin niedriger Grunderwerbsteuer merklich höher. Die Ergebnisse legen nahe, dass die Anhebung der Grunderwerbsteuersätze in den Vergleichsländern die private Wohnungsbautätigkeit belastet hat«, sagt Boysen-Hogrefe.

Die Analyse zeige außerdem, dass Mehreinnahmen durch eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer in der Regel bei Weitem nicht ausreichen, um damit in dem Umfang staatlichen Wohnungsbau zu finanzieren, wie er durch die Erhöhung privatwirtschaftlich verloren gehe. Hätten Bayern und Sachsen ihre Grunderwerbsteuersätze im gleichen Ausmaß erhöht wie die Vergleichsländer, um so den in diesen Jahren privat geschaffenen Wohnraum staatlich zu finanzieren, hätten die Steuermehreinnahmen nur 2012 (Bayern, Sachsen) und 2016 (Bayern) dafür ausgereicht.

»In den übrigen Jahren klafft eine teilweise erhebliche Lücke zwischen Steuermehreinnahmen und nötigen Bauinvestitionen«, erklärt Boysen-Hogrefe. Bayern etwa hätte 2020 0,7 Milliarden Euro an zusätzlichen Steuermehreinnahmen gehabt, aber über zehn Milliarden Euro an Bauinvestitionen tätigen müssen. »Der positive Einfluss niedriger Steuern auf Immobilientransaktionen insgesamt ist bekannt, offenbar ist eine Reduktion der Grunderwerbsteuer aber auch ein effektives Mittel, um speziell den Wohnungsneubau voranzutreiben, und könnte der Bauwirtschaft in Zeiten steigender Zinsen und Preise aus der Krise helfen«.

In der Praxis werde dieses Instrument allerdings durch die Ausgestaltung des Länderfinanzausgleichs konterkariert, weil darin die Einnahmen aus Immobilientransaktionen zu Durchschnittssätzen aller Bundesländer abgerechnet werden, sodass Anreize bestehen, die eigenen Steuersätze über den Durchschnitt zu heben. Dieser Mechanismus bedürfe daher dringend einer Überarbeitung.

Anmerkung der Redaktion:
An zwei Stellen im Text haben wir die Grunderwerbsteuer als Grundsteuer bezeichnet. Die beiden Steuerarten sind jedoch vollkommen unterschiedlich. Wir haben den Fehler entsprechend korrigiert.

mik